Rào cản người nước ngoài mua nhà

Ngày càng có nhiều người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc có nhu cầu mua nhà để ở nhưng phần lớn còn e dè vì chưa nắm rõ các thủ tục pháp lý cũng như danh mục dự án được phép mua.

Nhu cầu lớn

Nhiều chủ đầu tư cho biết những dự án ở trung tâm TPHCM thường nhanh chóng được người nước ngoài mua hết hạn mức ở ngay giai đoạn đầu mở bán. Ông Chen Lian Pang, Giám đốc điều hành CaptiaLand Việt Nam, cho biết tại dự án căn hộ cao cấp D1 Mension với 102 căn trên đường Võ Văn Kiệt, quận 1, ngay khi mở bán ở Singapore đã có 20 khách nước ngoài đặt mua. Công ty còn kỳ vọng sẽ bán thêm từ 5-10 căn nữa khi mở bán dự án tại Hồng Kông trong thời gian tới.

Tương tự, ông Tetsuo Kida, Tổng giám đốc Công ty Maeda Thiên Đức, chủ đầu tư dự án Waterina Suites với quy mô 86 căn hộ tại quận 2, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Nhật Bản và Thái Lan. Người Nhật bắt đầu trào lưu trú ngụ ở căn hộ sau thế vận hội Olympic tại Tokyo đầu tiên. Thị trường Thái Lan cũng mất một thời gian chuyển đổi tương tự như Việt Nam.

Ông Tesuo đánh giá khi cơ sở hạ tầng đã đầy đủ, người tiêu dùng sẽ bắt đầu yêu cầu chất lượng hàng hóa cao hơn. Đặc biệt, việc pháp luật Việt Nam cho phép người nước ngoài mua nhà đã mở ra cho thị trường cơ hội đón nhận một lượng lớn khách hàng thượng lưu trong nước và quốc tế.
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills tại TPHCM, cho biết từ năm 2015, những sửa đổi trong Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được nhìn nhận là một chuyển biến rất khả quan, kích thích thị trường phát triển nhiều loại hình bất động sản như đầu tư, du lịch, dịch vụ. Điều này có lợi cho cả nền kinh tế, phù hợp thông lệ quốc tế và là một hình thức “xuất khẩu” bất động sản tại chỗ hiệu quả.

Savills cho biết chỉ riêng tại TPHCM, trong vòng hai năm qua đã có hàng ngàn giao dịch thành công với khách hàng là người nước ngoài. Năm 2017, đã có rất nhiều dự án “chạm trần” sở hữu khách nước ngoài sau khi mở bán.

“Một dự án nằm ở quận 2 được mở bán giai đoạn 2 thì hạn ngạch dành cho người nước ngoài đạt 30% trong thời gian ngắn. Nhiều khách hàng khác dù quan tâm nhưng không có được suất mua căn hộ. Khách hàng trong đợt mở bán này chủ yếu đến từ châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore”, ông Duy nói.

Theo Savills Việt Nam, những dự án nằm ở vị trí trung tâm như quận 1 và quận 2, đặc biệt là khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm có tỷ lệ khách nước ngoài rất khả quan. Trên thực tế, các dự án, sản phẩm thu hút khách hàng quốc tế chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp với đòi hỏi về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình tư vấn và bán hàng, cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.
Theo thống kê chưa đầy đủ của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trước năm 2014 có khoảng hơn 300 người nước ngoài mua được nhà tại Việt Nam. Sau 2014, khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì đã có thêm khoảng 700 người nước ngoài mua được nhà (tính đến tháng 3-2016). Như vậy, chỉ trong hai năm, số lượng người nước ngoài mua được nhà tại Việt Nam đã tăng gấp đôi.

CBRE Việt Nam cho biết người nước ngoài chiếm 59% số lượng giao dịch thành công trong quí 2 vừa qua. Người Singapore, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông là những khách mua tích cực nhất. CBRE Việt Nam nhận định từ nay tới cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm các sản phẩm mới cao cấp hơn, diện tích lớn hơn và sẽ có thêm một số dự án siêu sang. Khách mua người nước ngoài được kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong nửa cuối 2017.

Pháp lý chưa thông

Sau khi mua căn hộ thuộc chung cư S. tại quận Thủ Đức từ chủ cũ, ông K. D.W, quốc tịch Hàn Quốc, đã nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức. Tuy nhiên, hồ sơ của ông được chuyển lên Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM. Sau hơn bảy tháng chờ đợi, ông nhận được công văn của nơi này trả lời chưa thể giải quyết hồ sơ đăng ký biến động cho người nước ngoài mua nhà.

Lý do được Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM đưa ra là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chưa có văn bản xác định khu vực nào trên địa bàn TPHCM cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà theo quy định tại Nghị định 99/2015.

Ông K. bức xúc cho rằng các cơ quan chức năng cần nhanh chóng hoàn tất các quy định để không gây khó khăn cho những trường hợp như ông.

Tương tự, ông K.O., quốc tịch Nhật Bản, cho biết ông từng làm việc với một chủ đầu tư để mua căn hộ. Tuy nhiên, chính chủ đầu tư cũng không chắc chắn dự án có được phép bán cho người nước ngoài hay không. Lo ngại về pháp lý nên ông K. quyết định không mua nữa.

Ông Vũ Lê Bằng, Công ty Luật Nishimura&Asahi, cho biết công ty của ông tiếp đón khá nhiều người nước ngoài đến tìm hiểu thủ tục mua nhà, trong đó phần lớn là khách từ Hàn Quốc, Nhật Bản. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu vấn đề cấp chủ quyền, thủ tục pháp lý thì đến 90% quyết định rút lui do lo ngại gặp rủi ro.

Theo ông Bằng, để được cấp sổ hồng, một số khách hàng lách quy định bằng việc chỉ để người vợ hoặc chồng (là người Việt Nam) đứng tên sở hữu căn nhà.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, tính đến ngày 15-5-2017, mới chỉ có 15 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài được cấp chứng nhận sở hữu nhà ở tại TPHCM.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết theo Nghị định 99, căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh sẽ xác định cụ thể danh mục dự án nhà trên địa bàn đủ điều kiện cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu, cũng như tỷ lệ và số lượng nhà ở mà nhóm khách hàng này được sở hữu tại mỗi dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng đã làm việc với các cơ quan chịu trách nhiệm nhưng vẫn chưa xác định được danh mục các dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài.

“Sắp tới, Sở Xây dựng sẽ xin chủ trương, chuyển danh mục các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn cho Bộ Tư lệnh và Công an thành phố, sau đó công bố những dự án nào được phép bán cho người nước ngoài với tỷ lệ và số lượng cụ thể. Trong vòng 15 ngày, nếu hai đơn vị này không trả lời, dự án sẽ được xem như đủ điều kiện”, ông Tuấn nói.

Một chuyên gia của Savills Việt Nam cũng nhận định, việc người nước ngoài chưa nắm rõ thủ tục pháp lý ở Việt Nam và công tác hành chính tại một số địa phương còn chưa quen thuộc với khách nước ngoài là những rào cản có thật trong thời điểm này.

Theo ông Duy, quy định giới hạn số lượng căn hộ cho phép với người nước ngoài nhằm giảm thiểu và ngăn chặn những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, hiện Việt Nam đang có khoảng hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc và hơn 4 triệu kiều bào ở nước ngoài. Do đó, việc điều chỉnh giới hạn phù hợp một số loại hình bất động sản ở vài khu vực có nhu cầu đặc biệt hơn như bất động sản nghỉ dưỡng hay chung cư hạng A, cũng là một hướng cần được cân nhắc.

Liên quan đến việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, Thường trực Chính phủ vừa có cuộc họp, thảo luận về dự án Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt. Theo đó, dự thảo luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà đến 99 năm, cho phép thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng nước ngoài, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013.