Vốn cho BĐS và quỹ tín thác

Theo VNREA, trong khi các thị trường phát triển ghi nhận cấu trúc nguồn tín dụng cho BĐS rất đa dạng, thì địa ốc Việt Nam hiện vẫn chủ yếu dựa vào hai nguồn: ngân hàng và huy động từ người dân. Quỹ tín thác BĐS (REITs), quỹ tín dụng BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… đã được đề cập trong nhiều văn bản luật nhưng hoạt động của các quỹ này vẫn chưa nhiều.

Quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippines 48 tỷ USD…(số liệu từ Nomura Research Institude vào 4/2013).

Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS – VNREA phân tích.

Khó khăn tín dụng địa ốc

Theo VNREA, tổng dư nợ BĐS của Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Nguồn tín dụng còn lại cho BĐS chủ yếu còn lại là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và FDI.

Tuy nhiên, những năm gần đây, vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh, hiện có xu hướng phục hồi nhưng khó có thể bằng với thời hoàng kim (năm 2008). Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), tổng FDI đăng ký vào BĐS 6 tháng đầu năm 2016 đạt 0,6 tỷ USD, chiếm 5,3% tổng vốn đầu tư, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái, dù sao đây cũng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường địa ốc Việt Nam.

Nguồn vốn cho BĐS thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn, chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân, để cho vay trung và dài hạn.

Lãi suất cho vay BĐS thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là do ngân hàng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó chi phí rủi ro.

Cuối cùng, người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí vốn đó – giá BĐS bị đẩy lên rất cao. Lãi suất vay trung và dài hạn hiện nay ở Việt Nam lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn. Đây cũng là một nghịch lý nữa đang tồn tại

mạnh mẽ, bằng việc hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển (REITs), chứng khoán hóa dự án BĐS, cải thiện môi trường đầu tư, phát triển thị trường vốn,…

Vận hành REITs ra sao?

Thị trường tài chính vừa xuất hiện một quỹ tín thác BĐS (REITs) đầu tiên là Techcom Việt Nam REIT (Techcom REIT) của công ty quản lý quỹ Techcom Capital.

Báo cáo của VNREA cho biết, khác với các quỹ đầu tư BĐS trước đó như VPH của công ty quản lý quỹ Saigon Asset Management, VPF của Dragon Capital, ILH3 của Indochina Capital, hay VinaLand của VinaCapital vốn được thành lập và niêm yết ở nước ngoài, Techcom REIT được thành lập và niêm yết ở trong nước – tức đây là quỹ đầu tư nội đầu tiên chuyên về địa ốc.

Từ đây, thay vì trực tiếp mua các tài sản BĐS có giá trị lớn, các nhà đầu tư có thể gián tiếp sở hữu thông qua việc mua chứng chỉ quỹ Techcom REIT và quy mô vốn đòi hỏi sẽ nhỏ hơn rất nhiều cũng như sẽ giảm được rủi ro khi có thể phân bổ vốn vào nhiều loại tài sản khác nhau.

Ngân hàng giám sát và lưu ký sẽ là BIDV. Quỹ dự kiến sẽ niêm yết trong năm 2016 trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội.

Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60, sửa đổi một số điều của Nghị định 58, trong đó có quy định hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS. Đáng kể nhất trong lần sửa đổi này là cho phép các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS vào quỹ đầu tư BĐS, thay vì chỉ bằng tiền như trước.

Tuy vậy, hiện nay quỹ đầu tư BĐS được vận hành theo Luật chứng khoán. “Nhưng các nghị định hướng dẫn thực thi cho quỹ tại Việt Nam thì chưa theo sát thực tế” – VNREA lưu ý.

Cụ thể, theo quy định hiện hành, các quỹ đầu tư BĐS trong nước không hẳn là quỹ đầu tư BĐS được ghi trong Luật Nhà ở hay chỉ là quỹ tín thác BĐS thuần túy.

Đây là hai mô hình hoàn toàn khác nhau. Nếu theo chuẩn của quốc tế thì quỹ đầu tư BĐS là dạng có thể đầu tư vào bất kỳ loại hình BĐS nào, thậm chí có thể đầu tư các dự án, xây nhà xong rồi bán.

Còn quỹ tín thác BĐS (tức REITs) chỉ được đầu tư vào các tài sản cho thuê dài hạn. Hiện tại, Việt Nam đang ban hành các quy định lai giữa hai mô hình này.

Đối với các nhà đầu tư, chứng chỉ quỹ REITs có thể là lựa chọn phù hợp để đa dạng hóa danh mục đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường địa ốc có dấu hiệu phục hồi khá tốt.

Tuy vậy, giống như các quỹ đầu tư tài chính khác, rủi ro khi sở hữu chứng chỉ quỹ dạng này cũng khá cao. Ngoài phụ thuộc vào diễn biến thị trường BĐS và kết quả kinh doanh của các tài sản cơ sở thì cung cầu trên thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng lớn đến giá giao dịch của các chứng chỉ quỹ.

Hiện tại, Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REITs mang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REITs có thể phát triển tốt tại Việt Nam.

Hình thành REITs mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu về BĐS, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngại lớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam.