Đừng nhầm bất động sản thế chấp ngân hàng toàn... xấu

Giữa năm 2016, việc TP.HCM và Hà Nội công bố danh sách hơn 100 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng sau sự việc Dự án The Hamona, quận Tân Bình, TP.HCM bị ngân hàng đòi siết nợ đã khiến thị trường bị xôn xao, nhiều dự án trong danh sách bị tẩy chay. Tuy nhiên, không phải dự án nào thế chấp ngân hàng cũng là mảng tối.

Một đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường vẫn phụ thuộc chính vào nguồn vốn ngân hàng. Dòng vốn từ ngân hàng xuất hiện gần như trong mọi khâu của dự án, từ cho chủ đầu tư vay để triển khai dự án, cho đến cho khách hàng vay để mua nhà.

Để đảm bảo cho khoản vay, các doanh nghiệp thường cầm cố tài sản là dự án hoặc các tài sản hợp pháp khác, hay tài sản của bên thứ ba (bên bảo lãnh). Vì thế, gần như đại đa số các dự án bất động sản tại Việt Nam đều được “gửi” ở ngân hàng.

Trong tháng 7, tháng 8/2016, việc TP.HCM và Hà Nội công bố danh sách hơn 100 dự án cầm cố ngân hàng đã khiến thị trường xôn xao. Nhiều dự án trong danh sách này bị khách hàng tẩy chay, nhiều dự án khác cũng không dám mở bán do tâm lý thị trường lúc đó bị ảnh hưởng nặng nề.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, việc mang dự án cầm cố ngân hàng không phải là mảng tối của thị trường bất động sản, vì hầu hết sự “an toàn” của các dự án lại được bảo đảm bởi các ngân hàng. Đây là yếu tố quyết định sức sống của dự án và hạn chế rủi cho người mua nhà.

Ngoài ra, với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2016, dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi mở bán phải có bảo lãnh của ngân hàng và thường dự án đó sẽ được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản bảo lãnh của ngân hàng. Với các dự án này, theo các chuyên gia bất động sản, càng giúp cho người mua nhà an tâm hơn, bởi dự án, cũng như chủ đầu tư đã được ngân hàng thẩm định.

Theo Savills Việt Nam, trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu từ ngân hàng có ý nghĩa vô cùng quan trọng và cần thiết trong việc triển khai nhiều dự án trên thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường bất động sản ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Tức doanh nghiệp mang dự án đi “cắm” ngân hàng để tạo huy động nguồn lực tài chính thực hiện dự án một cách nhanh nhất, chất lượng nhất có thể.

Savills Việt Nam cũng cho biết, với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trong đó, giải phóng mặt bằng là giai đoạn phức tạp nhất, đòi hỏi không ít thời gian, tài chính. Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã bị mắc kẹt và chôn vốn ở do không thể thực hiện được việc giải phóng mặt bằng.

Đây mới chính là nỗi lo về mảng tối tài sản thế chấp ngân hàng là dự án bất động sản, còn với các dự án đã giải phóng xong mặt bằng, hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tức là đã tạo ra quỹ đất sạch, thì không lo.

Bởi khi đó, dù chủ đầu tư không thể triển khai dự án, thì có thể chuyển nhượng lại cho doanh nghiệp khác, giúp dự án được triển khai chào bán ra thị trường và khi đó, khoản nợ của ngân hàng cũng được giải quyết.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng của một số dự án bất động sản hiện nay không phải là xấu, mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, cũng như dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

“Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không quản lý tốt được tài chính của mình, cũng như việc triển khai dự án chưa hiệu quả, sẽ dẫn tới việc thiếu vốn và dự án có nguy cơ đuối sức”, ông Khương đánh giá.