Chìa khóa bất động sản

Giá bất động sản (BĐS) tư nhân tại Singapore đã giảm liên tục trong 21 tháng qua và con số ước tính mới nhất là âm 0,9% vào đầu tháng 7 này.  Một trong những nguyên nhân người ta nói đến là lệ phí trước bạ bổ sung (ABSD) người mua phải chịu khiến giá nhà mắc hơn. Nhưng câu hỏi đặt ra là nếu bỏ ABSD liệu Singapore có tiêu thụ nổi 22.000 căn hộ sẽ hoàn thành trong năm nay và 21.000 căn hộ trong năm 2016?

Trước tình hình thị trường BĐS nhà ở đi xuống, một số nhà đầu tư (NĐT) nhanh nhạy đã chuyển sang BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, do những quy định gắt gao và số người thuê hạn chế trong bối cảnh kinh tế phát triển chậm lại, số lượng NĐT trong lĩnh vực này dần ít đi. Còn thị trường BĐS thương mại có vẻ vững chãi hơn với nhiều giao dịch mua bán nhà ở dùng làm cửa hàng nhưng đây chỉ là thị trường nhỏ dành cho NĐT nhiều tiền mặt.

Lối thoát có vẻ tích cực là việc NĐT Singapore mua BĐS ở nước ngoài với con số ước tính 2 tỷ đô la Singapore (SGD) trong năm 2014. Mới đây, việc SGD lên giá so với đô la Australia hay ringgit của Malaysia, đã khiến NĐT Singapore sang 2 nước này mua nhà nhiều hơn. Nhưng những NĐT khôn ngoan đều phải lưu ý đến yếu tố cung cầu.

Thí dụ, tại tiểu bang Johor (Malaysia) dự kiến xây 336.000 căn hộ, nhiều hơn cả số căn hộ tư nhân hiện nay tại Singapore. Cho nên quanh đi quẩn lại, đầu tư vào BĐS tại Singapore vẫn có lý hơn... Điều hiển nhiên là rất nhiều người có tiền để đầu tư và BĐS là cách tốt nhất để lưu giữ giá trị. Cổ phiếu và chứng khoán chứa đựng nhiều rủi ro, đòi hỏi NĐT phải hiểu biết và phân tích thị trường. Và nếu những hàng rào hạn chế như ABSD nói trên được cởi bỏ, thanh khoản có thể lại chảy vào BĐS.

Ở Singapore, quan điểm của phần lớn người dân cho rằng BĐS là con đường chắc ăn nhất để trở nên giàu có. Điều này cũng được lịch sử chứng minh khi trong thập niên qua giá BĐS đã tăng 75%. Ngược về quá khứ, 1 ngôi nhà mua cách đây 50 năm với giá 50.000SGD,  nay có thể bán được 3 triệu SGD.

Còn 1 căn hộ chung cư do nhà nước xây (HDB) mua với giá 70.000SGD cách đây 30 năm, nay có thể dễ dàng được bán với giá trên dưới 800.000SGD. Để có được điều này là nhờ tăng trưởng kinh tế và vị thế  của một trung tâm tài chính đã tạo thành nền tảng cho việc tăng giá BĐS tại Singapore. Sự bùng nổ của thị trường BĐS trước đây không hẳn do NĐT có rủng rỉnh tiền mà do Singapore rất hấp dẫn với NĐT nước ngoài.

Theo một báo cáo của CBRE vào tháng 10 năm ngoái, giá BĐS tính trên mét vuông ở khu trung tâm London khoảng 23.680 bảng Anh (GBP), ở Hồng Công 20.990GBP và Singapore 10.225GBP. Dĩ nhiên con số này sẽ thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác, nhưng báo cáo này cũng cho thấy giá ở các thành phố có vị trí trung tâm tài chính bao giờ cũng cao hơn các nơi khác.

Giá BĐS ở Hồng Công và Singapore cao ngất ngưởng như vậy vì đây là những trung tâm tài chính và đầu mối giao thương chính của cả khu vực. Trong khi đó, giá BĐS ở thủ đô Kuala Lumpur của Malaysia chỉ có 2.002GBP/m2, bằng 1/10 giá BĐS Singapore. Còn Nhật Bản, dù nằm trong số những quốc gia giàu nhất thế giới, nhưng thời gian tăng trưởng bằng không đã làm thị trường BĐS trầm lắng và giá BĐS khu trung tâm Tokyo cũng chỉ khoảng 8.773GBP/m2, thấp hơn cả Singapore.

Trong phát biểu gần đây với người dân Singapore, Thủ tướng Lý Hiển Long cho rằng thách thức chính của đảo quốc này trong các thập niên tới sẽ là duy trì tăng trưởng kinh tế và đẩy mạnh tỷ lệ sinh sản. Theo nhiều chuyên gia, những hậu quả từ thách thức này sẽ có ảnh hưởng sâu rộng đối với thị trường BĐS, chỉ cần tỷ lệ tăng trưởng 2-4% cũng đáng khích lệ. Thật vậy, như đã nói ở trên, trong suốt nhiều thập niên qua, giá BĐS tại Singapore luôn song hành với xu hướng và tốc độ tăng trưởng kinh tế.