Cho vay bất động sản trong “tầm ngắm”

Trước cơn lốc "bơm" tiền của ngân hàng vào thị trường bất động sản (BĐS) để giải quyết bài toán vốn khả dụng đang dư thừa, tạo điều kiện điều chỉnh dư nợ cho vay cầm cố chứng khoán xuống đúng mức cho phép, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước - chi nhánh TP. HCM cho biết, sắp tới sẽ có những chính sách mới về tín dụng BĐS, nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng. ĐTCK - online đã có cuộc trao đổi với ông Hồ Hữu Hạnh về vấn đề này.

*Gần đây, các ngân hàng đua nhau triển khai các sản phẩm cho vay BĐS, đồng thời nâng hạn mức cho vay. Theo ông, điều đó có quá rủi ro khi thị trường nhà, đất có dấu hiệu “sốt” ảo?

Ngân hàng đang đua nhau đẩy mạnh vốn vào thị trường BĐS, trong khi giá nhà đất luôn biến động và không biết diễn biến ra sao. Đây chính là vấn đề mà NHNN đang quan tâm. Trong Quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN về tín dụng của NHNN có quy định tín chấp và tài sản hình thành từ vốn vay. Vì vậy, mỗi ngân hàng phải có quy định chặt chẽ trong việc cho vay mua BĐS.
 
Theo tôi, các ngân hàng không nên chạy chỉ tiêu cuối năm hoặc thấy thị trường nhà, đất nóng lên là nhanh chóng “dồn” vốn, bỏ qua sự kiểm soát chặt chẽ theo yêu cầu, bởi rủi ro rất cao. Vấn đề này đã từng xảy ra ở những nước có kinh nghiệm lâu năm trong việc cho vay BĐS. Cụ thể, hiện nền kinh tế Mỹ đang suy thoái vì thị trường BĐS. Còn ở Việt Nam, giá nhà, đất tăng cao gần đây cũng có sự hỗ trợ từ việc “bơm” vốn của ngân hàng, vô tình “thổi” thêm hơi ấm cho thị trường BĐS.

*Liệu có phải nhu cầu vay vốn mua nhà, đất là có thực và các ngân hàng xem đó là cơ hội để “bơm” tiền, thưa ông?

Tôi thừa nhận nhu cầu về nhà, đất trong xã hội là không thiếu. Nhưng một khi cung tăng lên, các chủ đầu tư đều muốn thực hiện thêm nhiều dự án BĐS để đáp ứng nhu cầu. Trong quá trình tăng cung, có nhiều sản phẩm không thể hoàn thiện được ngay, có những sản phẩm kéo dài hàng chục năm.
 
Bên cạnh đó, những dự án đang trong quá trình xây dựng dở dang thì không thể ngưng. Ngược lại, sức cầu có giới hạn nhất định. Đến khi cung vượt cầu thì thị trường BĐS sẽ suy sụp. Hiện nhiều người cho rằng, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn, kể cả những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo tôi thì những người có thu nhập thấp không thể mua nổi các căn hộ cấp cao.

*Vậy theo ông, việc ngân hàng đẩy mạnh vốn vào BĐS gần đây là để chạy đua kế hoạch cuối năm, đồng thời tăng dư nợ để điều chỉnh tỷ lệ dư nợ cho vay cầm cố chứng khoán xuống mức quy định?

Nguyên nhân chính vẫn là do các ngân hàng đang thừa tiền nên phải tìm cách đẩy vốn. Còn việc tăng tín dụng để có điều kiện điều chỉnh dư nợ cho vay cầm cố chứng khoán xuống mức quy định cũng có, nhưng theo tôi là không nhiều. Vì hiện chỉ còn một số ngân hàng có hạn mức dư nợ tín dụng trên 3%. Nhưng theo tôi, giá BĐS tại thị trường Việt Nam hiện nay là bất hợp lý.

*Theo ông, rủi ro trong cho vay BĐS có khác gì so với tín dụng cầm cố chứng khoán đang được NHNN ra sức siết chặt hiện nay?

Tôi cho rằng, cả hai loại hình cho vay này đều ẩn chứa những rủi ro nhất định, nếu các ngân hàng quá dễ dãi trong cho vay. So với chứng khoán, tín dụng BĐS được đảm bảo bằng tài sản là nhà, đất sẽ phần nào yên tâm. Tuy nhiên, khi giá BĐS biến động, ngân hàng cũng khó lường được rủi ro. Vấn đề này đã từng xảy ra cách đây gần chục năm trên thị trường Việt Nam.

Hiện lãi suất cho vay BĐS của các ngân hàng tính bình quân khoảng 1%/tháng, như vậy lãi suất cả năm là 12%/năm. Trong khi đó, để sở hữu một căn hộ cấp cao hiện nay, cần phải có 2 - 3 tỷ đồng, người mua phải có mức thu nhập hàng tháng rất cao mới có thể trả nợ và lãi cho ngân hàng. Vì vậy, theo tôi những người có thu nhập thấp và ổn định không nên chạy theo xu hướng giá nhà, đất tăng để mua nhà.

*NHNN sẽ có biện pháp gì để hạn chế rủi ro cho các ngân hàng trong cho vay BĐS, thưa ông?

Thống đốc NHNN đang chỉ đạo Vụ Chính sách tiền tệ thực hiện việc xem xét lại vấn đề các ngân hàng cho vay BĐS. Theo đó, Vụ Chính sách tiền tệ sẽ xây dựng một quy trình nhất định, đồng thời trích lập một hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS. Chính vì vậy, các ngân hàng phải chú ý đến vấn đề này.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán