Từ “đóng băng” đến điểm sáng nhà ở xã hội

Khi thị trường bất động sản (BĐS) nóng nhất, đến đâu cũng thấy người ta nói đến chuyện mua mua - bán bán, dự án này có tiền chênh vài trăm triệu, cả tỷ đồng, dự án kia phải “kê gạch” xếp hàng, thì cũng là lúc cánh cửa khép chặt với những người dân đang thực sự khao khát một mái nhà.

Kết cục tất yếu đó là tình trạng thị trường đóng băng, khó khăn chồng chất, tác động, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế. Vượt qua thời điểm rối ren và đen tối nhất bằng những chính sách nhất quán, đồng bộ và kịp thời, thị trường BĐS đã được căn chỉnh hướng đi cho phù hợp, hàng vạn hộ dân có thu nhập còn thấp tại các đô thị đã có nhà ở. 

Khắc phục lệch cung - cầu

Giai đoạn 2010 trở về trước, thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, khi sốt nóng, khi trầm lắng, "đóng băng" theo từng chu kỳ. Nhưng có một điểm đáng chú ý là càng về sau giá BĐS càng tăng, sản phẩm càng nhiều, nhưng người nghèo, người thu nhập thấp càng khó có điều kiện tiếp cận và sở hữu bất động sản. Đỉnh điểm vào giai đoạn 2011 - 2012, thị trường BĐS “bất động” với tồn kho lên tới gần 130.000 tỷ đồng, ấy vậy mà đại đa số dân cư đô thị vẫn không thể mua và sở hữu nhà ở. Lý do là phần lớn các sản phẩm bất động sản khi ấy đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi hơn 80% người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS giai đoạn 2011 - 2012 chính là sự lệch pha cung - cầu, thị trường đã thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ. Người có nhu cầu thì không thể mua được nhà, trong khi DN cứ mải loay hoay với những dự án... trên trời. Thực tế này làm đau đầu các nhà quản lý, hoạch định chính sách. Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội. Từng bước khắc phục sự lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm BĐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường.

Đồng thời với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, Bộ đã phân loại các dự án BĐS trên cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập DN, thuế VAT đối với các DN phát triển nhà ở xã hội, Đặc biệt, Chính phủ đã dành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho cả DN  và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...

Chính nhờ các giải pháp đồng bộ, thị trường BĐS đã phục hồi tích cực. Lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Lượng giao dịch thành công năm 2014 tại Hà Nội tăng gần 2 lần, tại TP Hồ Chí Minh tăng gần 1,3 lần so với năm 2013. Trong 10 tháng đầu năm 2015, tại Hà Nội có khoảng 16.200 giao dịch thành công. Tại TP Hồ Chí Minh có khoảng 15.500 giao dịch thành công (tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ 2014). Tồn kho bất động sản đến tháng 10/2015 đã giảm 56.286 tỷ đồng (giảm 56,21%) so với quý I/2013. Giá nhà ở được kéo về sát với giá trị thực và tương đối ổn định, trong đó có khu vực đã giảm tới 30% so với thời kỳ sốt nóng năm 2010, giúp người mua được hưởng lợi.

Đặc biệt, với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đã giúp cho hàng chục ngàn hộ nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện nhà ở. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), đến tháng 10/2015 các ngân hàng đã cam kết cho vay đối với 31.367 hộ gia đình, cá nhân và 56 dự án, tổ chức với tổng số tiền là 21.518 tỷ đồng (đạt 72%) trong đó, có 11.340 hộ vay để mua nhà ở xã hội, 16.832 hộ vay để mua nhà ở thương mại giá bán thấp (dưới 1.05 tỷ đồng) và 3.195 hộ vay để cải tạo, xây mới nhà ở; đã thực hiện giải ngân là 13.499 tỷ đồng (đạt 45%).

Doanh nghiệp được cứu bởi nhà ở xã hội

Từ các giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, phát triển quỹ nhà ở xã hội, cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS đã được điều chỉnh hợp lý hơn, đáp ứng đúng nhu cầu của người dân. Đến nay, cả nước đã có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 41.769 căn hộ; 88 dự án đăng ký điều chỉnh giảm diện tích căn hộ, từ 36.113 căn, tăng lên thành 49.199 căn.

Trong lúc thị trường BĐS “đóng băng” nhiều chủ đầu tư BĐS đã lựa chọn nhà ở xã hội để vượt qua khó khăn, ổn định và phát triển. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội quy mô lớn được triển khai, điển hình như Tổng Công ty Becamex IDC thực hiện Đề án nhà ở xã hội tại Bình Dương với quy mô 64.000 căn hộ, giai đoạn đã hoàn thành gần 5.000 căn; Tổng Công ty IDICO – Bộ Xây dựng triển khai Dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch, Đồng Nai quy mô 3.500 căn, hiện đã hoàn thành đợt 1 với 510 căn. Tổng Công ty Viglacera - Bộ Xây dựng triển khai Dự án khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, đã hoàn thành giai đoạn 1, 2 và 3 với quy mô 3.500 căn hộ, diện tích sàn khoảng 175.000m2, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 14.000 người; Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô triển khai dự án nhà ở xã hội Bắc Cổ Nhuế - Chèm đã hoàn thành giai đoạn 1 với 930 căn, đang triển khai giai đoạn 2 với 980 căn...
Ông Đỗ Đức Đạt - Giám đốc Công ty CP và Thương mại Thủ đô cho biết, chính nhờ có chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội kịp thời của Chính phủ đã giúp cho DN của ông vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường BĐS "đóng băng" và từng bước phát triển ổn định. Còn đối với Tổng Công ty Viglacera, các dự án nhà ở xã hội tại Đặng Xá, Tây Mỗ, đã giúp vực dậy mảng BĐS, kéo theo cả mảng vật liệu xây dựng đều là những lĩnh vực kinh doanh chính của Tổng Công ty.

Đến thời điểm này có thể khẳng định, phát triển nhà ở xã hội là một trong những điểm sáng trong phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2015. Mặc dù vậy cũng cần nhìn nhận thực tế, sản phẩm nhà ở xã hội vẫn còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy cho rằng, vẫn còn nhiều lực cản đối với phát triển nhà ở xã hội. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quy định giành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở một số nơi chưa được thực hiện nghiêm túc; nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu; nhiều DN BĐS vẫn chưa mặn mà với nhà ở xã hội. Đây chính là những nhiệm vụ đặt ra với Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần quan tâm và nỗ lực giải quyết trong thời gian tới.