Người Mỹ làm nhà ở cho người thu nhập thấp thế nào?

Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là mối quan tâm của nhiều nước trên thế giới trong đó có Hoa Kỳ. Chính phủ liên bang bắt đầu các chương trình hỗ trợ cho sự phát triển của loại hình nhà ở này từ những năm đầu thế kỷ 20. Trải qua thời gian, chính sách nhà ở nói chung và nhà ở dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Hoa Kỳ.

Loại hình nhà ở này không chỉ trực tiếp phục vụ cho nhóm dân cư có địa vị thấp trong nấc thang về thu nhập mà còn mang nhiều mục đích quan trọng khác. Ví dụ, là nơi sản xuất vũ khí cho quân đội trong thời kỳ chiến tranh; việc xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp là nguồn chính giúp tạo ra việc làm trong thời kỳ Đại khủng hoảng những năm 1930; là giải pháp hữu hiệu cho tình trạng bất ổn dân sự thời kỳ những năm 1960; và đóng vai trò quan trọng trong chính sách thúc đẩy sự phục hồi sau thời kỳ suy thoái kinh tế những năm vừa qua.

Với mục đích giới thiệu chung về chính sách nhà ở của Hoa Kỳ, bài viết tổng hợp và biên dịch một số tài liệu bên cạnh nguồn thông tin chính từ bài viết “Chính sách nhà ở tại Hoa Kỳ” của Giáo sư John M. Quigley, giám đốc chương trình Nhà ở và Kinh tế Đô thị, trường Chính sách công Goldman thuộc trường Đại học California, Berkeley. Với trọng tâm là chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp, tác giả xin được giới thiệu khái quát một vài chương trình quan trọng trong rất nhiều chương trình hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Hoa Kỳ.

“Affordable Housing” là một khái niệm rất phổ biến trong chính sách nhà ở của Hoa Kỳ. Từ “Affordable” bắt nguồn từ từ “Afford” có nghĩa là có khả năng chi trả cho thứ gì đó. “Affordable Housing” có thể hiểu là nhà ở có giá hợp lý dựa trên thu nhập của người dân. Tác giả xin được dùng cụm từ “Nhà giá rẻ” hay “Nhà ở cho người thu nhập thấp” để diễn đạt khái niệm “Affordable Housing”. Quan điểm chung về tính hợp lý của chi phí phải trả cho nhà ở giá rẻ đó là người dân không dùng quá 30% số thu nhập của họ cho nhà ở. Gia đình nào phải chi trả nhiều hơn 30% thu nhập cho nhà ở được coi như gặp khó khăn về giá nhà và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các khoản chi tiêu dành cho thực phẩm, quần áo, giao thông và chăm sóc sức khỏe. Ở Mỹ, khoảng 12 triệu người bao gồm cả người thuê và sở hữu nhà hiện đang phải chi trả hơn 50% thu nhập của họ cho nhà ở. Một gia đình với 1 thành viên làm việc toàn thời gian với mức lương tối thiểu không đủ trả tiền thuê nhà cho một căn hộ 2 phòng ngủ ở bất kỳ thành phố nào ở Mỹ. Sự khan hiếm nhà giá rẻ đặt ra yêu cầu cấp thiết cho việc điều chỉnh chính sách nhà ở của Mỹ nhằm phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Có 3 nguyên nhân chính liên quan đến tầm quan trọng của chính sách nhà ở mà Chính phủ Hoa Kỳ đặt lên hàng đầu. Thứ nhất, nhà ở là tài sản đơn lẻ có giá trị nhất đối với bất kỳ gia đình hoặc cá nhân nào.Do đó, sự gia tăng nguồn cung nhà ở hoặc giảm thiểu chi phí sở hữu nhà có tác động lớn lên các chi tiêu khác của người dân, giúp họ tích lũy vốn cũng như chi trả cho các nhu cầu thiết yếu khác. Thứ hai, sự lựa chọn hình thức và địa điểm cư trú của người dân có tác động qua lại đến việc phân bổ và phát triển hạ tầng đô thị.Ví dụ việc mở đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện hay trung tâm thương mại sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định về nơi cư trú của người dân và ngược lại.Thứ ba, chính phủ Hoa Kỳ coi trọng tác động của tiêu dùng nhà ở đến các tiêu dùng và dịch vụ khác. Những tác động này trực tiếp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế thị trường cũng như môi trường và xã hội.

Ở Hoa Kỳ, các chính sách quan trọng liên quan đến trợ cấp cho người tiêu dùng nhà ở được ban hành bởi Chính phủ liên bang. Các chính sách quản lý nhà ở như luật về xây dựng nhà ở, cung cấp dịch vụ và sở hữu được chính quyền địa phương chịu trách nhiệm chính. Ở quy mô toàn quốc, các chính sách hỗ trợ đối với người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà và các tổ chức cung cấp nhà được thực hiện bởi hai cơ quan chính phủ: Tổng Cục Thuế (Internal Revenue Service- IRS) và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (Department of Housing and Urban Development- HUD). Trong khi các chính sách thuế ban hành có ảnh hưởng lớn về mặt số lượng cũng như các tác động phúc lợi xã hội, nhiệm vụ trọng tâm của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị là mở rộng nguồn cung nhà giá rẻ cho những gia đình thu nhập thấp. Các đơn vị trực thuộc (Quy hoạch và Phát triển cộng đồng, Nhà ở, và Nhà ở công cộng) chủ trì nhiều chương trình với mục tiêu gia tăng số lượng nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp.Trong rất nhiều chính sách về nhà ở được áp dụng, tác giả xin được giới thiệu 2 nhóm chính sách có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của mô hình nhà ở giá rẻ. Đó là là chính sách thuế và chính sách trợ cấp cho người thuê nhà.

Luật thuế liên bang

Tổng Cục Thuế quản lý 2 chương trình hỗ trợ nhà ở:ưu đãi thuế đối với cá nhân có khả năng tài chính trong việc mua nhà(được quy định tại luật Thuế thu nhập cá nhân), và ưu đãi thuế đối với các chủ đầu tư của các dự án Nhà thuê giá rẻ (Affordable Rental Housing) được quy định trong chương trình Tín Dụng Thuế Nhà Ở Thu Nhập Thấp (Low Income Housing Tax Credit_LIHTC).

Một loạt các ưu đãi thuế được dành cho cá nhân mua nhà ở được quy định trong luật thuế liên bang. Cụ thể như lấy ví dụ một người dân lựa chọn đầu tư vào sở hữu nhà ở và khoản đầu tư tương tự vào chứng khoán.Khoản đầu tư vào nhà ở được 3 ưu đãi về thuế. Thứ nhất, theo luật thuế liên bang, lợi nhuận từ các khoản đầu tư vào nhà ở không bị đánh thuế. Trong khi đó lợi nhuận từ khoản đầu tư khác như cổ phiếu, cổ tức sẽ bị xem như thu nhập và bị đánh thuế. Thứ hai, Thuế trên thặng dư vốn (là loại thuế phát sinh áp dụng với lượng vốn mà cá nhân hoặc tổ chức thu được khi bán tài sản vốn với giá cao hơn giá ban đầu họ mua tài sản này) có thể được hoãn vô thời hạn.Bên cạnh đó, chính sách này còn miễn áp Thuế trên thặng dư vốn đối với người trên 55 tuổi. Thứ ba, một vài loại phí liên quan đến quyền sở hữu nhà như thuế tài sản hoặc lãi suất vay thế chấp có thể được giảm hoặc miễn khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Chương trình thứ 2 được chủ trì bởi Tổng Cục Thuế là chương trình Tín Dụng Thuế Nhà Ở Thu Nhập Thấp (LIHTC). Đây là chương trình hỗ trợ gián tiếp của Chính phủ liên bang tài trợ cho sự phát triển của Nhà thuê giá rẻ (Affordable rental housing) dành cho đối tượnglà các hộ gia đình thu nhập thấp(các hộ gia đình dành 30% tổng thu nhập cho chi phí thuê nhà). Chương trình này được bắt đầu năm 1986 và mở rộng vào năm 2001.Các khoản tín dụng thuế được phân bố cho các tiểu bang dựa trên tỉ lệ về dân số. Các khoản tín dụng này sau đó đuợc tiểu bang hỗ trợ cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án xây dựng nhà ở mới dành cho người thuê có thu nhập thấp. Các dự án nhà ở này bao gồm toàn bộ hoặc một phần số căn hộ dành cho người thu nhập thấp thuê trong 15 năm kể từ khi hoàn thành.Khoản tín dụng chủ đầu tư nhận được tính trên tỷ lệ số căn hộ dành cho người thu nhập thấp mà dự án đó sở hữu. Tổng Cục Thuế giám sát việc thực hiện các dự án này bằng luật thuế liên bang.

Chương trình Tín Dụng Thuế Nhà Ở Thu Nhập Thấp (LIHTC) là ví dụ điển hình cho mô hình hợp tác công – tư (Public – Private Partnership). Saukhi tham khảo rộng rãi, cơ quan chính phủ chuyên trách đề xuất kế hoạch phát triển nhà thuê giá rẻ bao gồm các ưu tiên cho việc xây dựng, loại hình dự án, hoặc vị trí phù hợp để xây dựng các dự án nhà giá rẻ này. Chủ đầu tư chỉ được nhận các khoản tín dụng sau khi các dự án nhà giá rẻ này hoàn thành và đưa vào hoạt động. Theo đó, dự án nhà giá rẻ phải đạt các yêu cầu chung của nhà nước về quy hoạch xây dựng cũng như các quy định cụ thể đối với nhà thuê giá rẻ như đối tượng cư trú phải là những gia đình thu nhập thấp phù hợp tiêu chí. Nguyên tắc này giúp kiểm soát có hiệu quả các cam kết của chủ đầu tư đối với chất lượng và tiến độ của các dự án nhà thuê giá rẻ.

Trợ cấp cho người thuê nhà

Chính sách nhà ở liên bang đối với người thuê nhà được điều phối bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị thông qua việc cung cấp hỗ trợ cho khoảng một phần ba các hộ gia đình thu nhập thấp. Chương trình này phát triển từ chương trình Nhà ở xã hội mà ở đó nhà nước bỏ tiền xây dựng các công trình nhà giá rẻ. Chương trình Nhà ở xã hội (Public Housing Program) đuợc thiết lập năm 1937 nhằm trợ cấp cho chính quyền địa phương trong việc xây nhà cho những người thất nghiệp tạm thời cũng như đem lại công việc cho lực lượng lao động thất nghiệp ở các thành phố trong thời kỳ đại suy thoái. Đến cuối những năm 1970, chương trình trợ cấp gần như toàn bộ chi phí xây dựng đối với nhà ở xã hội nhưng không hỗ trợ chi phí vận hành. Thay vào đó, chi phí quản lý và bảo dưỡng nhà ở xã hội được chi trả bằng tiền thuê nhà của các hộ gia đình sống tại đó. Vì tiền thuê nhà được giữ cố định ở mức 25 đến 30% thu nhập của người thuê, việc vận hành các công trình nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc đảm bảo chất lượng môi trường sống do sự eo hẹp về ngân sách.

Mục 8 (Section 8) trong Luật nhà ở 1974 là một chương trình hỗ trợ nhà ở dựa trên các dự án thực tế. Chương trình này bao gồm hợp đồng dài hạn mà Chính phủ liên bang cam kết chủ đầu tư sẽ nhận được mức chi trả từ người thuê tương ứng với Giá thuê trung bình của thị trường (Fair Market Rent _ FMR) tại địa phương đó. Giá thuê trung bình này được tính dựa trên giá thuê nhà cộng với các chi phí phụ trợ như điện, nước, truyền hình, internet. Là cơ quan ban hành giá, Bộ nhà ở và phát triển đô thị (HUD) xác định Giá thuê trung bình của thị trường phù hợp nhằm đảm bảo nguồn cung nhà thuê giá rẻ cho thị trường. Do đó, giá thuê trung bình này phải phù hợp để đảm bảo sự lựa chọn các loại nhà khác đồng thời cũng đáp ứng nhu cầu thuê nhàcho càng nhiều gia đình thu nhập thấp càng tốt. Các hộ gia đình tham gia vào các dự án nhà thuê giá rẻ trả 30% thu nhập của họ cho chi phí thuê nhà. Phần chênh lệch (giữa 30% thu nhập của đối tượng thuê và Giá thuê trung bình của thị trường) sẽ được Nhà nước trả cho chủ đầu tư thông qua Voucher (Phiếu lựa chọn). Tiền thuê nhà hàng năm được điều chỉnh tăng theo chỉ số lạm phát của nền kinh tế. Điểm khác biệt này giúp chương trình Section 8 tránh được nhược điểm trước đây của các chương trình hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp vì không điều chỉnh tăng so với chỉ số lạm phát hàng năm.

Sự sáng tạo mang tính cách mạng trong chính sách nhà ở là việc hỗ trợ trực tiếp cho người có nhu cầu nhà ở giá rẻ hơn là tập trung vào đơn vị xây dựng và các nhà cung cấp nhà ở giá rẻ. Sau thời gian dài thử nghiệm, chương trình Phiếu Lựa Chọn Nhà ở (Housing Choice Voucher Program) chính thức được áp dụng trên toàn quốc. Chương trình này phân bổ phiếu lựa chọn và các giấy tờ liên quan cho chính quyền địa phương nhằm phân phối cho các hộ gia đình thu nhập thấp. Thông qua chương trình, các hộ gia đình thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn sẽ nhận được một tờ phiếu để chi trả cho mức chênh lệch giữa 30% thu nhập của họ và Giá thuê trung bình của thị trường nơi họ thuê nhà. Chương trình này được quản lý và điều phối bởi cơ quan phụ trách nhà ở của chính quyền địa phương. Đây là nơi nhận, phân loại, đánh giá các hồ sơ vàlựa chọn hộ gia đình đạt tiêu chuẩn phù hợp nhận phiếu hỗ trợ. Về nguyên tắc, Phiếu Lựa Chọn Nhà ở hoàn toàn linh động trong việc sử dụng bởi hộ gia đình thu nhập thấp có thể dùng nó ở bất cứ dự án nhà ở nào miễn là chủ đầu tư chấp nhận ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 90 ngày kể từ ngày được ban hành. Phiếu này còn mang lại hàng loạt ưu điểm so với các chương trình cung cấp hỗ trợ nhà ở khác.Thứ nhất, nó được coi như một giải pháp rẻ tiền nếu so sánh với việc hỗ trợ cho chi phí xây dựng các khu nhà ở giá rẻ. Thứ hai, người nhận Phiếu hỗ trợ được quyền tự do lựa chọn địa điểm nhà ở. Thứ ba, nó giúp giảm sự tập trung về mặt không gian của nhóm dân cư có thu nhập thấp ở các đơn vị ở. Thứ tư, nó giúp cân đối sự vận hành của thị trường lao động bằng cách khuyến khích người nhận Phiếu hỗ trợ sống ở gần nơi họ đang hoặc sẽ làm việc.

Chính sách nhà ở và đặc biệt là chính sách hỗ trợ nhà ở dành cho người thu nhập thấp được Chính phủ Hoa Kỳ xem xét định kỳ nhằm thay đổi cho phù hợp với điều kiện mới về kinh tế, thị trường, môi trường, và xã hội. Các trường đại học, các viện nghiên cứu, và các tổ chức xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc phản biện, đánh giá, và gợi ý sự điều chỉnh các chính sách nhà cho phù hợp với sự phát triển cuộc sống của người dân cũng như cộng đồng dân cư. Các tạp chí chuyên ngành, hội thảo khoa học là nơi để các chuyên gia đến từ nhiều lĩnh vực cùng nhau tranh luận các vấn đề tồn tại để đưa ra các giải pháp vĩ mô và vi mô nhằm hiện thực hóa mục tiêu được nêu ra trong Luật nhà ở ban hành năm 1949: “một căn nhà khang trang với môi trường sống phù hợp cho mọi gia đình Mỹ”.