Thị trường đất nền: Miếng bánh có còn ngon?

Trước đây, thị trường bất động sản (BĐS) giúp các doanh nghiệp (DN) “hái” ra tiền nên nhiều DN đua nhau đổ vốn vào. Tuy nhiên, không ít DN đã phải lao đao khi thị trường này đóng băng. Vừa qua, khi có dấu hiệu phục hồi, hiện tượng đua nhau đầu tư vào thị trường BĐS lại tái diễn, nhưng rồi mọi thứ sắp tới sẽ ra sao?

Trước thông tin nhiều DN, nhà đầu tư cá nhân đua nhau đầu tư vào thị trường BĐS, nhiều chuyên gia tỏ ra lo ngại vì việc đầu tư tràn lan, không có định hướng, sẽ khiến thị trường BĐS không khá lên mà ngược lại, mang nhiều yếu tố rủi ro.

Đất nền sốt ảo

Thị trường BĐS phục hồi, nhiều dự án lớn được triển khai, cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng đã tạo điều kiện cho giá trị đất nền được đẩy lên. Đất nền Tp.HCM và vùng ven liên tục sốt giá, cơn sốt ảo đã len lỏi đến từng nhà đầu tư BĐS.

Cụ thể, dự án sây bay Quốc tế Long Thành, dự án xây cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè với huyện Cần Giờ, thông tin về dự án xây cầu Cát Lái nối Tp.HCM và Đồng Nai đi qua Nhơn Trạch… đã làm thị trường đất nền những khu vực có dự án đi qua lên cơn sốt liên hồi.

Đáng nói là khu vực dự án sân bay Quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), cách Tp.HCM khoảng 60 km, hiện nay liên tục có những cơn sốt giá khi nhiều người đầu tư BĐS, dân chơi lướt sóng, “rồng rắn” rủ nhau đi xem đất, mua đất.

Năm 2015, khi thông tin xây dựng sân bay Long Thành được công bố, giá đất tại khu vực có dự án sân bay bắt đầu được đẩy lên cao, đặc biệt trong khoảng thời gian đó, nhiều dự án đất nền đã được triển khai, khiến giá đất nơi này tăng chóng mặt.

Đỉnh điểm, giá đất tăng từ 2 triệu đồng/m2 tới 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cơn sốt cũng nhanh hạ nhiệt, giống như lúc nó đến, khi chỉ kéo dài khoảng 7 tháng.

Không chỉ ở Đồng Nai, tại Tp.HCM cuối năm 2016, đầu năm 2017, cơn sốt đất nền đã bao trùm toàn thành phố, các dự án mọc lên như nấm sau mưa. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu thâu tóm quỹ đất, người môi giới cũng tìm cách ôm đất phân lô để bán với giá trên trời.

Ở huyện đảo Cần Giờ, Tp.HCM, ngay sau thông tin thành phố sẽ xây cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè với huyện Cần Giờ để vào trung tâm thành phố và thông tin có nhiều nhà đầu tư về mua đất tại đây làm dự án BĐS lớn đã khiến vùng quê yên bình này bị xáo trộn.

Nhiều người vỡ mộng

Dù ở đâu, cơn sốt ảo cũng nhanh chóng qua đi, khiến nhiều nhà đầu tư phong trào nhận quả đắng vì vỡ mộng khi giá đất lao dốc nhanh mà không thể bán nổi.

Phân tích về nguyên nhân nhiều DN, cá nhân, đi theo tâm lý đám đông rồi lún sâu vào nợ nần, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân vẫn nằm ở nhu cầu mua bán, mặt bằng giá cả quyết định, không phụ thuộc vào ý chí của ai, cho dù có hay không cái gọi là “đội lái” BĐS tung tiền thao túng thị trường.

“Thực tế, không ít nhà đầu tư thắng đậm. Nhưng nếu xét ở mặt bằng giá thị trường BĐS tại Tp.HCM hiện nay, việc xác lập được giá trị thực hay ảo thật khó phân định. Còn việc giá đất tiếp tục lên, đứng yên hay hạ đột ngột như bong bóng xì hơi, không ai dám khẳng định”, một chuyên gia phân tích.

Một thực tế khác dẫn đến nguyên nhân nhiều nhà đầu tư mất trắng vì BĐS là do tham gia vào thị trường nhà đất nhưng chưa hiểu rõ về giá cả và các thủ tục pháp lý liên quan. Trong khi đó, không ít trường hợp môi giới cố tình vẽ ra “ma trận” về thủ tục pháp lý hoặc “thổi giá” nhằm trục lợi, bất chấp hậu quả xảy ra với người mua.

Chính vì vậy, không ít trường hợp nghe lời “cò đất”, bán gia sản và vay mượn thêm để đầu tư vào đất rồi ngồi tưởng tượng về món lợi, nhưng khi thị trường đóng băng, đành phải ôm nợ khủng, dẫn đến tán gia bại sản.

Bên cạnh đó, còn có một số dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa được các cấp thẩm quyền phê duyệt nhưng các sàn giao dịch, môi giới đã vội vã thông tin tiếp thị để phỉnh dụ thu hút khách hàng.

Cụ thể như trường hợp anh T (quận Tân Bình), mặc dù không am hiểu về thị trường BĐS nhưng khi nghe người quen hứa hẹn về một viễn cảnh tốt đẹp nếu đầu tư, anh đã không ngần ngại đưa vốn liếng và vay ngân hàng để đầu tư.

Chỉ sau ít tháng, cơn sốt đất nền tại huyện Cần Giờ hạ nhiệt, viễn cảnh tươi đẹp không thấy đâu mà chỉ thấy nợ nần và số tiền lãi ngân hàng phải gồng mình để trả.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, vấn đề xảy ra là còn do yếu tố tâm lý đám đông của một bộ phận không nhỏ người dân hám lời đã nhắm mắt mua đất mà không tìm hiểu kỹ thông tin, góp phần làm thị trường thiếu minh bạch.

Dễ thấy nhất là việc chạy theo tin đồn về quy hoạch hạ tầng, hoặc chủ trương lên quận của một số huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè tại Tp.HCM mấy tháng trước.

Nhiều dự án, tuy mới được phác thảo nhưng môi giới đã đồn thổi, “tung hỏa mù” nâng giá trị đất lên cao tạo thành cơn sốt ảo.

Điển hình là trường hợp dự án đại lộ ven sông Sài Gòn. Dù chỉ có thông tin trên giấy nhưng nhiều môi giới, cò đất đã thông tin giống thật 100% rằng dự án này sẽ sớm khởi công, khiến giá đất ở Củ Chi tăng lên từng ngày.

Rõ ràng việc đầu tư vào BĐS khi chưa am hiểu về thị trường này đã dẫn đến những hệ lụy không chỉ cho riêng mỗi cá nhân, gia đình mà còn tiềm ẩn nhiều bất an cho xã hội.

Vì vậy, để an toàn trong đầu tư BĐS, theo nhiều chuyên gia, việc tìm hiểu kỹ các vấn đề liên quan khi tham gia vào thị trường này không bao giờ là thừa.