Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM như thế nào để người dân được lợi?

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản thì việc tham gia cải tạo chung cư cũ, xây chung cư mới được xem là khoản đầu tư khá hấp dẫn, do các chung cư thường nằm ở khu vực “vàng” của trung tâm thành phố, tính thanh khoản cao. Thế nhưng vì sao đã nhiều năm qua, chương trình này vẫn chưa thể đem lại một bộ mặt mới cho đô thị TP.HCM? Là một câu hỏi vẫn bỏ lửng.

Đánh cược mạng sống

Tại TP.HCM hiện có 533 chung cư, nhà tập thể xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ. Trong số đó, rất nhiều khu chung cư đã hư hỏng, xuống cấp nặng và có thể sập bất cứ lúc nào như chung cư 727 Trần Hưng Đạo (Q.5), Cô Giang (Q.1), Thanh Đa (Q.Bình Thạnh)...Điều đó cũng đồng nghĩa là cuộc sống của những hộ dân đang bám trụ lại ở nơi đây đang bị đe doạ có thể sập bất cứ lúc nào.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo từng được mệnh danh là một trong những chung cư “hoang tàn nhất Sài Gòn”. Đứng bên ngoài cũng đã có thể thấy sự rệu rã của tòa nhà này. Vào bên trong là một khu vực tối tăm, ẩm thấp. Chính quyền TP.HCM đã nhiều lần vận động, thậm chí có lệnh tạm di tản nhưng vẫn còn một số hộ dân không chịu di dời. Cách đó không xa, khu chung cư “chờ sập” Cô Giang cũng đã có chương trình di dời mấy năm nay nhưng nhiều người vẫn cố thủ ở đây. Được xây dựng vào cuối những năm 60 của thế kỷ trước, chung cư Cô Giang có gần 900 hộ dân sinh sống ở 4 lô. Hiện nay, chung cư đã xuống cấp trầm trọng, nhiều hạng mục công trình bị hư hại theo thời gian như: ban công, vách tường bị nứt, hệ thống thoát nước, điều kiện vệ sinh không bảo đảm. Chung cư này được cơ quan chức năng đánh giá có thể sập, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân bất cứ lúc nào.

Năm 2006, UBND TP.HCM chủ trương đầu tư khu căn hộ và trung tâm thương mại tại chung cư Cô Giang với quy mô 1,4 ha gồm 30 tầng, 1.092 căn hộ. Đến năm 2011, mặc dù UBND TP.HCM đã chỉ đạo tháo dỡ khẩn cấp nhưng vẫn chưa thực hiện được. Hiện vẫn còn khoảng 300 hộ dân chưa di dời vì bị đưa đi tái định cư ở nơi quá xa chỗ ở cũ và mức giá đền bù chưa thỏa đáng. Mặc dù cũng đã có chỉ đạo của UBND TP.HCM về việc tháo dỡ khẩn cấp để tránh sụp đổ nhưng việc thực hiện vẫn rất chậm. Cũng theo ông Trần Thế Thuận, Chủ tịch UBND Q.1, tuy là quận trung tâm nhưng trên toàn địa bàn quận có đến 89 chung cư cũ nguy cơ đổ sập rất cao, đe dọa an toàn tính mạng, tài sản của khoảng 7.000 hộ dân.

Cần sớm có bài toán hài hoà lợi ích

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở thành phố HCM đã từng được ví như câu chuyện cầu Ghềnh. Cầu cũ, tuổi thọ cao, các cơ quan, ban ngành bàn mãi không ra phương án xây dựng lại, và không ai mong muốn điều đáng tiếc xảy ra như số phận cầu Ghềnh.

Hầu hết chung cư xuống cấp cần di dời người dân và tháo dỡ đều ở nội thành, nghĩa là nằm trên những khu thuộc diện “đất vàng” của thành phố. Vậy tại sao doanh nghiệp không hào hứng đầu tư? Giới đầu tư cho rằng có quá nhiều rào cản để doanh nghiệp tiếp cận với dự án cải tạo hoặc xây dựng mới chung cư cũ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Mặt khác, do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp nên doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia. Hiệu quả kinh doanh cũng đang là bài toán khó cho nhà đầu tư tham gia xây dựng lại chung cư cũ bởi lợi nhuận bị khống chế 10%. Quy định những hộ có 2 sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư, cũng đang khiến người dân lo chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được.

Còn theo chia sẻ của giám đốc một công ty bất động sản liên doanh với nước ngoài đang hoạt động tại TP.HCM, tham gia cải tạo chung cư cũ, xây chung cư mới được xem là khoản đầu tư khá hấp dẫn, do chung cư thường nằm ở khu vực trung tâm thành phố, tính thanh khoản cao. Song, cũng chính yếu tố này khiến DN bị vướng 2 vấn đề. Một là thỏa thuận đền bù thường kéo dài do mức giá mà cư dân đưa ra quá cao so với khả năng của chủ đầu tư, hai là công trình cải tạo, xây mới sẽ bị hạn chế về hệ số sử dụng đất, số tầng, số căn hộ. Điều này tác động đến lợi nhuận của nhà đầu tư. Do đó, dù đã theo đuổi một dự án cải tạo chung cư cũ hơn hai năm ở quận 3 nhưng công ty liên doanh trên đành bỏ cuộc.

“Nhà nước phải ngồi lại với DN, tham gia ngay từ đầu để bàn bạc với người dân xem giá nào là giá thị trường. Từ đó có mức giá bồi thường hợp lý. Khi DN đưa ra mức giá được đa số người dân thống nhất, những người còn lại không chịu di dời nếu để DN tự thỏa thuận với dân là thua. Nhà nước phải cưỡng chế và có biện pháp xử lý mạnh chứ không cứ để tình trạng chây ì kéo dài thì chỉ có doanh nghiệp chết, vị giám đốc này nhận xét.