Nhà dưới 1 tỷ chiếm lĩnh thị trường bất động sản

Thời gian qua, các dự án căn hộ giá rẻ, có diện tích nhỏ với dưới 1 tỷ đồng/căn tiếp tục thu hút sự quan tâm đặc biệt của người mua nhà.

Căn hộ dưới 1 tỷ thu hút sự quan tâm đặc biệt của người mua

Mức độ tiêu thụ của các dự án căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m2 đã tăng 20 - 30%, lượng giao dịch thành công tại các sàn bất động sản ở TP HCM tiếp tục tăng thêm 5-10%.

Các dự án căn hộ giá rẻ, có diện tích nhỏ với giá từ 400 – 600 triệu đồng/căn tiếp tục thu hút sự quan tâm đặc biệt của người mua nhà. Đồng thời, một loạt các dự án thuộc phân khúc dành cho người thu nhập thấp ở các quận ven là Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân, quận 9, Thủ Đức, quận 12… và những dự án nhà ở có mức giá bán phù hợp với điều kiện vay từ gói 30 ngàn tỷ đều có số lượng bán ra tăng lên hoặc được khách quan tâm, đến tìm hiểu đông hơn.

Ngay cả với các dự án căn hộ hạng sang có mức giá trên 35 - 40 triệu đồng/m2 là Estella nằm ở quận 2, tháng 5 vừa qua chủ đầu tư cũng đã công bố bán được tới 97% trong số 719 căn của giai đoạn 1.

Theo thông tin từ một số sàn giao dịch bất động sản khu Đông thành phố, căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp được chào bán lần đầu cũng đã có lượng giao dịch tăng 3 – 4 lần. Tại khu Nam thành phố, từ giữa tháng 5 đến nay lượng căn hộ giao dịch thành công cũng đã tăng mạnh, tập trung vào phân khúc căn hộ có giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng và căn hộ có vị trí thuận lợi.

Thậm chí, có một số dự án ở huyện Nhà Bè sau thời gian dài thi công cầm chừng, thì nay chủ đầu tư đã phải cho làm 3 ca để đẩy nhanh tiến độ đưa căn hộ ra chào bán hoặc kịp tiến độ giao nhà cho khách hàng đã đặt cọc mua.

Theo giới kinh doanh bất động sản, tại TP HCM có một nguồn cung cấp căn hộ cũng rất đáng kể. Đó là việc TP HCM đã yêu cầu các chủ dự án phải hoàn thiện quỹ nhà tái định cư với số lượng lên tới 9.135 căn hộ cho các hộ dân bị giải tỏa trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 để hoàn tất toàn bộ chương trình 12.500 căn hộ tái định cư trong năm 2015.

Cụ thể, hoàn thành lô D07 với 506 căn thuộc khu 30ha phường Bình Khánh trước ngày 31/12 năm nay; hoàn thành lô D05 với số lượng 506 căn hộ đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật của cả khu vực trước ngày 31/3 năm tới.

Tại khu tái định cư 38,4ha khác ở phường Bình Khánh, UBND TP HCM giao chủ đầu tư phải hoàn thành lô R4 với số lượng 975 căn trước ngày 30/6 tới; hoàn thành lô R5 với 595 căn trước ngày 30/9 và hoàn thành hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu vực này cùng thời điểm với việc bàn giao nhà. Đối với hơn 6.700 căn còn lại, các chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thành trong năm 2015…

Trong khi đó, hiện mới chỉ có khoảng 5.500 trường hợp đăng ký nhận nhà, đất tái định cư, số còn lại yêu cầu nhận tiền đền bù để tự lo chỗ ở mới. Nên với số lượng vài ngàn căn nhà, nền đất có giá bán vừa phải được đem chuyển nhượng, thị trường bất động sản TP HCM hứa hẹn tiếp tục sôi động ngay trong những tháng cuối năm nay và cả trong năm tới.

Vợ chồng chị Hoa sau hai năm lập gia đình có số tiền ngót nghét 600 triệu đồng, bắt đầu tìm kiếm một căn nhà để chui ra chui vào. Tất nhiên với số tiền đó, chị Hoa chỉ tập trung tìm kiếm ở các quận ngoại thành. Cuối cùng chị cũng quyết định chọn một căn nhà có diện tích 34m2, 1 trệt 1 lầu với diện tích sử dụng gần 60m2 và chung sổ hồng với 1 gia đình khác.

“Vẫn biết mua nhà chung sổ sẽ khó khăn nếu muốn thế chấp nhà để vay vốn làm ăn nhưng cũng chỉ có những căn nhà chung sổ dạng này thì giá mới vừa túi tiền của mình”, chị Hoa chia sẻ.

Ngán ngẩm cảnh ở nhà thuê nhưng với số tiền có hạn, anh Liêm cũng vừa chọn mua được một căn nhà diện tích 28m2 với giá 400 triệu đồng tại huyện Bình Chánh.

Anh Liêm cho biết, dù phải đi gần 20km để đến chỗ làm, nhà đất chỉ có giấy tờ viết tay chứ không được công chứng vì đất đang nằm trong vùng quy hoạch treo nhưng anh tỏ ra khá tự tin với sự lựa chọn của mình: “Quy hoạch vùng này đã treo hơn chục năm nay rồi, giờ cũng chẳng biết đến khi nào dự án mới thực hiện nên mình cứ mua ở. Biết đâu sau vài năm nữa xóa quy hoạch treo thì mình được nhờ”.


Khảo sát tại các quận vùng ven như quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, Nhà bè, cho thấy giá nhà ở gắn liền với đất thường có đa dạng mức giá nhưng thu hút nhiều người quan tâm nhất vẫn là loại nhà có giá từ 500 – 700 triệu đồng/căn. Với mức giá này, nhiều đối tượng là công chức, nhân viên có thu nhập trung bình có khả năng chi trả được nên dù xa trung tâm, loại hình nhà ở này vẫn được lựa chọn. Bên cạnh giá rẻ, thì thường đây là những vùng chưa có tiện ích hạ tầng đồng bộ, nhiều khu vực dân cư còn khá thưa và tất nhiên, nhà đất dạng này cũng nhiều rủi ro về pháp lý.

Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Cty Khải Hoàn Land cho biết, nếu như khoảng 10 năm trước đây, đất đai còn nhiều thì nguồn cung nhà riêng lẻ cũng khá phong phú nhưng hiện nay nguồn cung nhà ở dạng này đang ít đi.

Đặc biệt trong những năm gần đây đang bùng nổ xu hướng người ta bán những căn nhà nhỏ hơn diện tích cho phép và người mua thường phải liên kết với những người mua nhà bên cạnh để có đủ diện tích làm sổ hồng.

Theo ông Hoàn, với cách làm này, tính pháp lý gần như không bị ảnh hưởng vì những người cùng mua đứng tên trên giấy tờ nhà là đồng sở hữu. Nhưng chỉ bất tiện khi một trong những người đồng sở hữu có nhu cầu bán lại căn nhà thì những cùng sở hữu sẽ mất thời gian đi chuyển nhượng.

Thị trường nhà riêng lẻ là thị trường có nhiều nét riêng biệt mà rất khó có chính sách hay biện pháp vĩ mô nào can thiệp được. Vì thị trường này có rất nhiều hàng hóa giá vài trăm triệu đến vài tỷ đồng một căn.

Trên thực tế, giao dịch nhà ở dạng này rất sôi nổi và rầm rộ, đặc biệt là những sản phẩm nhà ở dưới 3 tỷ đồng nguồn cầu lúc nào cũng nhiều hơn cung. Ngay cả đợt khủng hoảng bất động sản vừa qua, phân khúc dưới 3 tỷ đồng vẫn có chỗ đứng của nó chứ gần như không bị ảnh hưởng nhiều, ông Hoàng nhận xét.

Thị trường ở giai đoạn hấp dẫn

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, giới chuyên gia cho rằng: Đã không còn hiện tượng cắt lỗ, thị trường đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy”…

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận xét: Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay không còn hiện tượng cắt lỗ, thậm chí một số dự án đang hoàn thiện, vị trí đẹp còn bán giá chênh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định: 75% doanh nghiệp bất động sản có lãi, trong số 62 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán, báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2014 cho thấy có 25% doanh nghiệp lỗ, 21% doanh nghiệp đạt lãi vài trăm triệu đồng, 50% doanh nghiệp thu lợi nhuận 1-20 tỉ đồng. Chỉ khoảng 4% doanh nghiệp báo lãi từ 20 đến 1.000 tỉ đồng. Ông Châu cho biết điều này chứng tỏ thị trường đang tốt lên bởi có sự hồi phục từ kinh tế vĩ mô.

Cũng khá lạc quan, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho hay thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” và có những dấu hiệu phục hồi đáng khích lệ.

“Trong khi Việt Nam đang ở điểm đáy của chu kỳ bất động sản, nhiều thị trường khác ở Châu Á lại nằm ở đỉnh của chu kỳ, và có thể giảm trong vài năm tới. Do đó Việt Nam đang thu hút các nhà đầu tư muốn tận dụng sự hồi phục của thị trường, khi những thị trường khác bắt đầu nguội dần”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Theo đại diện Savills, bất động sản gắn liền với đất hay các dự án phát triển khu đô thị mới là những mảng đầu tư tiềm năng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

“Tôi tin rằng Việt Nam là điểm đến quan trọng cho việc đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Á và chúng tôi tiếp tục nhận thấy nhu cầu từ nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc và các nơi khác. Một số khách hàng của chúng tôi cũng đang tập trung vào các dự án phát triển nhà ở dài hạn trên quy mô lớn hơn”, ông Neil MacGregor cho hay.

Tuy nhiên, để thị trường có thể phát triển bền vững cần có những chính sách đi kèm. Theo ông Vũ Văn Phấn, biện pháp lâu dài cần quy định chặt chẽ điều kiện được giao thực hiện dự án BĐS để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng như bắt buộc chủ đầu tư phải ký quỹ khi được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án; chủ đầu tư phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án… hay chhủ đầu tư phải có bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia cho hay: Chúng ta không dùng tiền ngân sách cũng như vay nợ nước ngoài mà dùng tiền từ Ngân hàng Nhà nước để phục hồi thị trường nên phải chấp nhận tốc độ phục hồi chậm để tránh lạm phát quay lại.

Hơn nữa, thị trường mua bán nợ của Việt Nam vẫn hình thành chậm, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào việc mua bán bất động sản … hạn chế nên tốc độ phục hồi bất động sản cũng không thể nhanh được.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Nghị định 69 về đánh thuế quyền sử dụng đất quy định thuế quá cao khiến giá thành nhà bị đội lên. Chi phí tăng nên người dân sẽ thấy giá nhà và đất chênh nhau rất nhiều. Đơn cử một ví dụ, nếu giá đất chỉ 400.000 đồng/m2 (đất nông nghiệp) nhưng sau khi cộng các chi phí (bao gồm thuế) thì giá nhà đã lên đến 6,4 triệu/m2. “Do đó, cần điều chỉnh lại thuế quyền sử dụng đất. Việc đánh thuế này theo giá thị trường là đúng nhưng đánh 100% giá thị trường thì cần sửa”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Song, theo vị chuyên gia kinh tế này thì điều hy vọng nhất hiện nay với thị trường bất động sản ngoài chuyện phục hồi kinh tế, xử lý nợ xấu đẩy sản xuất kinh doanh tăng lên thì cơ chế tài chính, chính sách cho thị trường này cũng đã minh bạch hơn. Vì vậy, chúng ta có thể hy vọng vào sự phục hồi của thị trường với tốc độ vừa phải.

Chính phủ đã có những chính sách “tạo điều kiện” cho sự phát triển của thị trường bất động sản như thành lập các ngân hàng “chuyên” về cho vay bất động sản như: MHB, Habubank (đã sáp nhập với AHB), ngân hàng Xây dựng (VNBC)… Các ngân hàng khác cũng được phép phát triển tín dụng bất động sản.

“Nếu trước đây, chính sách chỉ dừng ở mức tạo điều kiện thì khi gói 30.000 tỷ ra đời được coi là gói tín dụng đầu tiên thuộc về chính sách tín dụng cho bất động sản của Chính phủ Việt Nam.

Tuy nhiên, gói này đang có vướng mắc là không rõ ràng về đối tượng cho vay. Yêu cầu xác nhận xã phường về tình trạng nhà ở vừa gây khó khăn cho địa phương, vừa gây khó cho người vay vốn. Bởi thế, mức độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng hiện đang rất chậm. Chúng tôi đã có những kiến nghị điều chỉnh gói này”, ông Nghĩa cho hay.

Bên cạnh đó, Ngân hàng nhà nước cũng đã đưa ra gói tín dụng 4 nhà trong xây dựng. Ngân hàng xây dựng đã thực hiện thí điểm một gói độc lập là 50.000 tỷ đồng cho các dự án nhà đang xây dựng dở dang nếu hoàn thành có thể bán được… sắp tới có thể có thêm những gói tín dụng khác hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, trong tháng 6 này nhiều chính sách bất đông sản có hiệu lực: Từ 10/6, Thông tư số 48 hướng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02/01/2014 của Chính phủ chính thức có hiệu lực, theo đó nhiều dự án được miễn tiền sử dụng đất.

Cũng từ ngày 16/6 nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp theo Thông tư liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71.

Những động thái đó sẽ giúp thị trường bất động sản ấm dần lên, đặc biệt sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, người dân lựa chọn cho mình một mái ấm để “an cư lạc nghiệp”.