Bất động sản Hà Nội, đầu cơ sẽ làm sai lệch nguồn cầu

“Niềm tin của người mua được phản ánh qua số lượng lớn căn hộ đã bán. Tiền chênh xuất hiện tại nhiều dự án, bao gồm cả những dự án mới đang trong quá trình làm móng", bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho biết tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2015 cuối tuần qua.

Căn hộ và biệt thự, liền kê: giá tăng nhẹ

Theo báo cáo của Savills, trong quý II/2015, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 13.400 căn, tăng 4% theo quý và 24% theo năm. Trong quý, có 27 dự án căn hộ mở bán, gồm 15 dự án hiện hữu và 12 dự án mới, cung cấp 6.100 căn hộ, giảm 21% theo quý. Ngoài ra, có 13 dự án mới đang trong quá trình làm móng và mở bán chưa chính thức, khoảng 1.340 căn hộ.

Trong khi đó, tổng nguồn cung căn hộ thứ cấp tại Hà Nội khoảng 121.400 căn, từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán. Giá sơ cấp bình quân tăng 1% theo quý, giá chào bán thứ cấp bình quân tăng 2% theo quý. Tại một số quận như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, giá thứ cấp tăng 7% theo quý, trong khi mức giảm cao nhất chỉ là 4% theo quý ở các quận Ba Đình và huyện Đan Phượng.

Số lượng căn hộ được bán trong quý lại giảm 18% so với quý trước, với hơn 4.630 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 34%, giảm 9 điểm phần trăm theo quý.

Bà Hằng nhận định, thị trường sôi động thời gian qua ngoài niềm tin của người mua đang quay trở lại, còn đến từ việc ngân hàng mạnh dạn tài trợ vốn cho khách hàng và chủ đầu tư các dự án. Tín dụng ngân hàng trở thành nguồn hỗ trợ tài chính chủ yếu cho cả người mua để ở và các nhà đầu tư.

Dự báo về nguồn cung 6 tháng cuối năm, Savills cho biết, sẽ có 26 dự án, với khoảng 12.600 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán. Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được kỳ vọng sẽ làm tăng sức cầu. Vì vậy, giao dịch dự kiến vẫn duy trì ở mức cao trong các quý còn lại của năm 2015, tuy nhiên có thể những yếu tố đầu cơ sẽ làm sai lệch nguồn cầu.

Về phân khúc biệt thự, liền kề, theo Savills, tổng nguồn cung phân khúc này đạt khoảng 30.100 căn từ 110 dự án, trong đó nguồn cung sơ cấp khoảng 1.030 căn và nguồn cung thứ cấp khoảng 29.060 căn.

Cũng giống phân khúc căn hộ, giá của phân khúc biệt thư, liền kề cũng tăng nhẹ trong quý này. Trong đó, giá thứ cấp trung bình đối với biệt thự là 48,8 triệu đồng/m2, tăng 0,1% theo quý; 60,3 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề, tăng 0,9% theo quý.

Từ quý III/2015 trở đi, có 75 dự án biệt thự/liền kề tại 16 quận, huyện gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 8.600 căn. Còn đến cuối năm 2015, sẽ có 4 dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường.

Bán lẻ, văn phòng, khách sạn: Tín hiệu tích cực

Không chỉ phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề, dù vẫn còn khó khăn, nhưng các phân khúc bán lẻ, văn phòng, khách sạn cũng đã phát đi tín hiệu tích cực

Savills cho biết, trong quý II/2015, Siêu thị Big C tại quận Hà Đông đi vào hoạt động đã đưa tổng nguồn cung bán lẻ của Hà Nội lên khoảng 950.000 m2, tăng 0,4% theo quý và 3% theo năm. Giá thuê trung bình giảm 0,9% theo quý và 10% theo năm, còn 841.000 đồng/m2. Trong đó, giá thuê tại trung tâm bách hóa và trung tâm mua sắm lần lượt giảm 0,7% và 1,2% theo quý, trong khi giá cho thuê của khối đế bán lẻ tăng 0,5% theo quý. Công suất cho thuê đạt 84%, ổn định theo quý và tăng 7,2 điểm phần trăm theo năm.

Với phân khúc văn phòng cho thuê Hà Nội, tổng diện tích cho thuê đạt khoảng 1.491.000 m2, tăng nhẹ 0,3% theo quý và 2% theo năm. Công suất thuê toàn thị trường đạt 81,4%, ổn định theo quý và tăng 6 điểm phân trăm theo năm. Trong đó, của hạng A và C tăng lần lượt 0,4 điểm phần trăm và 2,2 điểm phẩn trăm, trong khi của hạng B lại giảm 1,9 điểm phần trăm.

Giá thuê văn phòng trung bình đạt 394.000 đồng/m2/tháng, không đổi theo quý, nhưng tăng 2% theo năm. Trong đó, giá thuê trung bình của hạng A và hạng B lần lượt giảm 0,3% và 0,9% theo quý, trong khi giá thuê trung bình hạng C tăng nhẹ 0,7%.

Về phân khúc khách sạn, tính đến tháng 6/2015, Hà Nội có 63 khách sạn, trong đó có 14 khách sạn 5 sao, 13 khách sạn 4 sao và 36 khách sạn 3 sao, cung cấp khoảng 8.855 phòng, giảm 1% theo quý, nhưng tăng 4% theo năm. Thị trường khách sạn bước vào mùa thấp điểm trong quý II/2015, nhưng vẫn tốt hơn theo năm. Cụ thể, công suất thuê giảm 5 điểm phần trăm, giá thuê trung bình giảm 6% theo quý, nhưng theo năm, công suất thuê lại tăng 1 điểm phân trăm và giá thuê tăng 5%. Tương tự, doanh thu phòng trung bình (RevPAR) giảm 13% theo quý, nhưng tăng 6% theo năm.