Cần đổi mới Luật Kinh doanh bất động sản tạo cú hích cho thị trường phát triển lành mạnh

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 và các Nghị định có liên quan đến lĩnh vực này được Bộ Xây dựng ban hành đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản “nở rộ” ở nước ta. Cho đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã góp phần phát triển các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, tạo việc làm cho người lao động và đem lại nguồn thu ngân sách không nhỏ.

Tuy nhiên, sau hơn 7 năm thi hành, Luật này đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và trong công tác quản lý Nhà nước. Cụ thể chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Nhà nước kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định; tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, đám đông diễn ra phổ biến; nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí… việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là hết sức cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh trong giai đoạn hiện nay và sắp tới.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, với dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra những kiến nghị. Theo đó, việc sửa đổi phải tập trung vào những quy định đang vướng mắc, những điểm tắc nghẽn nhằm sớm tháo gỡ, khai thông thị trường; hạn chế tình trạng đầu tư tràn lan, ai cũng có thể đầu tư bất động sản như hiện nay; hoàn thiện thêm thị trường thế chấp; minh bạch chế định đầu tư kinh doanh bất động sản; tăng cường quản lý Nhà nước… cụ thể:

Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, để hạn chế tình trạng như hiện nay, Hiệp hội kiến nghị đối với cá nhân, tổ chức bán hoặc cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh thì chỉ cần thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, có đăng ký giao dịch bất động sản và nộp thuế mà không cần quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.

Về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản, việc khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản và thực hiện giải phóng mặt bằng trong Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra giải pháp là có cơ chế tạo điều kiện để tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn  chế được  khiếu kiện của dân, và tăng nguồn thu ngân sách.

Về chuyển nhượng dự án, kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

Về việc huy động vốn ứng trước của khách hàng, hiện nay đang có độ vênh về thời điểm huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do đó nên cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng.

Đối với yêu cầu chủ đầu tư dự án phải sử dụng vốn đã huy động đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng, cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng. Đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai, việc cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai với ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn. Tuy nhiên, chưa có chế định thế chấp bất động sản thương mại hình thành trong tương lai nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phù hợp với thực tiễn tình hình trong nước. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung chế định cho phép thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đáp ứng nhu cầu của thị trường, của người tiêu dùng và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Về sàn giao dịch bất động sản, quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo luật đã gây trở ngại cho các bên, vì thế kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản nên chỉ là một trong những kênh lựa chọn của các bên tham gia giao dịch bất động sản bên cạnh vai trò của luật sư, nhà môi giới và công chứng trong thị trường bất động sản.

Về Hiệp hội Bất động sản, đề nghị giữ lại “điều 15. Hiệp hội Bất động sản” trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 khi trình Quốc hội sửa đổi luật này. Bởi lẽ Hiệp hội Bất động sản được thể chế hóa trong luật là hết sức cần thiết để góp phần bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng, của nhà đầu tư và các doanh nghiệp phát triển bất động sản.