Vốn đầu tư vào bất động sản có quá thừa không?

Thị trường bất động sản hiện đang trong tình trạng cung thừa, cầu lớn, nhưng cung và cầu lại không gặp nhau. Có thể thấy, trên thực tế, lượng vốn đã đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là không nhỏ.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia tỏ ra nghi ngại, các gói tín dụng ưu đãi và vốn đầu tư tập trung nhiều cho bất động sản như hiện nay liệu có quá thừa hay không.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2013, cả nước có hơn 4.000 dự án khu đô thị mới được phê duyệt xây dựng, với tổng diện tích hơn 102 nghìn hecta, tổng giá trị gần 4,5 triệu tỷ đồng. Theo đó, tổng giá trị tồn kho bất động sản đến cuối năm 2013 ở mức gần 95 nghìn tỷ đồng.

Do vậy, tình trạng thừa cung trong kinh doanh địa ốc hiện tăng cao, với nhiều dự án mới đang chờ cấp phép. Hơn nữa, tuy thị trường bất động sản được cho là đang khởi sắc, song nhiều chuyên gia nhận định, giá bán của các dự án trên thực tế vẫn cao hơn nhiều so với khả năng có thể chi trả của đại bộ phận người dân, nhất là những đối tượng có thu nhập thấp.

Nghiên cứu của Giáo sư Kenichi Ohno (Nhật Bản) cho thấy, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Nhật Bản cao hơn khoảng 31 lần so với nước ta thì giá nhà tại khu vực trung tâm Thủ đô Hà Nội lại cao hơn nhiều so với giá nhà tại các quận trung tâm của Thủ đô Tokyo (Nhật Bản).

Một báo cáo nghiên cứu khác cũng cho thấy, năm 2012, giá nhà ở của nước ta trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, trong khi tỷ lệ này ở các nước khác chỉ vào khoảng 2- 4 lần. Tổng giám đốc Công ty Cung cấp dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam Marc Townsend cho rằng, về thực chất, bong bóng bất động sản ở nước ta vẫn còn quá lớn do giá bán và lượng tồn kho còn rất cao. Cung thừa và cầu lớn nhưng cung và cầu lại không gặp nhau.

Tuy thị trường hiện đang ế ẩm nhưng lượng doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này lại không hề giảm. Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, bất động sản đang là một trong những lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp tham gia lớn nhất.

Cụ thể, toàn thành phố hiện có khoảng 12 nghìn doanh nghiệp và một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường này. Các quy định về điều kiện thành lập của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn buông lỏng. Các nhà đầu tư dễ dàng thành lập doanh nghiệp địa ốc với một mức vốn thấp. Các doanh nghiệp đã có thể khởi công xây dựng dự án chỉ với một khoản chi tương đương 20% vốn đầu tư của dự án đó. Phần lớn còn lại chủ yếu dựa vào vay vốn ngân hàng hoặc huy động từ người mua nhà.

Và trên thực tế, phần lớn người mua nhà đã vay vốn ngân hàng để mua nhà của các dự án. Bên cạnh đó, một lượng vốn lớn hiện đã được đầu tư vào khi sự mở rộng quy mô của thị trường bất động sản đã và đang diễn ra quá nhanh. Đến cuối năm 2008, các ngân hàng đã chi khoảng 500 nghìn tỷ đồng cho vay thế chấp bất động sản, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ.

Và năm 2014, ngoài gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đang triển khai, vừa có thêm gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng của Ngân hàng Xây dựng Việt Nam; chưa kể đến các gói tín dụng ưu đãi hàng nghìn tỷ đồng của các ngân hàng thương mại cho bất động sản thời gian qua.

Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ yêu cầu các tỉnh, thành phố không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014, nhằm tiếp tục thực hiện mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Những trường hợp đặc biệt, các địa phương phải thống nhất phương án trước với Bộ Xây dựng và sau đó xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Thêm vào đó, theo nhiều chuyên gia nhận định, tuy vẫn kêu gặp khó khăn nhưng trên thực tế có tới 80% doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh có lãi và số lượng mua bán, sáp nhập trong ngành không cao.

Có thể thấy, trên thực tế, vốn đầu tư đổ vào lĩnh vực bất động sản là không nhỏ. Nhiều chuyên gia nghi ngại rằng, các gói tín dụng ưu đãi và vốn đầu tư tập trung nhiều cho bất động sản như hiện nay liệu có quá thừa? Theo các chuyên gia, thời gian tới, hãy để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ động, chấp nhận luật chơi của thị trường, thắng có lãi, thua lỗ phải tự gánh chịu