Thị trường BĐS: "Đánh thức" những dự án bị lãng quên

Song song với sự hình thành hạ tầng kết nối, nhiều dự án tưởng chừng bị lãng quên trong suốt 6 năm thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, nay đã rục rịch tái khởi động.

Cú hích từ sân bay, cầu, đường

Tháng 11/2014, trao đổi với DNSG, ông Nguyễn Thanh Lâm - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đồng Nai cho rằng: "Nếu cầu Nhơn Trạch nối với Q.9, TP.HCM chưa triển khai, sân bay Long Thành không sớm hình thành, các kết cấu hạ tầng với TP.HCM chậm thực hiện thì Nhơn Trạch giống như một... ốc đảo".

Nỗi trăn trở của người đứng đầu Hiệp hội BĐS Đồng Nai cũng là sự khắc khoải của nhiều nhà đầu tư đã đổ vốn vào Nhơn Trạch, nơi từng được kỳ vọng là khu đô thị mới hiện đại.

Trong giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS, tỉnh Đồng Nai đã mạnh tay ra quyết định thu hẹp quy mô dân số của thành phố này, từ 600.000 dân xuống còn 300.000 dân đến năm 2020. Sự điều chỉnh quy hoạch này bắt nguồn từ thực tế phát triển của khu vực.

Nhơn Trạch từng là nơi tập trung của nhiều dự án BĐS tỷ đô của các nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Tuy nhiên, đến cuối năm 2014, chỉ còn Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch (thuộc Tổng công ty Tín Nghĩa - Tin Nghia Corp.) trụ lại với dự án khu đô thị Đông Sài Gòn quy mô 942ha và tổng vốn đầu tư khoảng 6 tỷ USD.

Nói về dự án, tại buổi chia sẻ kết quả kinh doanh năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015 hồi tháng 7 vừa qua, đại diện Tín Nghĩa Corp., ông Lê Hữu Tịnh - Phó tổng giám đốc công ty, cho biết, trước đây, Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng để triển khai dự án, song, do tình hình thị trường chưa mấy khởi sắc nên doanh nghiệp vẫn đang quản lý dòng tiền thu được và sẽ đẩy mạnh triển khai khi thị trường khởi sắc mạnh mẽ.

Ít lâu sau lễ báo cáo kết quả kinh doanh, chủ đầu tư khu đô thị Đông Sài Gòn đã mở bán đất nền phân khu Phú Thịnh 1 (22ha), với mục đích thăm dò phản ứng của thị trường.

Theo ông Ngô Vĩ Hùng, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc SCT, đơn vị phân phối độc quyền khu Phú Thịnh 1, cách đây 2 tuần, hơn 128 sản phẩm trong đợt mở bán này đã có chủ, tính thanh khoản đạt hơn 90%.

Và tính từ trước đến nay, đã có trên 250 giao dịch tại dự án thực hiện thành công. Hiện tại, công ty đang chuẩn bị bán tiếp đất nền, dự kiến vào cuối tháng 8/2015.

Đánh giá về thị trường Đồng Nai, ông Ngô Vĩ Hùng cho rằng, gần đây, tính thanh khoản của khu Nhơn Trạch đã có tín hiệu tích cực, do đường sá hiện hữu, đặc biệt là cầu Phước Khánh (nối huyện Cần Giờ, TP.HCM với Nhơn Trạch, Đồng Nai - thuộc tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành) cũng đã khởi công xây dựng hồi trung tuần tháng 7.

Ngoài ra, sau hơn 10 năm im lặng, tuyến đường nối TP.HCM - Nhơn Trạch (một phần thuộc đường vành đai 3 đi qua TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) bắt đầu tái khởi động, do đã thu xếp được một phần vốn.

Nếu so với Long Thành, nơi có dự án cảng hàng không quốc tế được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư vào tháng 6/2015, Nhơn Trạch, mà cụ thể là trung tâm thành phố mới có nhiều tiềm năng hơn vì khoảng cách rất gần với TP.HCM nếu như dự án cầu đường Nhơn Trạch nối với Q.9 (hạng mục của đường vành đai 3) hoàn chỉnh.

Hơn nữa, xét về kết nối liên vùng, trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch lại nằm giữa khu tứ giác của các thành phố lớn trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm: TP.HCM - Bình Dương - Biên Hòa và Vũng Tàu.

Nguy cơ thừa cung?

Cùng với Nhơn Trạch, từ nửa cuối năm 2014, hơn chục dự án dân cư ở khu vực Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc... (Long An) cũng rục rịch triển khai khi cao tốc Bến Lức - Long Thành khởi công, điển hình như dự án Thanh Yến Residence, giai đoạn 1 dự án thành phố sinh thái Five Star Eco City, khu đô thị văn hóa - thương mại - du lịch Làng Sen, khu dân cư Cát Từng, Phú Thạnh...

Và trong thời gian tới, dự kiến sẽ có những dự án quy mô lớn tái khởi động ở Long An, song song đó là sự xuất hiện của những doanh nghiệp lớn, điển hình như Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, đơn vị đang sở hữu khách sạn 6 sao trên phố đi bộ Nguyễn Huệ (TP.HCM), với vai trò là chủ đầu tư của trên 10 dự án (khu công nghiệp, khu dân cư... có diện tích hơm 1.500ha) tại Cần Giuộc.

Nói về thị trường Long An, ông Lux Ban La, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, chủ đầu tư dự án khu đô thị văn hóa - thương mại - du lịch Làng Sen (50ha tại huyện Đức Hòa), cho biết, thị trường BĐS Long An có nhiều tiềm năng để phát triển, đặc biệt, với những dự án có kết nối thuận lợi với TP.HCM nhu cầu vẫn còn lớn.

Qua thực tế dự án Làng Sen, chính thức mở bán từ tháng 12/2014, đến nay, trên 95% sản phẩm (hơn 2.000 nền) đã được tiêu thụ.

Một trong những yếu tố tạo sức hút cho dự án này, theo chia sẻ của giới đầu tư là mô hình tiếp cận khác lạ, cụ thể là kỷ lục "Nhà tre lớn nhất Việt Nam", tâm điểm của dự án. Hiện, Phúc Khang đang xem xét khả năng đầu tư thêm khu dân cư trên địa bàn tỉnh Long An.

Song, không phải dự án nào cũng đạt thanh khoản tốt. Theo đại diện Công ty Phúc Khang, những sản phẩm có diện tích vừa phải và giá trị từ 1 tỷ đồng dễ được thị trường tiếp nhận vì đa phần người mua những dự án ở Long An trong giai đoạn này, ngoài khách địa phương thì chủ yếu từ TP.HCM, họ mua để "bảo toàn nguồn tiền" và làm "của để dành".

Trong khi đó, ở Nhơn Trạch, ông Ngô Vĩ Hùng, Công ty SCT chia sẻ, trong số khách hàng tiếp cận với dự án Đông Sài Gòn, đến thời điểm này chưa thấy dân "lướt sóng", họ đầu tư cho 3 - 5 năm sau, chờ khi hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, giá trị của sản phẩm sẽ tăng cao vì hiện nay, số tiền bỏ ra đầu tư tương đối thấp, dao động dưới 1,5 tỷ đồng (diện tích chủ yếu từ 175 - 300m2).

Nguồn khách đến với khu Nhơn Trạch khá đa dạng so với Long An, ngoài dân đầu tư từ Biên Hòa (Đồng Nai), người mua còn đến từ TP.HCM, Vũng Tàu và một phần nhỏ từ Hà Nội.

Tuy nhiên, ông Vỹ cũng bày tỏ hy vọng, sắp tới, thị trường BĐS ở các khu vực "nóng" như trên sẽ không tăng quá đột ngột, tránh trường hợp doanh nghiệp triển khai dự án một cách ồ ạt vì như thế sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng thị trường sớm chựng lại do thừa nguồn cung.