Thị trường bất động sản: Lằn ranh “bong bóng”

Nếu đối chiếu các dấu hiệu “bong bóng” bất động sản (BĐS) của năm 2007 như buông lỏng tín dụng, hạ chuẩn cho vay, may mắn thay năm 2017 vẫn ổn định.

Theo đánh giá của các chuyên gia, ngắn hạn trong năm 2018, khó xuất hiện “bong bóng” BĐS. Tuy nhiên, nếu các DN không chỉnh đốn kịp thời cán cân cung – cầu, thị trường có nguy cơ vượt lằn ranh an toàn nhanh hơn dự kiến.

Tỷ trọng căn hộ đang quay về năm 2014

Ths Nguyễn Ngọc Thịnh - Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội nhận định, tâm điểm giao dịch của thị trường năm 2017 là những sản phẩm có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng, tuy nhiên, nếu so với nhu cầu mua hiện tại, nguồn cung sản phẩm này vẫn hạn chế. Dù có sự tăng trưởng về số lượng nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ khó có thể vượt mức tỷ trọng 20% để đáp ứng được 80% nhu cầu hiện tại. Sự bùng phát của nhiều dự án giá rẻ đến từ 300.000 căn hộ Vincity và khoảng 3.000 căn hộ thương mại có mức giá thấp (11 triệu đồng/m2) tại Khu đô thị Thanh Hà của Tập đoàn Mường Thanh đang tạo nên cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt, giúp quyền lợi số đông người mua nhà được chú trọng hơn.

Trong khi đó, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, nghịch lý của lịch sử về quan hệ cung - cầu đã xuất hiện trở lại rõ rệt trong năm 2017. Tổng hợp từ các số liệu cho thấy, năm 2014, căn hộ giá cao và giá trung bình chiếm 81% và giá thấp chiếm 19%. Sang năm 2015, con số này ước tính 52% cho căn hộ giá cao và trung bình, giá thấp chiếm 48%. Sang năm 2016 và 2017, ước tính xấp xỉ nhau. Cụ thể, căn hộ giá cao chiếm 43%, giá trung bình chiếm 38% và giá thấp chiếm 19%. Như vậy, tỷ trọng giữa các căn hộ tính theo giá vào hai năm này đang quay về giống như năm 2014.

Cũng theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, hiện tượng dư cung đang xảy ra. Ở một khía cạnh nào đó, đây là biểu hiện của “bong bóng”. Trong năm 2017, lượng cung phát triển mạnh, làm cho lượng cầu giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30%. Hơn nữa, kể từ sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, cung nhà ở bình dân bị thu hẹp lại khá nhiều, dưới 20% vào năm 2017. Tương lai gần sẽ còn giảm nhiều hơn nữa nếu không có gói hỗ trợ kích cầu.

Sản phẩm cao cấp mất thế “thượng phong”

Dự báo về diễn tiến của thị trường BĐS từ năm 2018, Ths Trần Thị Hồng Minh - Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia cho biết, phân khúc căn hộ vẫn triển vọng tăng trưởng tốt cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu. Xét về nguồn cầu, nhu cầu nhà ở Hà Nội sẽ tăng do tình trạng nhà ở xây cũ xuống cấp trầm trọng. Trên địa bàn TP có gần 1.300 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô 2 - 5 tầng. Các khu này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990 và đa số đều hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, đến nay mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng. Tính chung, chỉ mới có khoảng 1% số dự án chung cư cũ được cải tạo.

Xét về nguồn cung, năm 2017 ước tính tăng lên 30.000 căn hộ đi vào hoạt động và 2018 dự báo cũng trên 20.000 căn hộ hoàn thành. Số lượng căn hộ bàn giao lớn tạo lên nguồn cung mới. Theo loại căn hộ, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ chịu nhiều áp lực về khả năng tiêu thụ và giá do lượng cầu hẹp, mức độ cạnh tranh cao. Hiện tỷ lệ giá nhà/thu nhập của Việt Nam đang là cao nhất so với các nước Thái Lan, Campuchia, Singapore... Trong khi đó, nhà giá rẻ sẽ có nhiều thuận lợi để phát triển. Thực tế cho thấy, thời gian vừa qua căn hộ vừa túi tiền, có tiến độ tốt và tại những khu vực hạ tầng hoàn thiện luôn nằm trong nhóm sản phẩm có giao dịch cao nhất.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) Nguyễn Trần Nam nhận định: “Không có lý do gì để thị trường trầm lắng”. Theo ông Nam, thị trường BĐS năm 2018 sẽ được kiểm soát tốt và phát triển bền vững. Thị trường căn hộ chung cư cao cấp đã bắt đầu trầm lắng, nhu cầu người mua cũng ít dần, trong khi lượng cung còn khá nhiều. Vì vậy, các DN đang dần chuyển hướng mạnh sang phân khúc căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng và BĐS nghỉ dưỡng trong năm 2018. Đặc biệt, BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn biên độ rất rộng để phát triển.

Phản biện lại quan điểm trên, không ít chuyên gia có dự cảm không lành nếu tập trung dòng tiền quá mạnh cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số DN lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch. Thị trường officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn), serviced apartment (căn hộ dịch vụ) đang phát triển lớn, có dấu hiệu cung vượt cầu. “Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường. Bởi, thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort, Việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp” - Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành Nguyễn Văn Đực phân tích.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS EZ Việt Nam: Năm 2017, tình trạng sốt ảo về đất nền, phân lô, đất ruộng bùng phát mạnh. Một số nhà đầu tư đại gia công bố các dự án lớn làm cho những cơn sốt đất gia tăng rất phi lý. Thí dụ như đất thổ cư ở Đông Anh có thời điểm phát giá tăng gần 100% hay đất vườn ở một số xã của tỉnh Long An lên đến 12 triệu đồng/m2. Các thông tin như “trúng lớn nhờ đất nền” cũng góp phần tác động tiêu cực đến thị trường. Bên cạnh đó, việc sốt đất nền còn có yếu tố từ sự buông lỏng của chính quyền cơ sở. Do đó, cần phải cảnh báo mạnh mẽ việc sốt đất nền dễ dẫn đến “bong bóng” và vỡ “bong bóng” phân khúc đất nền, phân lô, tách thửa.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group: Việc Hà Nội bấm nút thông qua Đồ án quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc trong năm 2017 sẽ kích thích 4 đô thị vệ tinh còn lại (Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn) phát triển. Từ đây tạo tiền đề hình thành nhiều hơn các mô hình đại đô thị khép kín, phát triển đồng bộ về hạ tầng, quy mô và chất lượng sống. Sang năm 2018, hình hài các đại đô thị có thể chưa thật sư rõ nét, song sẽ manh nha nhiều dự định từ các DN có tiềm lực tài chính mạnh. Điều này, vì thế có thể cạnh tranh không nhỏ đối với thị trường nhà ở riêng lẻ.