Quy hoạch dưới lòng đất: Ai sẽ quản?

LTS: Trong dự án trình UBND về xây dựng hai khu thương mại ở Lê Thánh Tôn và Eden do Vincom đưa ra, thu hút sự chú ý là việc xây dựng khu hầm 7 tầng dưới đất, được xem là lớn nhất từ trước đến nay. Các phần ngầm dưới khu Eden hiện hữu, khu công viên Chi Lăng, và khu Sở GDĐT được nối với nhau bằng các đường hầm rộng 12m

Trong công trình “Đường lên trăng” của kiến trúc sư Lữ Trúc Phương ở Đà Lạt có thiết kế một đường hầm nối ngôi nhà trên đồi và ngôi nhà ở đường chính Phan Bội Châu nhằm thực hiện một công trình kiến trúc. Ông Phương đã âm thầm triển khai gần như hoàn chỉnh ý tưởng của mình khi bị đình chỉ thi công từ cuối năm 1997. Ngoài lý do không có giấy phép xây dựng, một lý do khác được đưa ra là việc đào đường hầm vượt ra ngoài phạm vi quyền sở hữu.

Trước đó, trong quá trình chuẩn bị cải tạo và xây dựng hai khách sạn Sofitel Palace và Novotel Đà Lạt từ 1991 đến 1995 đều thuộc một chủ đầu tư nước ngoài cũng gặp vấn đề tương tự. Hai khách sạn nằm đối diện nhau trên cùng con đường Trần Phú. Chủ đầu tư xin phép làm một đường hầm dưới lòng đường để nối liền hai khách sạn nhưng không được duyệt vì thời điểm đó không có luật nào liên quan đến sở hữu lòng đất và đường hầm trong đề án này đã vượt ra ngoài giới hạn diện tích sử dụng đất đã cấp phép đầu tư.

KTS Jean-Francois Chevance, giám đốc thiết kế Archetype Group:

Vấn đề là phải phân biệt giữa công trình công ích và lợi ích riêng. Chẳng hạn đào đường hầm làm hệ thống metro phục vụ giao thông đô thị khác với đào đường hầm làm tầng ngầm một siêu thị. Thông thường, hệ thống metro chạy song song với mặt đường, nhưng khi cần cắt ngang khu dân cư có nhà ở bên trên thì vẫn được phép làm. Bằng chứng là người sống trong căn hộ cảm nhận được khi metro chạy ngang qua bên dưới.

KTS Hồ Thiệu Trị: Không nhất thiết phải quy hoạch không gian ngầm

Trong thực tế tại một số nước việc quản lý không gian ngầm thường được giao cho Sở Quy hoạch kiến trúc kết hợp với Sở Giao thông công chính và Sở Cứu hoả cùng phối hợp quản lý. Về quản lý xã hội, việc quản lý độ sâu của công trình ngầm thường dựa vào mực nước ngầm tại khu vực để giới hạn, đồng thời có những quy định ngặt nghèo hơn những công trình bên trên về công tác an toàn, chẳng hạn những lối thoát hiểm trực tiếp ra ngoài chỉ cách nhau 30m. Về công tác quản lý khai thác, thường sau khi được xét duyệt, công trình sẽ giao cho tư nhân khai thác, quản lý và họ phải tuân thủ các quy định do Nhà nước đề ra.

Trong công tác quản lý công trình ngầm, ranh đất trên bề mặt là chuẩn để xác định phần không gian bên dưới. Các công trình ngầm nếu có chỉ được phép thực hiện từ ranh đất này thẳng xuống bên dưới. Bất kỳ sự lấn chiếm nào qua không gian kế cận đều là vi phạm.

Không có sự khống chế độ sâu, tuy nhiên khi những công trình ngầm vượt qua khỏi mực nước ngầm thì cần phải có thiết kế phù hợp đảm bảo an toàn cho công trình và những yếu tố an toàn này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và cấp phép nếu thiết kế đảm bảo an toàn.

Các công trình ngầm thường không có sự liên thông với nhau, tuy nhiên nếu vì lợi ích kinh tế chung, các chủ đầu tư phải đệ trình dự án cho cơ quan quản lý và phải thể hiện được tính tiện ích, phục vụ lợi ích chung.

Vấn đề quy hoạch các công trình ngầm ít khi được quan tâm, do sự phát triển không gian ngầm thường không quá lớn như công trình trên cao. Vả lại, các công trình ngầm đã được xác định trong ranh đất mà chủ sở hữu được cấp trên bề mặt, nên khi tiến hành thực hiện các công trình ngầm phục vụ chung cho xã hội, cơ quan có thẩm quyền chỉ cần dựa trên bề mặt để tính toán, do vậy việc quy hoạch trước các công trình ngầm là không cần thiết.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - trưởng ban tuyên truyền Hội Luật gia TP.HCM

Tuy chưa có luật cụ thể về quyền sử dụng không gian ngầm, tuy nhiên trong thực tế khi xảy ra những tranh chấp về không gian ngầm, người ta mặc nhiên xem phần không gian trong ranh đất được cấp quyền sử dụng, chiếu theo chiều thẳng đứng là phần thuộc quyền sử dụng của người được cấp phép. Do vậy bất kỳ sự xâm phạm nào vào không gian này đều bị xem là bất hợp pháp. Nền móng, cột… dưới một công trình được xem là tài sản của chủ sở hữu công trình đó.

Đặt trường hợp nếu công trình ngầm dân dụng có trước, thì công trình ngầm phục vụ lợi ích chung xây dựng sau phải có sự thoả thuận và mức đền bù nếu gây ảnh hưởng tới công trình dân dụng đó. Nếu công trình ngầm công cộng xây dựng trước chiếm dụng phần không gian ngầm của công trình dân dụng, thì chủ đầu tư công trình ngầm xã hội phải có sự thông báo, thoả thuận trước với chủ sử dụng phần không gian ngầm dân dụng.

Theo Sài Gòn Tiếp Thị