Colliers: Định giá thị trường 2009 – Dự báo thị trường 2010 tại Hà Nội

Năm 2009, thị trường gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là mảng khách sạn và văn phòng. Năm 2010, mảng thị trường nhà ở được kỳ vọng phục hồi.

Ông Nathan Cumberlidge, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và định giá, Colliers International, Hà Nội, Việt Nam đã có đánh giá thị trường BĐS năm 2009 và dự báo thị trường năm 2010 tại Hà Nội.

Năm 2009 được đánh giá là năm khó khăn cho thị trường, khởi đầu kém thuận lợi bởi ảnh hưởng của cơn lốc kinh tế toàn cầu. Ảnh hưởng này đã nhấn chìm thị trường bất động sản và đặt ra cho nó một con đường phát triển khá gian nan. Nhiều dự án bị trì hoãn vì chủ đầu tư thiếu vốn và giá bán/cho thuê trượt dốc ở tất cả các phân khúc. Ảnh hưởng mạnh nhất là mảng thị trường khách sạn và văn phòng.

Năm 2009: Giá văn phòng hạng A khu trung tâm giảm 20 – 25%

Nhiều Công ty đã cắt giảm chi phí khi chuyển khỏi văn phòng hạng A sang thuê văn phòng hạng B, ngoài rra, số lượng các công ty mới gia nhập thị trường cạn kiệt kết hợp với sự sụt giảm về đầu tư trong và ngoài nước. Các dự án được xếp Hạng A đã hoàn thành trong Quận Hoàn Kiếm trong thời gian 2009 hiện đang có tỉ lệ trống cao và giá chào thuê tại một trong những dự án này đã giảm xuống gần 40% so với đầu năm 2009.

Colliers International ước tính giá cho thuê trung bình của các tòa nhà hạng A tại quận Hoàn Kiếm đã giảm 20 - 25% vào đầu năm và đang ở mức $35 - 45/m2/tháng. Sự thay đổi văn phòng của các công ty có những ảnh hưởng nhất định đối với mảng gia hạn hợp đồng thuê.

Thị trường này đang chứng kiến việc bên thuê đề nghị ký kết hợp đồng thuê mới 6 - 12 tháng trước khi hết hạn hợp đồng. Giá thuê đưa ra tại tòa nhà này thấp hơn nhiều so với giá thuê tại những dự án mới và chỉ có mức tăng trung bình trong khoảng 10-20% so với giá cho thuê đã ký từ 2 - 3 năm trước.

Thị trường văn phòng cho thuê đang dịch chuyển về phía Tây Thành phố với nhiều tòa nhà mới như CEO Tower, Crowne Office, CMC Tower, Viet A Tower,..trong năm 2010 và 2011 sẽ chứng kiến một nguồn cung mạnh mẽ và cạnh tranh gay gắt.

Thị trường nhà ở cũng có sự đi xuống cả về niềm tin và giá cả. Tuy nhiên trong qúy 3/ 2009, thị trường đã có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của thị trường, đặc biệt là thị trường phát triển mạnh mẽ ở phân khúc nhà trung cấp.

Mặc dù vậy, nguồn cung lớn trong vòng 5 năm sẽ chọn lọc thóc ra khỏi trấu, với những dự án có thiết kế và vị trí kém sẽ gặp khó khăn lớn.

Thị trường thứ cấp trong thời điểm hiện tại đang có hiệu suất kém. Các nhà đầu tư đang thận trọng hơn khi rót tiền đầu tư bởi thị trường thứ cấp đang dao động thất thường và sự sụt giá đã khiến các nhà đầu tư thua lỗ từ những hàng hóa bất động sản của họ. Tại quận Từ Liêm và Cầu Giấy, giá bán chung cư tại thị trường thứ cấp được ước tính đã giảm xuống từ 0% đến 5%.

Giá bán quý 4 năm 2008 đến quý 1 năm 2009

Dự báo thị trường năm 2010

Thị trường văn phòng chịu áp lực cạnh tranh cao

Việc tạo ra một thị trường kép tại Hoàn Kiếm và các quận phía Tây thành phố và sự canh tranh ngày càng cao giữa các quân này có thể gây nên sự đi xuống một cách trầm trọng của giá thuê với các chủ cho thuê ngày càng trở nên khó khăn hơn và phải thúc đẩy việc tìm khách thuê.

Điều này có thể có ảnh hưởng tới giá thuê chung hoặc tạo ra một giá thuê ưu đãi trong vòng 3 tới 5 năm kèm nhiều khuyến khích hơn cho khách thuê ví dụ như việc thời gian thuê miễn phí lâu hơn.

Các văn phòng hạng B đều giữ giá cho thuê trong năm 2009, với vấn đề lớn là khả năng cho thuê. Tuy nhiên kể từ quý 4/2009, thị trường này cũng đã bắt đầu dần dần phục hồi và sẽ trở lại tương đối mạnh mẽ trong năm 2010. Tuy nhiên thị trường này cũng liên tục tăng trưởng về kích thước và chất lượng với việc đưa vào một số tòa nhà hạng B chất lượng tốt trong năm 2009.

Các nhà đầu tư có thể hi vọng vào một tỉ lệ lấp đầy cao trong phân khúc này vào năm 2010. Điều đó tuy nhiên phải được cân nhắc lại bởi đây là một thị trường rất cạnh tranh và các pháp chế cần được hướng dẫn cụ thể để đảm bảo về yếu tố vị trí cũng như chất lượng của các công trình sao cho phù hợp hoặc vượt trội so với những tòa nhà cùng hạng

Thị trường nhà ở được kỳ vọng phục hồi trong năm 2010

Tiến tới năm 2010, phân khúc thị trường nhà ở vẫn tiếp tục được trông đợi một tín hiệu phục hồi tích cực sau thời điểm hậu khủng hoảng và sự ban hành của Luật Thuế thu nhập cá nhân mới. Thị trường bất động sản nhà ở hạng trung được đánh giá là điểm nổi bật cho các nhà đầu tư khi giá nhà bắt đầu tăng trở lại từ quý 4/2009.

Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro hơn, điều này có thể lập lại trong năm 2010. Tuy nhiên cho đến giờ, thị trường này vẫn dành được quan tâm rất lớn và các dự án mới sẽ được bán nhanh nếu với mức giá thấp hơn.

Tóm lại, nỗi lo của năm 2009 đã bắt đầu được dịu đi, tuy nhiên, sự cẩn trọng vẫn cần phải được duy trì khi đấu tư vào bất kỳ loại hình tài sản nào. Sức cung của các mảng sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh trong thị trường va đem đến kết quả là giá thuê và tỉ lệ lấp đầy sẽ đều giảm xuống. Tuy nhiên, các dự án có vị trí đẹp, phát triển và đầu tư hiệu quả được dự đoán là sẽ vượt qua thị trường.

Các nhà đầu tư nên cẩn thận xem xét, các hạng mục sử dụng, vị trí và chất lượng của dự án trước khi mua và chọn thêm những sự lựa chọn sáng suốt.

DiaOcOnline.vn - Theo Cafef