Thông nhưng chưa… thoáng

Với chủ đề “Nâng cao tính cạnh tranh của doanh nghiệp để hội nhập quốc tế”, tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam thường niên (VBF) 2015 cuối kỳ tổ chức cuối tuần qua, nhiều ý kiến từ trong và ngoài nước thể hiện sự ghi nhận nỗ lực thay đổi về chính sách mở đường thông thoáng hơn cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, trong một số lĩnh vực, như cách nói ví von của một chuyên gia là đường đã thông những còn chưa thoáng. Nghĩa là vẫn còn những ổ gà, ổ trâu cản bước đi của dòng vốn ngoại!

Đối với lĩnh vực bất động sản, theo đại diện các tổ chức quốc tế, nhìn chung các sắc Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 đã có những sửa đổi mang động thái tích cực, mở cửa cho sự tham gia thị trường của người nước ngoài và Việt kiều. Tuy nhiên, điểm nghẽn là không nhỏ!

Vấn đề thứ nhất là sự đối xử công bằng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tham gia các hiệp định thương mại quốc tế, Việt Nam cam kết sẽ xóa nhòa rào cản giữa 2 nhóm nhà đầu tư. Thế nhưng, với lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất trong dự án để bán, trong khi nhà đầu tư Việt Nam lại được phép thực hiện. Hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho doanh nghiệp Việt Nam là 70%.

Con số 20% chênh lệch khiến cho nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan ngại về tư duy đối xử, hơn là việc phải chờ đợi thêm ít thời gian để thu về số tiền đó.

Thứ hai, vấn đề về sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng được nhiều chuyên gia cho là cần xem xét lại. Luật Nhà ở 2014 quy định, các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường. Tuy nhiên, thực tế người nước ngoài có thể sẽ không được sở hữu tới mức đấy khi văn bản hướng dẫn luật là Nghị định 99 đã chốt bằng quy định, tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở.

Trên đây mới chỉ là số ít vướng mắc được nêu ra quanh câu chuyện mở rộng sự tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư nước ngoài nói riêng và tổ chức, cá nhân người nước ngoài nói chung vào thị trường bất động sản.

Về phía các chủ đầu tư bất động sản, những quy định trên cũng làm hạn chế một lượng cầu tiềm năng của các dự án. Bởi như lời chủ đầu tư một dự án căn hộ sang trọng tại quận 7, TP. HCM cho biết, thông thường, những người nước ngoài mua nhà hay có xu hướng tập trung vào một khu cho… có bạn và cũng bởi người trước giới thiệu người sau.

Như vậy là, cả nguồn cầu tiềm năng lẫn phía cung sản phẩm bất động sản đều thấy bị bó buộc bởi một vài quy định còn quá chặt chẽ.

Nếu theo dõi thị trường bất động sản thời gian qua sẽ thấy, hàng loạt thương vụ góp vốn, mua cổ phần, hợp tác phát triển dự án giữa các đối tác ngoại và nhà đầu tư Việt Nam.

Việc này là đáng mừng, vì nó cho thấy sự trưởng thành của các chủ đầu tư nội, sức hấp dẫn của thị trường và sự “khôn khéo” của nhà đầu tư nước ngoài khi không muốn phải bắt đầu từ đầu. Nhưng việc vắng bóng các dự án “mới” hoàn toàn do chủ đầu tư nước ngoài tiến hành rất có thể mang thêm một ý nghĩa khác, họ còn e ngại và chờ đợi sự rõ ràng hơn của chính sách.

Tại VBF vừa tổ chức, nhiều chuyên gia và tổ chức quốc tế nhận định rằng, Việt Nam đã có bước đi rất đúng đắn khi đưa một tinh thần “mở” vào nhiều sắc luật về doanh nghiệp và đầu tư, bất động sản. Thế nhưng, đó mới chỉ là điều kiện cần, tinh thần mở đó phải được hiện thực hóa vào thực tế cuộc sống và hoạt động kinh doanh thì mới thực sự mang lại làn gió mới của sự thông thoáng.