Muốn cấp phép xây dựng, buộc phải có quy hoạch 1/500

Sở Xây dựng khẳng định không thể sử dụng mỗi quy hoạch 1/2.000 để cấp phép xây dựng trong khi không xác định được các chỉ tiêu xây dựng.

“Biết rằng yêu cầu muốn cấp phép xây dựng (CPXD) phải có quy hoạch 1/500 là khó nhưng TP vẫn phải làm. Ngày 7-7, Sở Xây dựng sẽ tổ chức triển khai thực hiện Quyết định 26/2017 trên toàn TP” - ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng CPXD thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, nhấn mạnh với Pháp Luật TP.HCM.

Trước đó đã có nhiều ý kiến bày tỏ sự băn khoăn về yêu cầu trên tại Quyết định 26 về CPXD do TP ban hành, có hiệu lực từ ngày 30-6 (xem thêm bài “CPXD sẽ ách vì quy định mới?” trên plo.vn ngày 1-7).

Không thể cứ “vận dụng linh động” mãi

* Thưa ông, vì sao Quyết định 26 của TP chỉ quy định về việc cấp phép có thời hạn (thường được gọi là cấp phép tạm), còn giấy phép xây dựng chính thức thì không được đề cập?

+ Ông Tống Đức Tiến: Quyết định 26 chỉ đưa nội dung về trường hợp CPXD có thời hạn vì nội dung này có điểm khác so với quy định tại Luật Xây dựng. Luật Xây dựng yêu cầu trường hợp cấp phép tạm phải thỏa thêm điều kiện là “phù hợp mục đích sử dụng đất tại quy hoạch sử dụng đất”. Nếu đáp ứng yêu cầu này thì không có trường hợp nào được cấp phép có thời hạn. Do vậy, Sở báo cáo TP kiến nghị và được Bộ Xây dựng chấp thuận giải quyết theo đặc thù của TP. Cụ thể, công trình nhà ở thuộc khu vực có quy hoạch phân khu 1/2.000 được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất thì được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo đúng mục đích sử dụng trước đó.

Còn những nội dung khác đã được quy định tại Luật Xây dựng thì căn cứ vào Luật Xây dựng cũng như các nghị định, thông tư hướng dẫn để thực hiện, do đó TP không đưa vào Quyết định 26.

* Lâu nay các quận/huyện vẫn dựa vào quy hoạch 1/2.000 để CPXD cho người dân. Tuy nhiên, theo Luật Xây dựng 2014, điều kiện cần để CPXD chính thức là phải “phù hợp quy hoạch chi tiết (tức quy hoạch 1/500)”, nếu chưa có quy hoạch 1/500 thì phải “phù hợp quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị”. Yêu cầu này có phù hợp với thực tiễn tại TP khi quy hoạch 1/500, thiết kế đô thị hay quy chế quản lý kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị trên toàn TP chỉ đếm trên đầu ngón tay? Tại sao Sở Xây dựng không kiến nghị Bộ cho phép căn cứ quy hoạch 1/2.000 để CPXD như thực tế lâu nay?

+ Yếu tố quan trọng nhất để CPXD là phải có các chỉ tiêu xây dựng. Tuy nhiên, không thể xác định được các chỉ tiêu xây dựng nếu chỉ dựa vào quy hoạch 1/2.000. Quy hoạch này chỉ mới đáp ứng được một nửa yêu cầu.

Thực tế lâu nay các quận/huyện áp dụng Quyết định 135/2007, Quyết định 45/2012 của TP về quy chế quản lý kiến trúc cho nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu kết hợp thêm các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng. Do đó, việc CPXD được giải quyết đánh đồng cho mọi trường hợp nhà ở riêng lẻ tại đô thị trong khi từng khu vực sẽ có những chỉ tiêu, quy chế quản lý riêng. Thậm chí, nhà ở nông thôn tại các xã ở các huyện ngoại thành cũng áp dụng các văn bản của nhà ở đô thị. Điều đó là chưa phù hợp nhưng do không có cái gì khác để xác định chỉ tiêu nên các cơ quan đành vận dụng linh động các văn bản này.

Nếu có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch hay thiết kế đô thị, các chỉ tiêu xây dựng sẽ được xác định cụ thể và đó chính là căn cứ để cấp phép chính thức.

Làm theo cách cũ, bộ mặt TP sẽ ra sao?

* Theo ông, yêu cầu này ngoài việc phù hợp Luật Xây dựng và quản lý nhà nước về quy hoạch thì có lợi gì cho người dân? Trong giai đoạn chưa phủ kín quy hoạch 1/500 hay chưa có quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị thì việc cấp phép sẽ giải quyết ra sao khi dân có yêu cầu?

+ Quy hoạch càng rõ ràng và minh bạch thì càng có lợi cho người dân. Khi đó, từ cơ quan cấp phép đến mọi người dân khi nhìn vào một khu đất nào đó đều có được thông tin như nhau: sẽ được xây như thế nào, quy mô ra sao, quy hoạch làm gì... Lấy ví dụ đơn giản, ít nhất một tuyến phố phải được xác định các chỉ tiêu cơ bản như tầng cao tối đa là bao nhiêu, mật độ xây dựng ra sao, hình thái kiến trúc như thế nào. Hoặc tại các khu dân cư hiện hữu trong đô thị, có những khu dân cư mới nhưng đã đầy đủ hạ tầng kỹ thuật thì cần được lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị.

Hiện quy định pháp luật đã giao cho các quận/huyện toàn quyền trong việc lập, duyệt quy hoạch 1/500 và các quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch, thiết kế đô thị.

* Qua trao đổi, nhiều quận/huyện cho hay khó khăn không phải từ chủ quan mà chủ yếu là do khách quan như quy hoạch 1/2.000 đang điều chỉnh nên không có căn cứ lập quy hoạch 1/500 hoặc khó khăn về tài chính để thuê đơn vị tư vấn, rồi tính khả thi của quy hoạch 1/500 không cao. Do đó, có nơi cho hay khả năng là vẫn sẽ thực hiện theo cách cũ để giải quyết nhu cầu CPXD cho dân. Quan điểm của ông?

+ Như đã nói, không thể sử dụng mỗi quy hoạch 1/2.000 để cấp phép trong khi không xác định được các chỉ tiêu xây dựng. Để thực hiện yêu cầu của Luật Xây dựng, tôi hiểu là phải huy động rất nhiều nguồn lực của xã hội. Giai đoạn đầu sẽ có khó khăn nhưng đây là việc phải làm. Nếu cứ bảo khó rồi không làm thì khi nào mới bắt tay vào thực hiện? Nếu không làm thì lấy căn cứ nào để triển khai quy hoạch, nếu cứ làm theo cách cũ để CPXD thì TP sẽ ra sao trong tương lai?

Trước mắt, nơi nào làm được 1/500 thì tốt, nơi nào chưa có thì phải thay thế bằng quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc. Khu vực nào cần làm điểm nhấn thì xây dựng thiết kế đô thị.

* Xin cám ơn ông.