Thêm một văn bản hành dân

Không hiểu từ đâu mà Bộ Xây dựng lại yêu cầu người cho thuê mặt bằng kinh doanh phải lập DN hoặc HTX và phải có vốn pháp định 6 tỉ đồng.

Sau Công văn 669/BXD-TTr (hướng dẫn xử phạt hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà sai mục đích), giờ lại đến Công văn 995/BXD-QLN (về việc cá nhân phải thành lập doanh nghiệp khi cho thuê nhà) bị dư luận phản ứng (Pháp Luật TP.HCM ngày 10, 11-8). Pháp luật về nhà, đất vốn chồng chéo, không đồng bộ nay tiếp tục bộc lộ sự chưa hoàn thiện ở hai văn bản thiếu tính phù hợp này của Bộ Xây dựng.

Cho thuê mặt bằng phải có vốn 6 tỉ!

Viện dẫn khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2006, Bộ Xây dựng cho rằng tất cả hoạt động cho thuê nhà đều là kinh doanh BĐS. Chiếu theo khoản 1 Điều 8 của luật này thì người cho thuê nhà phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải đăng ký kinh doanh và phải có vốn pháp định. Thế nhưng theo bộ này thì Luật Nhà ở năm 2005 cho phép cá nhân được đăng ký cho thuê nhà ở.

Từ các căn cứ đó, Bộ đưa ra hai hướng xử lý: 1. Nếu cho thuê nhà ở thì đăng ký hộ kinh doanh (khỏi lập DN hoặc hợp tác xã). 2. Nếu cho thuê nhà không phải là nhà ở hay cho thuê mặt bằng để kinh doanh thì phải lập DN hoặc hợp tác xã, phải có đủ vốn pháp định.

Theo đó, “danh phận” của người cho thuê nhà sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại nhà (nhà đó có phải là nhà ở hay không), mục đích sử dụng của người thuê (thuê để ở hay thuê để kinh doanh). Người cho thuê buộc phải “sang” hơn (phải là chủ DN, phải có trên 6 tỉ đồng vốn theo quy định hiện hành) nếu cho thuê để kinh doanh, ngay cả khi chỉ là kinh doanh quán hủ tiếu, mở tiệm bán phụ tùng xe máy, bán trái cây… tức khi tiền cho thuê chỉ là ít triệu đồng (!).

Quy định chỏi luật, nghị định

Theo Luật KDBĐS thì “kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Hiểu nôm na thì kinh doanh BĐS là một hoạt động kiếm lợi chuyên nghiệp bằng cách bỏ vốn xây dựng, mua... các loại nhà để bán, cho thuê... Do vậy, với các trường hợp khá phổ biến ở thành thị như chủ nhà ở chỉ sử dụng một phần nhà của mình để ở, phần còn lại cho thuê để có thêm thu nhập; hoặc cho thuê căn nhà lớn rồi thuê lại căn nhà nhỏ để hưởng tiền chênh lệch... thì không thể xem là kinh doanh BĐS. Chính vì vội vàng “nhốt chung một rọ” duy ý chí mà Công văn 995 chỏi với nhiều quy định khác.

- Cùng cho thuê nhà, tại sao với nhà ở thì phải theo Luật Nhà ở; với nhà để kinh doanh thì phải theo Luật KDBĐS trong khi luật này ban hành sau và điều chỉnh việc kinh doanh cho thuê các loại nhà?

- Khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở chỉ yêu cầu cá nhân cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở và có năng lực hành vi dân sự. Giải thích sao khi Bộ Xây dựng lại cho rằng với điều khoản này thì người cho thuê nhà ở phải lập hộ kinh doanh?

Theo Nghị định 43/2010, nếu là hộ kinh doanh BĐS thì phải có vốn pháp định. Thế nhưng Luật KDBĐS chỉ quy định vốn pháp định đối với DN, hợp tác xã kinh doanh BĐS. Vậy người cho thuê nhà ở phải làm theo Nghị định 43 một cách “dở dở ương ương” hay được làm theo Luật KDBĐS ở chỗ tùy tính chất, quy mô cho thuê nhà ở mà lập DN, hợp tác xã hoặc không lập gì cả?

Cần lưu ý trước giờ ở TP.HCM và các đô thị khác chưa ghi nhận có trường hợp nào bị buộc phải lập hộ kinh doanh (hay DN) mới được cho thuê nhà ở. Hầu hết chủ nhà chỉ cần đi công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở rồi đến Chi cục Thuế đóng vài loại thuế là xong. Việc đang đơn giản và cũng chặt chẽ vậy, sao lại làm cho phức tạp, gây khó cho dân?

Còn nhớ trước đây Công văn 669 đòi phạt việc dùng nhà ở để kinh doanh từng “chết yểu” khi đa số các địa phương đều nói “rất khó phạt”. Nay với những hướng dẫn trái luật và phi thực tế, Công văn 995 cần chính thức cho chết hẳn bằng cách có văn bản mới thay thế chứ chẳng lẽ cứ để sống dở chết dở làm mất uy tín của cơ quan ban hành.

Phải điều chỉnh

Quy định khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN, có vốn pháp định nhiều khi khó thực hiện đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhà. Chẳng hạn người dân có nhà nhỏ cho thuê làm tiệm cắt tóc hay quầy bán hàng thì làm sao đáp ứng được yêu cầu này.

Đáng nói là trên thực tế người dân vẫn cho thuê nhà làm cửa hàng, nhất là tại các mặt phố mà không thấy bị bắt bẻ phải thành lập DN, phải có vốn pháp định.

Theo tôi, Bộ Xây dựng nên xem xét nhà cho thuê phải có quy mô như thế nào thì mới phải lập DN cho phù hợp với thực tế.

Ông NGUYỄN MẠNH HÀ, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP