Giai đoạn sắp xếp, thanh lọc

Trong số báo ra ngày 27-11-2014, ĐTTC đã có bài phản ánh việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được Quốc hội thông qua, kỳ vọng sẽ có tác động mạnh đến thị trường BĐS trong những năm tới. Để có cái nhìn đa chiều, ĐTTC tiếp tục đăng tải nhận định của chuyên gia, doanh nghiệp (DN)  về vấn đề này.

DN Ít nhưng mạnh hơn

DN là đối tượng bị chấn chỉnh nhiều nhất khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua. Từ việc tăng thêm vốn pháp định, tăng mức vốn tự có khi triển khai dự án, đến việc phải có tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính bảo lãnh nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn khó khăn và DN chưa kịp phục hồi sau quãng thời gian dài suy kiệt, những quy định này được xem như hàng rào khiến DN khó càng thêm khó. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, điều này là cần thiết để hướng thị trường đến những DN thực lực, chuyên nghiệp, ổn định.

Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn sắp xếp, thanh lọc, chưa thể phát triển mạnh mẽ, bùng nổ ngay. Theo đó dự án mới sẽ giảm, trật tự mới được thiết lập, các hoạt động trên thị trường sẽ quay về với thực chất, minh bạch và an toàn hơn. Đặc biệt, việc phải có bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ góp phần sàng lọc, giữ lại những DN có tiềm lực tài chính tốt, có uy tín, vay trả đúng hạn, góp phần giảm cung ảo. Đây là điều cần thiết cho thị trường BĐS vốn dĩ phát triển lộn xộn, tự phát suốt nhiều năm qua. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Theo ông Trần Ngọc Quang, quyền Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, năng lực tài chính của DN hiện nay yếu so với nhu cầu phát triển; hoạt động tài chính chưa minh bạch và quản trị tài chính chưa chuyên nghiệp. Dẫn chứng cho điều này, ông Quang cho biết theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đến 2013 của Bộ Xây dựng, trong số 30.000 DN BĐS, số DN có quy mô vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chỉ khoảng 690, tương đương 2% tổng số DN; số lượng DN có vốn 500 tỷ đồng trở lên chỉ vỏn vẹn 41 (0,14% tổng số DN); còn lại là DN có quy mô vốn rất nhỏ.

“Với số vốn bình quân của các DN 42 tỷ đồng, việc đầu tư các dự án lên tới vài trăm hoặc vài ngàn tỷ đồng thực sự là thách thức. Chưa kể khảo sát tại 120 DN BĐS lớn nhỏ các loại, 100% đều xác nhận năng lực tài chính không thể đáp ứng nhu cầu phát triển. Điều này đã phần nào giải thích về số lượng dự án bỏ hoang quá lớn trên thị trường” -  ông Quang nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, CTCP Kinh doanh phát triển nhà - đô thị Hà Nội, năng lực tài chính yếu sẽ khiến DN gặp nhiều rủi ro trong thực hiện chính sách thị trường cũng như tiếp thị sản phẩm. Khó khăn này sẽ kéo dài ít nhất đến hết năm 2015 và đến năm 2020, những rủi ro này giảm dần, DN sẽ dễ thở hơn.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc CTCP Phát triển nhà Thủ Đức, cũng cho rằng ngoài khó khăn về niềm tin chưa thực sự quay lại thị trường, thách thức lớn nhất của DN hiện nay là chưa giải quyết được yếu tố cơ bản: nguồn tiền mua BĐS phải dựa trên thu nhập của người dân.

Năm 2014, sự phụ thuộc này đã khiến hàng loạt nhà đầu tư thiếu năng lực, không chuyên nghiệp, kinh doanh theo kiểu ăn xổi bị loại bỏ hoặc phải rút vốn để trả nợ. Điều này thậm chí còn khó khăn hơn trong năm 2015, buộc DN phải vận động hết sức để tìm cho mình con đường đi phù hợp và đúng đắn.

Giải bài toán vốn ngắn hạn

Mặc dù được xem là đã khá ngăn nắp khi những vấn đề tồn tại, hạn chế của thị trường đã được đề cập và tháo gỡ bởi 3 bộ luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, nhiều nút thắt của thị trường vẫn cần được tháo gỡ.

Theo TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cái khó nhất cho thị trường là vẫn thiếu một khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động. Cụ thể, chưa ban hành luật về đăng ký giao dịch BĐS, về môi giới BĐS; thiếu quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động của các tổ chức trung gian như môi giới, định giá, tư vấn dịch vụ pháp lý, bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS…

Điều này đã khiến thị trường BĐS phải chịu quá nhiều rủi ro từ thị trường tài chính, như vốn vay của DN chủ yếu là ngắn hạn; hệ thống tài chính dựa chủ yếu vào ngân hàng trong khi chưa có các ngân hàng đầu tư chuyên nghiệp. “Vốn đầu tư dài hạn cho BĐS rất khan hiếm, DN phải dùng vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn và lạm dụng quá mức đòn bẩy tài chính. Nếu không khắc phục được điều này, thị trường vẫn tiềm ẩn những rủi ro đổ vỡ lớn” - bà Huyền nói.

TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định giải pháp lớn nhất cho thị trường là tạo dòng vốn vận hành vào bằng cách huy động nguồn vốn kiều hối, ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, chính sách về ngân hàng tiết kiệm nhà ở, văn bản về quỹ đầu tư tín thác BĐS và thúc đẩy các bên liên quan nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn về thủ tục, cho phép chia nhỏ căn hộ tại dự án trên các quận mới thành lập của Hà Nội và TPHCM; xem xét điều chỉnh giá đất theo chiều hướng giảm, cho phép nộp tiền sử dụng đất chậm và kiên quyết tạm dừng phê duyệt mới dự án BĐS.

PGS.TS Nguyễn Thế Phán, Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên Đại học Kinh tế Quốc dân, cũng bày tỏ quan điểm cần tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho DN BĐS bằng các hành lang pháp lý minh bạch, chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, đặc biệt tháo gỡ những bế tắc quanh hoạt động tín dụng giữa ngân hàng và DN BĐS, bởi đây vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia vẫn băn khoăn về các chính sách thuế cho BĐS, bởi nhìn chung các sắc thuế hiện nay chưa thực sự điều tiết được thị trường, chưa thực sự hợp lý khi không giúp chống được việc đầu cơ BĐS.

Giá nhà khó xuống thấp

Theo TS. Trần Kim Chung, thị trường BĐS năm 2015 sẽ có nhiều kịch bản. Kịch bản khả quan nhất là thị trường sẽ tái phục hồi, các dự án đã hoàn thành sẽ được đưa vào vận hành, dự án đang triển khai được tiếp tục, dự án có vị trí tốt sẽ đắt hàng, một số sản phẩm mới ra đời và giao dịch tiếp tục tăng lên.

Trong tầm nhìn trung hạn, thị trường có xu hướng tốt lên, đến quý II và III-2015, thị trường sẽ có những xung lực mới do tác động của tình hình kinh tế thế giới ổn định; một số nguồn tiền sẽ được khơi thông, nhất là nguồn kiều hối và tiền của các chủ thể nước ngoài dưới tác động của các luật mới.

Tuy nhiên, ông Chung khẳng định mặt bằng giá nhà ở đã tương đối ổn định và không giảm tiếp. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 đã giảm trên 30%, ổn định trong thời gian gần đây và không tiếp tục giảm. So với năm 2013, một số dự án có vị trí tốt, sắp hoặc đã hoàn thành đưa vào sử dụng có giá tăng nhẹ 1-2%.
 

Dưới góc độ DN, ông Lê Chí Hiếu nhận định từ 2015 DN sẽ phải đau đầu hơn trong việc tìm ra những hướng đi đúng đắn và thích hợp trên nền tảng thị trường có những xu hướng chuyển dịch, như nhà ở giá thấp vẫn được ưu tiên, thị trường chuyển dịch ra vùng ven, phân khúc đất nền tiếp tục được ưa chuộng… Ông Hiếu dự báo sẽ có áp lực lớn về giá, chất lượng DN BĐS phải gánh chịu trong năm tới.

Còn theo ông Đỗ Lê Tân, Phó Giám đốc Vinaconex 3, tái cơ cấu là hướng đi sống còn của DN trong thời gian tới. Không chỉ tái cơ cấu về hệ thống, bộ máy còn phải tái cơ cấu về phương hướng kinh doanh, như cắt bỏ các dự án không tiềm năng, tập trung đầu tư một dự án, đẩy mạnh mua bán dự án… để thích nghi được thị trường dự báo sẽ rất khắc nghiệt.