Hợp đồng kinh doanh BĐS: Hiểu rõ để tránh xung đột

Với tình trạng lình xình kiện tụng liên quan tới BĐS đang diễn ra ngày càng nhiều, kiến thức pháp lý liên quan tới hoạt động kinh doanh, giao dịch nhà, đất thực sự rất cần thiết với bất cứ ai.

Đặc biệt, giữa chủ đầu tư và khách hàng trong quan hệ mua bán, các bản hợp đồng góp vốn, thanh toán, mua trả chậm, dịch vụ môi giới… luôn làm đau đầu các "thượng đế".

"Nhận diện" trước khi ký

Luật Kinh doanh BĐS hiện hành quy định, hoạt động kinh doanh BĐS có hai loại: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Theo phân loại trên, kinh doanh BĐS sẽ tương ứng với các dạng hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê BĐS; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng. Với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, các loại hợp đồng sẽ bao gồm: hợp đồng môi giới BĐS; hợp đồng định giá BĐS; hợp đồng tư vấn BĐS; hợp đồng đấu giá BĐS; hợp đồng quảng cáo BĐS.

Đối với các hợp đồng kinh doanh BĐS, khách hàng – người dân cần thiết phải "thuộc lòng" các đặc điểm: hợp đồng kinh doanh BĐS hay hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS, đều phải được lập thành văn bản. Trong đó nêu rõ: các bên tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ…

Đồng thời, hợp đồng kinh doanh BĐS phải đăng ký với cơ quan Nhà nước… Vài năm trở lại đây, thị trường địa ốc chứng kiến vô vàn dạng tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Theo các đơn vị tư vấn luật kinh tế, nguồn gốc của tình trạng này đều là các hợp đồng không tuân thủ đúng quy định về hình thức, cũng như nội dung của hợp đồng; về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại cho các bên (thiệt nhất vẫn luôn là nhà đầu tư cá nhân, khách hàng có nhu cầu thực). Nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch hoàn toàn "trên giấy" (dự án chỉ nằm trên văn bản, chưa thực hiện móng nhưng chủ đầu tư đã bán hàng hình thành trong tương lai). Hay tệ hơn, ngay cả người mua dù "mục sở thị" mảnh đất dự án đang giao dịch, nhưng cuối cùng "ngã ngửa" vì chủ sở hữu đã thế chấp từ lâu tại ngân hàng.

Trở lại với trường hợp "cự cãi" giữa nhà đầu tư nước ngoài và người mua nhà tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng năm 2012. Xoay quanh đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước là chủ đầu tư "ngoại" hay khách hàng đã mua nhà, giới chuyên gia chỉ ra lý do là sự chồng chéo mâu thuẫn giữa các văn bản luật đã dẫn tới cách áp dụng khác nhau – gây mâu thuẫn quyền và lợi ích. Theo phản ánh của người dân trong cuộc, nhiều điều khoản trong hợp đồng giữa hai bên không rõ ràng, thậm chí… có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau.

Lưu ý các nguyên tắc

Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần (phổ biến nhất hiện nay trên thị trường): chủ đầu tư dự án phải thoả thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước với khách hàng. Đây là dạng giao dịch về tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết nên người mua hãy nắm vững các điều luật "bất thành văn": việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản phẩm BĐS theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền; các lần huy động tiếp theo phải phù hợp với tiến độ thực hiện BĐS đó.

Đồng thời, doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS. Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng BĐS tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao BĐS chậm tiến độ ghi trong hợp đồng, phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải bồi thường cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước, tính theo lãi suất vay ngân hàng tại thời điểm giao BĐS, tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Ngược lại, nếu khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng, thường phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng (trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng tại thời điểm trả tiền tương ứng).

Đối với hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần, phải tuân thủ các nguyên tắc như: số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng; bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Các hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS cũng làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong quá trình giao dịch. Điển hình, với hợp đồng môi giới BĐS, nhiều khách hàng không thích lập hợp đồng để quy định rõ trách nhiệm, quyền lợi của môi giới với thương vụ đó (để tiện "cắt cầu" môi giới!). Tuy nhiên, việc này đã vô tình đẩy bên mua vào rủi ro bị bên bán và môi giới liên minh đẩy giá lên cao. Mặt khác, những bản hợp đồng môi giới liên quan tới mua, bán BĐS không nêu rõ về mức hoa hồng trung gian được hưởng, cũng khiến thương vụ gặp trở ngại rất nhiều trong trường hợp môi giới kiện phía sử dụng dịch vụ.