Tương lai ảm đạm của thị trường bất động sản Hồng Kông

Luôn nằm trong top những thành phố sở hữu đà tăng trưởng bất động sản nóng nhất thế giới, Hồng Kông được bình chọn là điểm đến đầu tư lý tưởng của nhiều tỷ phú địa ốc sừng sỏ từ những quốc gia khác nhau. Tuy nhiên, con tàu siêu tốc này đang bị “phanh lại” bởi những tác động từ chính sách kiểm soát giá của chính quyền, nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản đổ vỡ và tình trạng phát triển mất kiểm soát hiện nay.

Cụ thể, chính quyền Hồng Kông đã tiến hành tăng gấp đôi số thuế, từ 4,25% lên 8,5% đối với những sản phẩm bất động sản bán ra có giá trị hơn 2 triệu đô la Hồng Kông (tương đường 258.000 USD), với mục tiêu nhắm đến phân khúc bất động sản thương mại từ căn hộ chung cư, diện tích mặt sàn, phòng khách sạn cho đến chỗ đỗ xe. Những giao dịch dưới 2 triệu đô la Hồng Kong sẽ chỉ phải áp dụng mức thuế 1,5%.

Thậm chí, Cơ quan tiền tệ Hồng Kông  (HKMA) cũng bước đầu có những quy định nghiêm ngặt khi thắt chặt các điều khoản thế chấp đối với những sản phẩm nhà ở thương mại.

Sở dĩ, chính quyền Hồng Kông có những động thái gắt gao hơn với đối tượng là các giao dịch bất động sản thương mại, vì sau khi chứng kiến hàng trăm người đổ xô đi mua phòng khách sạn từ dự án do Tập đoàn Cheung Kong Holdings của tỷ phú Li Ka-shing làm chủ đầu tư, khiến các nhà chức trách lo ngại tình trạng này sẽ có nguy cơ làm mất bình ổn giá và ảnh hưởng đến sự chuyển động chung của thị trường.

Trên thực tế, cơn bão nhà ở Hồng Kông đang di chuyển với vận tốc chóng mặt trong nhiều năm trở lại đây, khi liên tục đẩy giá nhà leo thang gấp đôi chỉ trong vòng 4 năm với mức lãi suất cho vay thế chấp thấp kỷ lục. Dòng người mua tấp nập từ Trung Quốc đại lục và vấn đề thiếu nguồn cung trầm trọng là 2 nguyên nhân chính tác động mạnh mẽ đến sự bùng nổ giá nhà tại đây.

“Động thái này chứng tỏ quyết tâm của Chính quyền Hồng Kong trong việc kiểm soát giá. Nó sẽ tác động lên khu vực dân cư cao cấp cũng như đến những chủ đầu tư của những dự án tòa nhà thương mại, khi giá mua sẽ bị đẩy lên cao do mức thuế mới”, Thomas Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu của Tổ chức tư vấn bất động sản Knight Frank LLP ở khu vực Trung Quốc nói.

Theo đó, một tháng sau khi quy định về thuế mới có hiệu lực, số lượng giao dịch nhà ở giảm xuống còn 3.427 giao dịch vào tháng 4/2013. Tháng 4/2014, doanh số nhà mới bán ra chỉ dừng lại ở ngưỡng 746 căn, thấp hơn so với mức trung bình hàng tháng là 1.500 giao dịch.

Áp lực thuế cao cũng khiến một số nhà phát triển phải giảm giá bán đến 30% so với thời kỳ đỉnh cao và thấp hơn so với mức giá ở thị trường thứ cấp. Điển hình là Dự án căn hộ Riva của Tập đoàn Sun Hung Kai Properties ở thị xã Yuen Long, phía Tây Hồng Kông, vừa đưa ra mức giá bán dao động từ 7.600 - 12.400 đô la Hồng Kong/m2, thấp hơn 45% so với mức giá chào bán lần đầu vào tháng 3/2013 và thấp hơn 15% so với giá nhà ở thị trường thứ cấp.

“Giá nhà sẽ tiếp tục giảm 30% trong vòng 2 năm tới”, Giám đốc điều hành Joseph Tsang của Tập đoàn tư vấn dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle tại Hồng Kông nói và bày tỏ sự lo ngại về vấn đề chính sách khuyến khích gia tăng nguồn cung của chính quyền Hồng Kông có thể tác động ngược trở lại thị trường.

Cụ thể, từ giữa năm 2013 đến nay, chính quyền Hồng Kong tiến hành bán ra 36 khu đất dân cư với ước chừng cung cấp khoảng 13.700 sản phẩm nhà ở. Mặc dù những dự án này dự kiến được hoàn thành trong khoảng thời gian 2017 - 2018, song công việc chào bán sẽ được thực hiện trong 2 đến 3 năm tới. Vì thế, với việc các dự án căn hộ lũ lượt đổ ập vào thị trường cùng lúc sẽ có nguy cơ đẩy giá nhà đi xuống một cách nhanh chóng.

Chưa kể, chính sách thuế mới đang đe dọa đến nguồn tiền đầu tư từ nước ngoài khi tổng giá trị đầu tư vào bất động sản đã giảm 35% xuống còn 7,3 tỷ USD vào năm ngoái. Mặc dù thu nhập từ những nguồn kinh doanh khác như định giá tài sản, quản lý bất động sản hay cho thuê thương mại vẫn đang tăng đều, nhưng theo Tổ chức Jones Lang LaSalle JLL, một khi thị trường sa sút cũng sẽ kéo theo toàn bộ nền kinh tế đi xuống.