Luật Đất đai: Những bất cập trong việc giao, cho thuê đất

Mặc dù Luật đất đai và các nghị định đã hướng dẫn việc giao đất và cho thuê đất đều phải thực hiện qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp không làm đúng theo quy định thậm chí giao đất khi chưa có quy hoạch.

Giao đất, cho thuê đất: Chưa công bằng

Trong điều 58 Luật Đất đai và điều 61 nghị định 181/NĐ-CP đã quy định về việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, tổ chức cá nhân nước ngoài để phục vụ cho dự án đầu tư, kinh doanh đều phải được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế nghị định 181/NĐ-CP vẫn quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất theo cách “thông thường” tức là nhà đầu tư sẽ được giới thiệu địa điểm, xin giấy chứng nhận đầu tư, xin giao đất, cho thuê đất mà không gắn với việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

Cho đến mới đây có quyết định 216/2005/QĐ-TT quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hướng dẫn quy định trên đây của Luật Đất đai. Ngoài ra, cũng mới chỉ có thông tư 03/2009/TT-BKH gián tiếp hướng dẫn quy định trên đây của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, hai văn bản này đều không phản ánh và hướng dẫn đầy đủ quy định của Luật:

Cụ thể, quyết định 216 chỉ quy định đối tượng tham gia đấu giá là Tổ chức kinh tế, hộ gia đinh, cá nhân thuộc đối tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, đối tượng là nhà đầu tư chỉ là tổ chức kinh tế trong ngữ cảnh của Luật đất đai, là tổ chức kinh tế trong nước. Bởi vậy, không rõ liệu nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân ở nước ngoài có được tham gia đấu giá hay không, tham gia với tư cách nào.

Bên cạnh đó, chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, gắn với quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư đang có biểu hiện bất cập trên thực tế, chưa tạo được bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế như quy tắc của WTO đặt ra.

Theo Giao sư Đặng Hùng Võ thì hiện nay, đất ở có giá cao nhất thị trường vì được sử dụng không có thời hạn. Nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở cũng được giao đất không có thời hạn để thực hiện dự án. Nhà đầu tư nước ngoài cũng được thuê đất không có thời hạn (hết hạn là đương nhiên được kéo dài) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Quy định này tạo nguy cơ đầu cơ đất đai.

Khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, hoàn thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại. Chắc chắn các nhà đầu tư rất muốn giữ nguyên các quy định hiện hành vì thuận tiện hơn cho đầu cơ.

Đối với các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở, nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm, còn nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm với cùng thời hạn sử dụng đất xác định theo dự án đầu tư (không vượt quá 70 năm) và với quyền - nghĩa vụ hoàn toàn tương đương.

Theo thuật ngữ pháp lý ở các nước phát triển, đất được sử dụng có thời hạn đều gọi là đất thuê. Hai cơ chế giao đất, cho thuê đất khác nhau về hình thức giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang tạo nên sự khác biệt về hình thức. Cần quy về một cơ chế Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Hạn chế văn bản pháp luật

Trong việc tổ chức đầu thầu, đấu giá dự án phải tuân thủ theo quyết định, thông tư hướng dẫn nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thường làm "tắt"

Cụ thể, điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định 216/2005/QĐ-TTg là đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, có quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, xây dựng đã được bồi thường giải phóng mặt bằng, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện để đấu thầu dự án theo thông tư 03/2009/TT-BKH là phải có quy hoạch chi tiết 1/2000 được phê duyệt, dự án thuộc danh mục đã được công bố, có phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với khu đất, quỹ đất sẽ lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư dự án.

Tuy nhiên, do có sự hạn chế về phạm vi điều chỉnh hơn nữa điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án còn phụ thuộc vào quy hoạch được duyệt, nằm trong danh mục dự án kêu gọi đầu tư (phần việc này nhà nước chưa có đủ năng lực để triển khai), nên việc triển khai các quy định trên còn hạn chế. Quy trình giao đất và cho thuê đất phần lớn vẫn đi theo cách thông thường như đã nêu tức là xin chấp thuận chủ trương) và phần lớn chưa tuân thủ các quy định Luật đất đai về về đấu giá và đấu thầu thậm chí giao đất cho thuê đất chưa quy hoạch. Điều này dẫn đến khó khăn và không minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xin thuê đất từ Nhà nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia