Năm 2017, TP.HCM đã chấp thuận cho M&A 20 dự án bất động sản

Trong năm 2017, thành phố có 27 hồ sơ xin dự án được mua bán, chuyển nhượng, đã có 20 dự án đã được UBND thành phố chấp thuận cho M&A.

Trong báo cáo về thị trường bất động sản của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiệp hội cho rằng nhìn tổng thể năm 2017, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước (theo số liệu của Tổng cục thống kê), và tiếp tục xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản năm 2017 vẫn còn những mặt hạn chế, tiêu cực và tiềm ẩn một số nhân tố có khả năng tạo ra bất ổn và rủi ro trong thời gian tới, như tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội,  căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng; trong lúc phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.

Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong năm 2017 đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (trong đó, có 37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng (Số liệu này chưa bao gồm các dự án hoàn thành xây dựng nhà rồi mới bán, và cũng chưa bao gồm các khu đất phân lô tách thửa, bán nền nhà), tập trung nhiều hơn ở khu vực phía đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức), phía nam (quận 7, Nhà Bè, quận 8, Bình Tân).

Trong đó, phân khúc cao cấp có 10.987 căn, chiếm tỷ lệ 25,5% (tăng 3.747 căn, tỷ lệ tăng 22,9% so với năm 2016); phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm tỷ lệ 45,5% (tăng 1.081 căn, tỷ lệ tăng 16,4% so với năm 2016); phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm tỷ lệ 29,1% (tăng 5.026 căn, tỷ lệ tăng 67,3% so với năm 2016).

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong năm 2017 tương tự như năm 2016; đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ).

Nhưng tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ có 12.495 căn, chiếm 29,1% vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Thị trường bất động sản đã có sự chuyển hướng quan trọng đầu tư bất động sản xanh, hình thành những khu vực ở có không gian sống với nhiều cây xanh, mặt nước, thân thiện môi trường, có nhiều tiện ích, dịch vụ, sử dụng thiết bị thông minh, tiết kiệm điện, nước, sử dụng năng lượng tái tạo.  

Về tình hình chuyển nhượng dự án (M&A), trong năm 2017 đã có 27 hồ sơ xin dự án được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có 7 dự án đang trong quá trình thẩm định hoặc phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, và đã có 20 dự án đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho chuyển nhượng.

Thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố phát triển tốt trong năm 2017, tỷ lệ lấp đầy khá cao, riêng văn phòng loại A, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng hơn 1,8 triệu m2 sàn.

Trong quý III/2017, nguồn cung chỉ bổ sung thêm khoảng 26.000 m2 văn phòng loại A; không có thêm nguồn cung văn phòng loại B; giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 36,7 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với tháng 06/2017 (37 USD/m2/tháng); hạng B khoảng 20,7 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với tháng 06/2017 (22 USD/m2/tháng); trong quý III/2017, nguồn cung mới văn phòng hạng A khoảng 32.000 m2; không có nguồn cung mới văn phòng hạng B.

Thị trường bất động sản thương mại bao gồm các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh với nhiều thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, VinMart, Satra Mart và đã có nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập thị trường rất mạnh như Aeon, Central, Auchan Super - Simply Mart, Family Mart, Seven Eleven, E Mart.., nhưng với việc phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng, và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam, kể cả thôn tính các thương hiệu Việt, đang tác động rất mạnh đến các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Đồng thời, với rất nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình (chỉ khoảng vài trăm đến vài ngàn m2 sàn) thì nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh.

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, serviced apartment, condotel, hometel, biệt thự trong khu du lịch) đang có sự phát triển rất mạnh, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.

Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort; và việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp; một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật mà Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.

Cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố, và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện, đồng thời qua đó đã giúp tăng cường sự minh bạch thông tin về quy hoạch, về chính sách tách thửa đất ở của thành phố rất được người dân đồng tình, hoan nghênh. Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.