Những điểm nghẽn cần khơi thông

Theo các dự báo, thời điểm sau ngày 15/8, hoạt động mua bán – sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển sôi động và nhộn nhịp hơn. Thời điểm đó, Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành, tạo ra tín hiệu hết sức tích cực khi giải quyết được điểm nghẽn của nền kinh tế.

Tuy nhiên, trái ngược với ý kiến trên, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, trong mấy năm trở lại đây, thị trường BĐS tương đối ổn định, thanh khoản tốt. Song thực tế vẫn còn đó những điểm nghẽn trên thị trường BĐS cũng cần được sớm khơi thông.

Những điểm nghẽn

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), lượng kiều hối về Tp.HCM trong sáu tháng đầu năm đạt 2,1 tỷ USD, tăng 50 triệu USD so với cùng kỳ năm trước.

Thống kê các năm qua cho thấy, khoảng 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Ngoài ra, thành phố cũng đã thu hút được 2,2 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2016, trong đó vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là 50,3 triệu USD, chiếm 12,82%, đứng thứ tư trong thu hút nguồn vốn FDI.

Hàng tỷ USD từ nhiều nguồn được đổ vào BĐS trong những tháng đầu năm nhưng từ chủ doanh nghiệp cho tới người vay vẫn cảm thấy chưa đủ. Theo HoREA, do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN nên doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn tín dụng mới.

Trong khi đó, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS, cũng như lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) là một “điểm nghẽn” cho thị trường. Thực tế, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS lúc nào cũng cao nhất so với các ngành sản xuất kinh doanh khác.

Một điểm nghẽn khác theo đại diện một công ty BĐS trên địa bàn Tp.HCM cho biết đó là tính pháp lý của các dự án. Một số dự án dù được chấp nhận cho đầu tư, được UBND Tp.HCM giao đất nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa, khiến cho công tác đền bù giải tỏa bất thành và những dự án này vẫn nằm trên giấy.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, ngoài hai điểm nghẽn trên còn nhiều điểm nghẽn khác như: việc chuyển nhượng dự án BĐS giữa hai doanh nghiệp. Trong khi pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng song trên thực tế, nhiều dự án đang trùm mền hiện nay được thế chấp làm tài sản bảo đảm, dẫn tới nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu.

Hay vấn đề liên quan tới thủ tục hành chính, hiện tại những thủ tục này còn nhiêu khê, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Những kiến nghị

Cụ thể, khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

Theo ông Châu, một điểm cần sớm khơi thông để thị trường BĐS phục hồi và phát triển đó là, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Thay bằng nộp tiền sử dụng đất, nên thay bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% theo bảng giá đất.

Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Một điểm nghẽn khác cũng cần có cơ chế và giải quyết rốt ráo, đó là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính. Nếu thủ tục hành chính không rườm rà sẽ đỡ mất nhiều thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp, đồng thời loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Đối với những dự án đang trùm mền hiện nay cần có cơ chế khác. Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, không phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Chính vì vậy, cần sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.

“Cần coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp”, ông Châu đề xuất.

Trao đổi về vấn đề khơi thông điểm nghẽn trên thị trường BĐS, đại diện một doanh nghiệp cho rằng Nhà nước cần có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách mua nhà ở xã hội; cho người thu nhập thấp tại đô thị mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Cụ thể, theo doanh nghiệp này, Ngân hàng Nhà nước có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung và dài hạn trong thời hạn khoảng 15 – 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên, đối với nhà vừa túi tiền.

Đồng thời, Nhà nước cần bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho bốn ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn khoảng 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới vừa được Nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội.