Mua bán và sáp nhập dự án bất động sản:Ì ạch vì khan hiếm “đất sạch”

Trong cuộc đua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A), nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) thường có xu hướng tìm kiếm những khu “đất sạch”.

Cụ thể, hoàn thành thủ tục bồi thường, GPMB, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và kế hoạch phát triển tốt. Tuy nhiên, theo Tổng Giám đốc Công ty JLL Việt Nam Stephen Wyatt, các dự án (DA) có tiềm năng phát triển tốt tương đối ít, vì thế khả năng tiếp cận những DA tốt của chủ đầu tư còn hạn chế.

Cuộc đua tăng cường sự hiện diện

Thị trường bất động sản (BĐS) dự kiến tiếp tục sôi động từ nay tới cuối năm, và cũng sẽ có nhiều thương vụ M&A. Thị trường BĐS Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thu hút mạnh các NĐTNN, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các NĐTNN có khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những NĐT đang nắm giữ đất đai cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Qua khảo sát của Công ty JLL Việt Nam, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các NĐT tăng cường sự hiện diện tại các đô thị lớn Việt Nam đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm NĐT đến từ Trung Quốc như CFLC, Country Garden, Jiayuan…

Vào tháng 9 năm ngoái, Kajima - một trong 4 tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản đã hợp tác liên doanh với Indochina Capital với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 1 tỷ USD trong vòng 10 năm tới. Ban đầu sẽ tập trung vào các DA nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Tiêu điểm là các dự án nhà ở, tài sản vận hành như căn hộ dịch vụ và tòa nhà văn phòng hạng A. Trong tháng 3 năm nay cũng ghi nhận khá nhiều giao dịch đáng chú ý: Công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng Công ty CP Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong DA Saigon Centre thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd. Hongkong Land sẽ trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP Hồ Chí Minh (CII) để phát triển nhà ở tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Gần đây, Công ty CP BĐS Phát Đạt tuyên bố đã chuyển nhượng một phần DA Everrich 3 tại TP Hồ Chí Minh. Công ty BĐS Hưng Thịnh có chiến lược thâu tóm 20 DA đã bị trì hoãn lâu dài, trong đó 10 DA đã được tiến hành xây dựng và bắt đầu tung ra thị trường.

Vướng thủ tục pháp lý

Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất của các thương vụ M&A. Bên cạnh đó, các NĐT đang có xu hướng chuyển sang thị trường BĐS thương mại, đặc biệt tập trung vào các DA văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 - 8%). Dù vậy, những DA như trên rất hiếm, bởi thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Thực tế, việc thực hiện thành công được những thương vụ M&A trong lĩnh vực này lại không dễ dàng, đặc biệt là đối với các đối tác là NĐTNN muốn chuyển nhượng lại các DA trong nước. Do tính phức tạp về thủ tục liên quan đến BĐS ở Việt Nam nên việc chuyển nhượng DA gặp nhiều rủi ro trong tất cả các khâu, từ làm thủ tục bị kéo dài, đến đền bù giải tỏa, pháp lý. Vì thế, các DA nước ngoài trước khi quyết định chuyển nhượng lại cần phải nghiên cứu rất kỹ tính pháp lý của DA hoặc tốt nhất là chuyển nhượng lại những DA đã có “đất sạch” hoàn toàn.

Dù vậy, theo giới chuyên môn thạo nghề, hoạt động M&A vẫn sẽ còn tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong năm 2017, có thể ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2018. Bởi, đây là thời điểm NĐTNN tìm cách vào Việt Nam để có thể tận dụng cơ hội tăng trưởng nhanh của nền kinh tế và các chính sách đang ngày càng cởi mở. “Đánh giá tổng thể thị trường, phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. Dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu” - ông Stephen Wyatt nhận định.

Thời gian qua, nhiều thương vụ M&A được các đối tác đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng không thành công vì vướng ở khâu thẩm định pháp lý. Lý do chính là pháp luật về đất đai còn nhiều điểm chưa nhất quán, nên các thương vụ M&A trong BĐS gặp nhiều rào cản.

Luật sư Võ Hà Duyên, Công ty Luật Vilaf Hồng Đức