Luật Kinh doanh bất động sản: Hạn chế thấp nhất rủi ro cho người mua nhà

Quy định về bảo lãnh đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp hạn chế tối đa những rủi ro đối với những sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, đem lại sự an toàn cho người góp vốn. Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà (ảnh), Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng trong cuộc trao đổi với phóng viên về vấn đề này.

* Thời gian qua những tồn tại của thị trường bất động sản (BĐS) liên quan đến huy động vốn đã xuất hiện, đơn cử như vụ lừa đảo liên quan đến dự án của Tập đoàn Housing Group và một số dự án khác. Ông có nhận xét gì về hình thức huy động vốn  này?

Huy động vốn trước (hay còn gọi là bán nhà ở hình thành trong tương lai) là mô hình đã được áp dụng tại nhiều nước, trong đó có Việt Nam. Hình thức này có nhiều ưu điểm, đó là có thể hỗ trợ DN huy động vốn để triển khai thực hiện các dự án, vì các dự án nhà ở có nhu cầu vốn rất lớn. Làm được điều này nghĩa là DN vừa huy động được vốn, vừa xác định trước được nhu cầu của người mua nhà. Người mua có lợi là lựa chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình từ trước, đồng thời có điều kiện để tiết kiệm vì không phải trả tiền một lần mà trả làm nhiều lần trong quá trình triển khai dự án.

Tuy nhiên hình thức huy động vốn trước này có nhiều rủi ro. Ngoài rủi ro do lừa đảo (số này chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ vì hầu hết DN làm ăn chân chính) thì còn có rủi ro khác. Do chúng ta huy động vốn trong thời gian dài, nhiều DN không dự đoán được những biến động của thị trường, ví dụ như giá vật liệu xây dựng tăng, giá ngoại hối lên xuống... tất cả những biến động của thị trường, của nền kinh tế sẽ tác động, ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành các dự án để bàn giao các sản phẩm đúng hạn, đúng giá cả đã cam kết cách đó vài năm. Do vậy hình thức bán nhà hình thành trong tương lai này có những rủi ro không thể lường trước được.

* Vậy trong thời gian tới Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có khắc phục được vấn đề liên quan đến huy động vốn không, thưa ông?

Để khắc phục rủi ro cho người mua, đặc biệt là đối với hiện tượng lừa đảo, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đáp ứng được các yêu cầu, trong đó, trước hết DN phải hoàn thành dự án đến một mức độ nhất định. Ví dụ đối với nhà liền kề thì phải hoàn thành hạ tầng của dự án theo tiến độ đã cam kết, đối với nhà chung cư, nhà hỗn hợp phải làm xong phần móng... mới được huy động vốn. Trước khi huy động vốn, chủ đầu tư phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước của địa phương về việc sẽ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong vòng 15 ngày, cơ quan quản lý Nhà nước phải trả lời xem chủ đầu tư đã đủ điều kiện để bán nhà chưa.

Một điều kiện quan trọng là khi chủ đầu tư muốn bán nhà thì phải được một ngân hàng thương mại bảo lãnh trách nhiệm tài chính của mình trước người mua, để nếu trong trường hợp rủi ro khi chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thành dự án đó theo đúng tiến độ, đúng cam kết với khách hàng thì người bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả số tiền mà khách hàng đã nộp cho nhà đầu tư. Việc Luật Kinh doanh BĐS quy định ngân hàng phải bảo lãnh cho chủ đầu tư khi muốn bán nhà hình thành trong tương lai sẽ rất an toàn cho người góp vốn.

* Cơ quan quản lý có nắm được tình trạng bán nhà trên giấy như trường hợp của Tập đoàn Housing Group vừa qua hay không? Quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai liệu có làm tăng tính rủi ro không, thưa ông?

Hiện nay chưa có địa phương nào báo cáo cụ thể con số, nhưng qua theo dõi, chúng tôi thấy đây chỉ là thiểu số chứ không phải là hiện tượng phổ biến. Việc mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và những quy định liên quan đến vấn đề này đã có đầy đủ, vì thế người dân cũng phải tìm hiểu. Về phía DN thì phải thực hiện theo pháp luật. Tuy nhiên, do thị trường BĐS của chúng ta hình thành, phát triển trong điều kiện quá nóng nên việc kiểm tra kiểm soát vẫn chưa kịp thời, chính vì vậy vẫn còn xảy ra những trường hợp DN có năng lực tài chính, kinh nghiệm trong triển khai thực hiện dự án yếu, vì vậy gây ra rủi ro cho khách hàng.

Về vấn đề thế chấp, thật ra khi cho phép thế chấp thì ngân hàng sẽ tham gia kiểm soát chủ đầu tư đó. Khi thế chấp tài sản này, ngân hàng sẽ căn cứ vào tình trạng pháp lý của dự án, vào năng lực, vào tín nhiệm tín dụng của các chủ đầu tư, do đó sẽ giảm bớt rủi ro của chủ đầu tư.


* Câu chuyện lừa đảo góp vốn thời gian qua là do không minh bạch về thông tin. Vậy làm thế nào để bảo vệ người tiêu dùng trước những thông tin hiện nay trên thị trường BĐS, thưa ông?

Ngay Luật Kinh doanh BĐS 2006 cũng yêu cầu bắt buộc phải công bố thông tin những dự án kinh doanh nhà ở cho người mua, việc công bố thông tin tại các sàn giao dịch cũng được quy định. Tuy vậy, trên thực tế người mua chưa tìm hiểu kỹ những quy định về công khai, minh bạch thông tin, các DN cũng không thực hiện nghiêm túc những quy định này, chính vì vậy vẫn còn xảy ra những hiện tượng lừa đảo, những rủi ro do chủ đầu tư năng lực chuyên môn, năng lực tài chính yếu không thể thực hiện được những cam kết đối với người mua nhà.

Để khắc phục tình trạng đó, phải có bảo lãnh, phải có câu trả lời của cơ quan quản lý Nhà nước rằng DN đã có đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa. Chúng tôi cho rằng khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015 sẽ giúp hạn chế tối đa những rủi ro đối với những sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, giảm bớt rủi ro cho người mua nhà đến mức thấp nhất.

* Trân trọng cảm ơn ông!