Quy định thuế mới khó hạ nhiệt thị trường nhà đất Canada

Quy định thuế mới này khó có thể thực sự giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản đang gia tăng với tốc độ chóng mặt tại Canada.

Tình trạng bong bóng kéo dài và lên đến mức báo động tại thị trường nhà đất Canada đã buộc chính quyền tỉnh British Columbia phải ban hành quy định thuế mới, trong khi chính quyền tỉnh Ontario cũng đang xem xét áp dụng giải pháp tương tự.

Tuy nhiên, quy định mới này khó có thể thực sự giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản đang gia tăng với tốc độ chóng mặt tại Canada.

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội các nhà địa ốc thành phố Vancouver, trong vòng 5 tuần tính đến trung tuần tháng Bảy (từ 10/6-14/7), các nhà đầu tư nước ngoài đã bỏ ra 885 triệu CAD (1 USD = 1,31 CAD) để mua nhà tại vùng thủ phủ Vancouver, chiếm 10% tổng số nhà bán ra ở tỉnh British Columbia trong cùng thời kỳ. Đây là những con số giao dịch kỷ lục trên thị trường bất động sản Canada.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến xu hướng này là do các nhà đầu tư nắm được chủ trương của chính quyền tỉnh British Columbia về việc sẽ tăng 15% thuế chuyển nhượng đối với những căn nhà được bán cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Quy định thuế mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/8/2016 tại vùng thủ phủ Vancouver, một trong những nơi có lượng giao dịch nhà ở và giá nhà trung bình cao nhất nước. Phần lớn các giao dịch mua bán nhà tại đây được tiến hành với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc.

Chính quyền British Columbia hy vọng quy định mới sẽ giúp hạ nhiệt phần nào bong bóng trên thị trường nhà đất vốn đã lên đến mức báo động, gây ảnh hưởng đến đời sống các hộ gia đình trẻ và có nguy cơ tạo ra khủng hoảng trong tương lai.

Đây cũng là điều đang được chính quyền tỉnh Ontario đặc biệt quan tâm do sức nóng ngày càng tăng mạnh trên thị trường nhà đất Toronto, một trong năm thành phố đông dân nhất Bắc Mỹ và cũng là thành phố đa dạng hàng đầu khu vực.

Theo quy định mới, trung bình người nước ngoài sẽ phải trả thêm khoảng 300.000 CAD cho mỗi căn nhà trị giá 2 triệu CAD. Số tiền thu thêm sẽ được đầu tư cho các chương trình hỗ trợ nhà ở và cho thuê nhà của chính quyền tỉnh cũng như thành phố.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nghi ngờ việc đánh thêm thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch bất động sản có yếu tố người nước ngoài cũng không thể giúp thực sự hạ nhiệt những thị trường nhà đất nóng nhất Canada.

Theo họ, khách hàng nước ngoài chỉ là một trong những yếu tố kích giá thị trường ở Vancouver và Toronto. Những yếu tố khác cần phải kể đến là lãi suất cho vay thấp, công tác quy hoạch hay tình trạng thiếu nhà ở xã hội…

Theo nhà phản biện David Eby thuộc đảng Dân chủ mới (NDP), quy định mới có rất nhiều lỗ hổng mà các nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng tìm cách “lách luật”.

Ông Eby lập luận “là một công dân Canada hoặc một người có thẻ cư trú dài hạn, tôi hoàn toàn có thể đứng ra thành lập công ty cổ phần và sử dụng các khoản tiền nước ngoài để mua bất động sản mà không phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào”.

Nói cách khác, người nước ngoài vẫn hoàn toàn có thể mua nhà ở tại Canada thông qua các công ty cổ phần do cổ đông Canada nắm đa số vốn chủ sở hữu.

Một khả năng khác cũng có thể xảy ra là các công ty cổ phần mua nhà, sau đó bán lại cho người nước ngoài thông qua hình thức bán cổ phiếu mà không cần làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp này, người nước ngoài mua nhà cũng không phải trả thêm thuế chuyển nhượng vì thực chất tên chủ sở hữu nhà không thay đổi.

Ngoài ra, còn một lỗ hổng khác là quy định thuế mới không được áp dụng đối với phân khúc thị trường căn hộ và nhà ở đang được xây dựng hoặc mới được quy hoạch theo dự án. Vì thế, người nước ngoài có thể xem xét mua các căn hộ thuộc diện này và hoàn thành các thủ tục sở hữu trước khi được ghi vào sổ đăng ký tài sản của tỉnh.

Theo luật sư Sky Anderson chuyên về mảng bất động sản tại Vancouver, "sức sáng tạo" của con người là vô biên, nhất là khi cần tìm cách lách thuế. Thế nhưng khi xét từ góc độ tâm lý nói chung, “ít có người nào chấp nhận để người khác, dù là người thân hay công ty, đứng tên tài sản của mình”.

Đó là lý do sẽ khiến nhiều người phải do dự khi muốn khai thác các lỗ hổng trên, chưa kể nguy cơ sẽ bị truy thu thuế nếu bị các cơ quan chức năng phát giác.

Vậy câu hỏi lớn hơn đặt ra là dù có hay không việc các nhà đầu tư nước ngoài tìm cách lách thuế, liệu quy định mới có thực sự khống chế được đà tăng giá nhà đất phi mã hiện nay?

Theo số liệu của Cơ quan bất động sản vùng Đại Vancouver, giá nhà trong tháng Năm tại khu vực này tăng tới 30% so với một năm trước.

Đại lý bất động sản Roland Lewis ở vùng Bắc Vancouver nhận định quy định thuế mới có thể gây hiệu ứng sốc giá trong giai đoạn trước mắt, nhưng về lâu dài sẽ không phát huy nhiều tác dụng.

“Cần hiểu rõ người nước ngoài đang chiếm phân khúc thị trường nào và nắm bao nhiêu thị phần. Liệu con số 15% có thực sự tạo ra sự khác biệt?”, ông Lewis bày tỏ hoài nghi.

Tuy nhiên, theo Giáo sư Tom Davidoff thuộc Đại học British Columbia, chẳng có gì phải nghi ngờ về việc quy định mới sẽ làm giảm nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Davidoff cho rằng khó có thể tin người ta sẵn sàng trả thêm khoản phụ phí lớn lên tới 15%, sau khi suy đoán dòng tiền đầu tư nước ngoài rồi đây sẽ chảy về các thành phố khác như Victoria, Kelowna hay thậm chí Toronto nếu nơi đây chưa áp đặt mức thuế mới tương tự.

Để tránh làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dạt từ Vancouver về Toronto, Bộ trưởng Tài chính tỉnh Ontario Charles Sousa cho biết sẽ theo dõi mọi biến động thị trường trong những tháng tới ở vùng Đại Toronto, nơi giá các căn hộ đơn cũng tăng tới 20% chỉ trong một năm, sau mỗi tốc độ tăng ở Vancouver.

Nói theo lời của nhà môi giới bất động sản David Fleming, chỉ cần khoảng 2-3% tổng số tiền đầu tư từ Vancouver đổ về thì cũng sẽ gây áp lực tăng giá mạnh tại Toronto, điều đang khiến chính quyền Ontario lo lắng nhất hiện nay.