Thị trường bất động sản 2017: Những gam màu sáng tối

Kết thúc một năm phát triển ổn định trên hầu hết các phân khúc dù không phải không có những thăng trầm, năm 2018 tới đây, thị trường bất động sản được nhận định sẽ bước vào giai đoạn mới, giai đoạn chú trọng chất lượng sản phẩm và không gian sống của cư dân.

Chậm nhưng chắc

Không bùng nổ như giai đoạn 2015 - 2016, thị trường bất động sản năm 2017 tiếp tục duy trì sự phát triển ổn định, dù có nhiều trở ngại.

Cụ thể, theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ngay trong quý đầu tiên của năm, số lượng giao dịch thành công ở cả 3 phân khúc nhà ở, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ giảm rất nhẹ so với thời điểm cuối năm 2016 dù có kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và tâm lý ăn chơi đầu năm.


Trong đó, tại TP.HCM, căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 35 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất; tại Hà Nội căn hộ trung bình (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng nhỉnh hơn căn hộ trung cấp, còn tại TP. Đà Nẵng, đất nền là phân khúc giao dịch sôi động nhất. Tính riêng Hà Nội và TP.HCM, tổng lượng giao dịch đạt con số 13.601 giao dịch, trong đó TP.HCM là 7.808 giao dịch và Hà Nội là 3.624 giao dịch.


Sang quý II/2017, đà sôi động tiếp tục được duy trì với ưu thế vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Cụ thể, trong quý II/2017, giao dịch tại 2 thị trường trọng điểm tăng 13,7% so với quý I/2017. Trong đó, thanh khoản tại Hà Nội là 5.417 giao dịch, tại TP.HCM là 9.827 giao dịch. Trong khi đó, đối với thị trường Đà Nẵng, đất nền tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường.


Bước sang quý III/2017, thị trường có sự giảm nhiệt đôi chút, một phần do rơi vào tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch), là tháng kiêng kỵ với dân địa ốc. Một phần theo chu kỳ, đây là giai đoạn một số chủ đầu tư hạn chế ra hàng để phục vụ cho những tháng cuối năm - giai đoạn được coi là mùa mua nhà trong năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt được con số ấn tượng với 12.499 giao dịch, gồm 4.955 giao dịch tại Hà Nội và 7.494 giao dịch tại TP.HCM. Sản phẩm chủ đạo vẫn là chung cư trung cấp và bình dân khi chiếm tới 74,5% tổng giao dịch. Trong khi đó, thị trường đất nền tại Đà Nẵng đã có chút giảm nhiệt sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2016 nửa đầu 2017.

Ngân hàng Nhà nước đã thành công trong việc giữ ổn định tiền đồng, tỷ giá tăng rất ít, chủ trương chống USD hóa, chống vàng hóa được thực hiện tốt, thị trường ngân hàng ổn định so với năm trước. Thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi. Nhìn chung, bức tranh tổng thể của nền kinh tế Việt Nam là bền vững, tăng trưởng ổn định. - TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế

Quý cuối cùng của năm 2017, đúng như dự đoán, thị trường có sự sôi động mạnh. Dù chưa có số liệu chính thức, nhưng thống kê sơ bộ theo VNREA, tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM ước đạt con số 15.300 giao dịch, trong đó Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP.HCM là 9.336 giao dịch. Điểm đáng lưu ý, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong quý cuối năm, giao dịch bất động sản cao cấp đã có sự sôi động hơn so với các quý đầu năm. Các dự án tốt của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Việt Hưng, Phát Đạt… đều có giao dịch cải thiện so với đầu năm.
 

Cùng với lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng, giảm gần 80% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013 và giảm 17% so với con số 31.000 tỷ đồng thời điểm tháng 12/2016.
Vốn ngoại chảy mạnh

Thị trường phát triển ổn định cũng kích thích nhiều dự án bất động thời gian dài hồi sinh trở lại như Usilk City, 99 Trần Bình, Booyoung Vina, Mai Trang Tower, AZ Lâm Viên… tại Hà Nội, hay Đại Phước Lotus, Khu đô thị Đông Sài Gòn, Lacasa… tại TP.HCM. Đáng chú ý, góp sức cho sự hồi sinh các dự án bê trễ thời gian vừa qua có bóng dáng của các nhà đầu tư ngoại đến từ Nhật Bản, Đài Bắc (Trung Hoa), Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore hay Hàn Quốc…

Trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản sẽ có sự điều chỉnh để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc sản phẩm có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Đánh giá cao tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn rót vốn vào thị trường. Bên cạnh việc bắt tay hợp tác với các đối tác trong nước trong việc phát triển dự án, hoặc bơm các khoản tín dụng cho doanh nghiệp trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng mạnh dạn đầu tư trực tiếp để tự phát triển dự án, hoặc thông qua các thương vụ mua bán, chuyển nhượng để thậm nhập vào thị trường Việt Nam.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong 11 tháng năm 2017 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực dẫn đầu về thu hút vốn ngoại với 14,95 tỷ USD, chiếm 45,2% tổng vốn đầu tư đăng ký trong 11 tháng năm 2017. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư là 8,37 tỷ USD, chiếm 25,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đứng thứ 3 là lĩnh vực kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư đăng ký là 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bùng nổ doanh nghiệp bất động sản thành lập mới

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường bất động sản 2017 là sự bùng nổ các doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này. Cụ thể, theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập mới, tăng 60% về số doanh nghiệp và số vốn, tăng 18,6% về lao động; 155.300 doanh nghiệp xây dựng thành lập mới, tăng 9% về số doanh nghiệp và 28% về vốn.
 

Về quy mô vốn cũng tăng mạnh, từ mức khoảng 20 tỷ đồng/doanh nghiệp trước đây, lên đến 68 tỷ đồng/doanh nghiệp trong năm 2017. Mức độ minh bạch thông tin trong ngành bất động sản cũng được chú trọng hơn với số doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng từ 11 doanh nghiệp, lên đến gần 60 doanh nghiệp hiện nay. Tính đên hết tháng 9/2017, doanh nghiệp bất động sản niêm yết có doanh thu tăng 40%, lợi nhuận tăng 6%.

Đó là những con số cho thấy, doanh nghiệp và các nhà đầu tư có niềm tin và tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản. Niềm tin còn thể hiện ở chỗ, dù được kiểm soát tương đối chặt chẽ, nhưng dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản vẫn rất ấn tượng.

Cụ thể, theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay đầu tư vào kinh doanh bất động sản đến 31/10/2017 khoảng 400.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ, tăng khoảng 5% so với đầu năm. Còn theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ. Tín dụng tiêu dùng hết tháng 6/2017 là 743.000 tỷ đồng (chiếm 12,4% tổng dư nợ); trong đó, dư nợ cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 6,2% tổng dư nợ. Không chỉ thế, dòng vốn của tư nhân đổ vào bất động sản cũng tăng mạnh ở con số 60%.

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường năm qua là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm xử lý nợ xấu (Nghị quyết 42), có hiệu lực từ 15/8/2017. Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ giúp hồi sinh nhiều dự án trùm mền, giải phóng lượng hàng tồn kho, qua đó giúp phá băng nợ xấu.

Vẫn còn nhiều hạn chế

Dù thị trường bất động sản 2017 được đánh giá phát ổn định, nhưng để thị trường phát triển bền vững hơn, vẫn còn nhiều điểm cần phải làm.

Cụ thể, thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó thị trường đang thiếu nguồn cung giá rẻ, nhà ở xã hội, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 80% nhu cầu trên thị trường.

Đặc biệt, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dừng lại, các cơ quan chức năng vẫn chưa thể cho ra đời quỹ tín dụng hỗ trợ nối tiếp, khiến nhiều dự án nhà ở xã hội phải dừng triển khai, nhiều người nghèo có nhu cầu về nhà ở phải dừng giấc mơ nhà ở.

Một bất cập nữa mà thị trường trong năm 2017 đối mặt là vấn đề nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, khiến tình trạng sốt ảo đất nền vẫn còn xảy ra tại một số địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, hay khu vực Đông Anh (Hà Nội).

Nguồn cơn của những cơn sốt này bắt nguồn từ giới đầu cơ và các môi giới không chuyên, hay còn gọi là “cò đất”. Trong khi đó, lực lượng này trên thị trường hiện nay rất lớn, nếu không có biện pháp quản lý chặt các môi giới nghiệm dư này, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến những cơn sốt ảo trong tương lai.

Cụ thể, thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay, trên cả nước có tổng cộng khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 100.000 người là môi giới chuyên nghiệp, tức là hoạt động thường xuyên tại các sàn, còn lại đa số là nghiệp dư. Nếu tính sát sao hơn theo quy định tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng, người môi giới phải qua khâu sát hạch và được cấp chứng chỉ, thì tính đến nay mới chỉ có khoảng 20.000 người được cấp chứng chỉ hoạt động môi giới chuyên nghiệp.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý về tình trạng bùng phát tranh chấp chung cư diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017 vừa qua. Bên cạnh hầu hết doanh nghiệp địa ốc làm ăn chân chính, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn một số doanh nghiệp kinh doanh không lành mạnh, ảnh hưởng đến khách hàng, tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu.
Triển vọng thị trường 2018

Năm 2018 được đánh giá là năm bản lề cho nền kinh tế Việt Nam khi chúng ta chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong WTO.

Theo đánh giá của các chuyên gia, giai đoạn 2017 - 2018 sẽ chứng kiến sự xuất hiện xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, trong đó Việt Nam sẽ trở thành thị trường bất động sản hội nhập cao. Sự hội nhập này bao gồm cả 2 yếu tố người trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Cũng theo các chuyên gia, với việc tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, phân khúc trung và cao cấp sẽ nổi lên, trong đó đáng chú ý là các khách hàng đến từ Singapore, Nhật Bản, Mỹ, Đức…

Cụ thể, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Đại Việt Group cho biết, tỷ lệ tìm kiếm nhà ở thuộc phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội chiếm cao nhất là người Singapore (chiếm 19%), tiếp đến là Mỹ (12%), Nhật Bản (12%), Úc (8%), Đức (7%); ở thị trường TP.HCM, người Mỹ tìm kiếm chiếm 26%, tiếp đến là Singapore (21%), Úc (7%), Anh (6%), Đức (5%). Còn với phân khúc biệt thự, tỷ lệ này cũng rất ấn tượng. Ở Hà Nội, người Singapore tìm kiếm chiếm 21%, Mỹ (15%), Đức (12%), Úc (8%), Hàn Quốc (7%); còn TP.HCM, người Mỹ tìm kiếm chiếm 37%, Singapore (18%), Úc (7%), Anh (6%), Canada (5%).

Cũng theo ông Quốc Anh, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ vẫn duy trì sự ổn định và tăng trưởng. Nhiều chủ đầu tư đã đưa ra được nhiều dự án mang tính thương mại cao, nguồn cung đa dạng.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính, thị trường bất động sản năm 2018 có thể gói gọn lại thành "đổi mới, sáng tạo và tạo tiền đề cho những năm tiếp theo". Năm 2018, thị trường sẽ hướng nhiều hơn về các đặc khu kinh tế, những chính sách riêng, đặc thù cho TP.HCM và Hà Nội. Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến xu hướng ứng dụng công nghệ mới như 3D, thực tế ảo, trí tuệ nhân tạo trong marketing và bán hàng.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản còn bất hợp lý

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà

Dự báo, năm 2018 chưa có dấu hiệu cực đoan lớn trên thị trường bất động sản, nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn còn một số nút thắt như nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng. Nguồn vốn chủ yếu đến từ các tổ chức tín dụng và ngân hàng, tỷ lệ vốn của chủ đầu tư thấp. Một số doanh nghiệp sử dụng vốn đầu tư của ngân hàng thông qua các công ty con, công ty liên kết gây ra sự khó kiểm soát việc cho vay và cơ cấu tín dụng.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn còn những điểm chưa hợp lý và chưa được kiểm soát chặt chẽ. Dư cung ở một số bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; một số doanh nghiệp tập trung bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng mà chưa quan tâm đến phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê, nhà ở xã hội…

Bất động sản công nghiệp, thương mại vẫn sẽ là mảnh đất tiềm năng

Ông Phạm Thanh Hưng  Phó chủ tịch HĐQT Cen Group

Bất động sản công nghiệp và thương mại có sự tăng trưởng rất khả quan trong năm 2017. Trong năm qua, chúng tôi thường xuyên nhận được đặt hàng của các thương hiệu lớn trên thế giới tìm kiếm mặt bằng bán lẻ. Tại những vị trí đẹp, giá thuê tăng cao lên đến 50%. Năm 2018, Việt Nam sẽ mở cửa thị trường bán lẻ, nên mức độ cạnh tranh sẽ rất cao.  Trong đó, bất động sản công nghiệp, thương mại vẫn sẽ là mảnh đất tiềm năng.

Chúng ta mới chỉ có các khu đô thị hiện đại khoảng 10 năm, nhưng hiện thiếu các khu đô thị an ninh, an toàn, chất lượng sống và khép kín. Đây sẽ là xu hướng trong năm 2018 và các năm tiếp theo, bởi nhiều khách hàng cần sự yên tĩnh, không thích các khu đô thị mở.

Năm 2018, nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng

Ông Chow Chee Fan, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam

Theo đánh giá của tôi, thị trường bất động sản TP.HCM có dư địa phát triển tốt hơn thị trường Hà Nội trong năm 2018. Gamuda Land Việt Nam đang tiếp tục tìm kiếm những dự án có quy mô lớn, hàng trăm héc-ta hoặc hàng nghìn căn hộ để phát triển trong thời gian tới.

Thời gian qua, Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, trên 6%, dẫn đến sự tăng trưởng về thu nhập và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, người giàu tại Việt Nam. Đặc biệt, tầng lớp cư dân đô thị tại Việt Nam đã tăng từ 28% năm 2015 lên tới 35% năm 2017. Đây sẽ là một nguồn cầu lớn cho thị trường bất động sản tại các thành phố lớn. Năm 2018, thị trường sẽ tiếp tục phát triển tốt do nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng.

Tín dụng bất động sản bị kiểm soát khá chặt

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Có thể thấy, tín dụng cho thị trường bất động sản năm 2017 bị kiểm soát khá chặt. Cụ thể, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, năm 2015, tăng trưởng tín dụng là 12% thì tăng trưởng tín dụng trong bất động sản là 25%. Sang đến 2016, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ còn khoảng 12% và 9 tháng 2017 còn 4%.

Về tình hình thị trường, theo thống kê, thời gian qua, Hà Nội có khoảng 5.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường và đang có khoảng 20.000 căn chào bán. Tính cả thị trường Hà Nội và TP.HCM, con số này sẽ khoảng từ 45.000 - 50.000 căn đang được bán trên thị trường. Trong khi sức tiêu thụ 1 năm chỉ khoảng 30.000 căn ở cả hai thành phố lớn nhất cả nước.