Nhà giá rẻ: của rẻ có phải của ôi?

Nhiều dự án nhà ở thương mại được chủ đầu tư đưa ra mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, thậm chí là trên dưới 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, hoặc là dự án quá xa và chất lượng kém, hoặc để sở hữu được căn hộ này, người tiêu dùng cuối cùng phải trả một khoản tiền chênh không nhỏ và khi cộng vào, thì giá trị căn hộ đó không còn thực sự rẻ nữa.

Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư (hay suất vốn đầu tư xây dựng công trình) được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình. Đây là một trong những cơ sở phục vụ cho việc xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị thực tế của tài sản là sản phẩm xây dựng cơ bản khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa theo hướng dẫn của cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác và đã tính bao gồm thuế gia trị gia tăng cho các chi phí này. Bên cạnh đó, chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng như: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí mua đất nếu chuyển nhượng dự án); đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; gia cố đặc biệt về nền móng công trình; chi phí thuê tư vấn nước ngoài, chi phí lãi vay… Các chi phí này cũng được tính vào tổng chi phí dự án.

Thông thường, tỷ suất vốn này sẽ được Bộ Xây dựng công bố hàng năm và sẽ trở thành căn cứ đề các chủ đầu tư lập quy hoạch cho các dự án của mình. Ngoài ra, trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.

Chẳng hạn, theo Quyết định số 439/QĐ-BXĐ ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng, một dự án 30 tầng, có một tầng hầm (k=1,10), chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư = 12.040 x 1,10 + (12.040 x 1,10 x 10%) =14,568 (triệu đồng/m2).

Suất vốn đầu tư là đơn giá xây dựng tính trên 1 m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao…, diện tích kinh doanh được chiếm từ 80 - 90% diện tích sàn xây dựng. Vì vậy, suất đầu tư diện tích kinh doanh thực tế sẽ còn cao hơn nữa so với con số 14,568 triệu đồng/m2 để đáp ứng mục tiêu lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Đó là chưa kể, trong lĩnh vực đầu tư còn có một chi phí nữa trong ngành ai cũng biết, đó là chi phí “mềm” thực hiện dự án. Chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 - 17 triệu đồng/m2, thậm chí hơn rất nhiều bởi lẽ, từ giai đoạn 2013 trở lại đây, với việc thị trường xây dựng - bất động sản nóng trở lại thì việc Bộ Xây dựng điều chỉnh suất vốn đầu tư tăng lên là điều không có gì khó hiểu.

Mặc dù vậy, một điều dễ thấy, rất nhiều dự án nhà chung cư giá rẻ có mức giá chưa tới 15 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án dưới 10 triệu đồng/m2. Một trong những ví dụ điển hình có thể kể tới là các dự án do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư như Chung cư Đại Thanh (khởi công tháng 6/2012, bàn giao cuối năm 2013) với giá gốc chủ đầu tư đưa ra từ 10 - 13,3 triệu đồng/m2, Kim Văn - Kim Lũ (khởi công năm 2013, hoàn thành 2015) có giá gốc từ 10 - 14,5 triệu đồng/m2.

Điều này gây ra sự khó hiểu với các thành viên thị trường và khiến họ phải đặt ra câu hỏi: "Tại sao giá bán căn hộ của chủ đầu tư lại thấp hơn suất đầu tư tối thiểu do Bộ Xây dựng công bố"?

Do đó, cũng đã có những doanh nghiệp kiếu kiện lên cơ quan quản lý về việc đơn vị này bán phá giá căn hộ, ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh của họ. Tuy nhiên, cơ quan quản lý sau thanh tra cho rằng, đơn vị này không bán phá giá.

Theo lý giải của một vị chuyên gia bất động sản, thực tế có thể tiết kiệm chi phí bằng nhiều hình thức. Phổ biến nhất sẽ là "băm" nhỏ cơ cấu căn hộ, nhằm tăng diện tích kinh doanh và phù hợp với túi tiền của khách hàng, thậm chí chuyển đổi dự án từ trung cấp thành nhà ở xã hội, bán với giá "bình dân". Tuy nhiên, đó chỉ là mức giá chào bán trên giấy, còn thực ra, bằng các thủ thuật truyền thông, tạo sốt ảo, thổi giá, bán nhà giá rẻ, người mua nhà có thể phải chịu "tiền chênh" rất lớn… Vì vậy, mức giá thật cho một căn nhà có thể ở được tăng thêm đến vài triệu đồng/m2.

Chưa kể, do "băm" nhỏ, tận dụng diện tích, tăng quy mô dân số, nên hầu hết các dự án nhà ở giá rẻ không đạt tiêu chuẩn sống tối thiểu về không gian cây xanh, khu vui chơi giải trí… Chẳng hạn, tại dự án nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư, sau gần 6 năm đưa vào khai thác, vẫn là một “ốc đảo”, với nhiều cái “không”, trong đó đáng chú ý nhất là thiếu hạ tầng đô thị.

Tương tự, Dự án Thăng Long Victory, Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội), mới bàn giao từ trước Tết Nguyên đán 2016, nhưng phản ánh của cư dân là dự án này vẫn chỉ là một nơi để "chui ra, chui vào". Bởi các tiện ích thiết yếu như trường học, y tế, chợ, hoạt động vui chơi…, cư dân vẫn phải sử dụng nhờ khu dân cư lân cận. Hay câu chuyện gần đây nhất liên quan đến việc cư dân kiện chủ Dự án CT1-Vân Canh chưa hoàn thiện đã ép khách nhận nhà cho thấy, người mua nhà tại dự án giá rẻ này thực sự bị... rẻ rúng.

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, ban đầu doanh nghiệp này cũng muốn đầu tư vào dự án nhà ở giá rẻ, nhưng sau đó đã phải dừng lại, vì tín hiệu thị trường không ủng hộ. Hiện tại, người mua nhà đã khó tính hơn rất nhiều. Nếu muốn hút khách, chỉ có cách đầu tư thêm hạ tầng, tiện ích cây xanh. Mà nếu đã đầu tư như vậy, theo nhiều chủ đầu tư, thêm thắt chút đỉnh thành dự án trung và cao cấp, thì khả năng hồi vốn sẽ cao hơn nhiều.

Với một lý do rõ ràng như vậy, không khó hiểu khi có ít doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này, dù sức cầu rất lớn, với khoảng 70% nhu cầu thực về nhà ở hiện tại vẫn thuộc về người lao động có thu nhập trung bình, thấp.

Nguyên tắc thị trường là tiền nào của ấy, nhưng với mức tiền đã bỏ ra, nhiều người xứng đáng có được những chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Do đó, nếu các cơ quan quản lý không có những biện pháp giám sát chất lượng dự án chặt chẽ hơn, thì rất khó để nhà giá rẻ có được một chỗ đứng trên thị trường.