Định giá đất: Tránh “vừa đá bóng vừa thổi còi”

Hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gần như chưa có điều chỉnh phù hợp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các điều khoản liên quan trong dự thảo chỉ được xây dựng trên cơ sở luật hiện hành. Điều này dự báo, chắc chắn những bức xúc đất đai trong xã hội tiếp tục gia tăng.

Giá đền bù bằng 1/10 giá thị trường

Kết quả các cuộc tham vấn cộng đồng trực tiếp và thăm dò ý kiến trên các báo điện tử do Liên minh đất đai (LANDA)  thực hiện cho thấy, nguyện vọng sâu xa của người dân là chính sách và cơ chế chuyển dịch đất đai cần đảm bảo cuộc sống và sinh kế của họ.

Hiện nay, giá đất do nhà nước quyết định thiếu thống nhất và thấp hơn nhiều so với giá đất mà người dân chuyển nhượng trên thị trường. Đặc biệt, tại trung tâm của các đô thị lớn, giá đất đền bù của nhà nước chỉ bằng 1/10 giá đất thị trường. Giá đất nông nghiệp thường rất thấp và không thể hiện giá trị thị trường trong chuyển nhượng. Đây là nguyên nhân chính gây nguy cơ tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa doanh nghiệp (DN) nhà nước, gây khiếu kiện đông người và dài ngày khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời gây thất thu lớn cho ngân sách.

Mặt khác, việc xác định giá đất bồi thường chưa rõ ràng, thiếu minh bạch và không khách quan. Phần lớn các ý kiến cho rằng, việc UBND tỉnh vừa có quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có quyền quyết định giá đất là nguyên nhân chính làm cho giá đất được quyết định thiếu khách quan. Kết quả thăm dò ý kiến công chúng cho thấy, người dân cho rằng, phải tách thẩm quyền định giá đất ra khỏi thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. 84,68% đồng ý không trao thẩm quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh. 92,35% ý kiến cho rằng, cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập để thực hiện định giá đất nhằm đề xuất giá đất khách quan, phù hợp với thị trường trước khi cơ quan nhà nước quyết định.

Ông Phạm Văn Thành - Chủ tịch Liên minh đất đai: Cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia ở trung ương, hoạt động theo ngành dọc có chức năng quyết định giá đất thay cho UBND tỉnh. Về tư vấn định giá đất, Luật đất đai nên ghi rõ: Nhà nước bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập khi “xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.

Cần có dịch vụ định giá đất độc lập

Theo các chuyên gia, việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần phải thay đổi trên nguyên tắc: Tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước, bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước thực hiện thẩm định và quyết định giá đất.

Cụ thể hơn, nhà nước cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia ở trung ương theo ngành dọc, thuộc Chính phủ hoặc thuộc Quốc hội, có chức năng quyết định giá đất đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cổ phần hóa DN nhà nước có tài sản là quyền sử dụng đất; chỉ giao thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh và huyện. Cơ quan định giá đất quốc gia bắt buộc phải sử dụng dịch vụ thẩm định giá đất độc lập để đề xuất giá đất khách quan, phù hợp thị trường trước khi thẩm định và quyết định giá đất theo thẩm quyền.