Khu Đông TP.HCM: Nhà đầu tư “săn” quỹ đất lớn làm dự án mới

Trong dự thảo thay thế Quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM về diện tích tối thiểu khi tách thửa quy định diện tích nhỏ nhất được tách thửa ở khu vực 2 (bao gồm cả các quận của khu Đông) là 80m2 đối với đất trống.

Trước thông tin này, các nhà đầu tư khu vực ráo riết tìm kiếm những mảnh đất lớn chưa thổ cư để đầu tư dự án mới.

Theo ghi nhận của PV, tại Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức, quỹ đất dành cho các sản phẩm phân lô diện tích từ 50 - 60m2 trong các dự án cũ còn rất ít. Sau thông tin sẽ quy định diện tích tối thiểu được phân nền là từ 80m2 trở lên đối với đất trống, nhiều nhà đầu tư (NĐT) và chủ doanh nghiệp (DN) tư nhân lên kế hoạch chuẩn bị quỹ đất mới để bán sản phẩm trong thời gian tới.

Hoạt động bán buôn nền diện tích nhỏ vừa “lắng xuống”, các chủ đầu tư (CĐT) lại rục rịch phát triển quỹ đất mới diện tích từ 80 - 100m2. Các CĐT “gom” đất chưa thổ cư từ NĐT lẻ hoặc người dân để tiến hành phân lô. Nếu trước đây, CĐT thường gom các mảnh đất diện tích nhỏ lẻ từ 1.000 - 4.000m2 thì hiện nay, họ xúc tiến gom những mảnh đất diện tích từ vài chục ngàn m2 trở lên để phân lô bán nền.

Theo ghi nhận của PV, hiện khá nhiều DN tư nhân và NĐT lớn tìm kiếm quỹ đất mới, diện tích từ 10 - 50ha tại P.Trường Thạnh, P.Long Trường, P.Long Thạnh Mỹ, P.Phước Long B, P.Long Phước (Q.9) để phân lô tách nền diện tích từ 80 - 125m2.

Trong đó, các lô đất vườn mặt tiền hoặc đất đã lên thổ cư một phần được các DN “săn đón” mua lại. Tại P.Linh Trung, Q.Thủ Đức, đất vườn của dân bản xứ rao bán lại khá nhiều nên các DN tranh thủ thời điểm này chuẩn bị quỹ đất mới để phát triển dự án trong thời gian tới.

Dọc các tuyến đường Nguyễn Duy Trinh kéo dài (Q.9 - Q.2), vòng xoay Phú Hữu, P.Trường Thạnh (Q.9), P.An Phú, P.Thạnh Mỹ Lợi (Q.2), các DN đã và đang tiến hành chia lô và giới thiệu dự án mới ra thị trường. Một số dự án khu dân cư (KDC) chưa hoàn thành hồ sơ tách nền trước đó cũng xin lại thủ tục chuyển đổi nền diện tích 80m2 để chào bán.

Về mức giá, so với thời điểm trước tháng 3-2017, giá bán của các dự án mới giữ nguyên hoặc tăng nhẹ 0.5 - 1 triệu đồng/m2. Đất vườn Q.Thủ Đức chưa thổ cư được DN mua lại ở giai đoạn này chênh giá khoảng 0.5 - 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 8-2016. Đất diện tích lớn từ 10ha trở lên, đơn giá CĐT mua lại thấp hơn khoảng 1 - 1.5 triệu đồng/m2 so với các mảnh đất diện tích nhỏ và vừa.

Vì quỹ đất trống diện tích lớn tại khu Đông không còn dồi dào như 2 năm trước, việc làm thủ tục lên thổ cư cũng khó khăn nên chỉ một số DN và NĐT có vốn trường mới tiếp tục “săn” đất, triển khai dự án mới. Nếu trước đây, CĐT ra hàng dễ vì diện tích nhỏ thì hiện nay sức mua bị hạn chế bởi diện tích tối thiểu tăng lên.

Do đó, CĐT tìm nhiều cách để linh hoạt lực cầu trong bối cảnh khó khăn này. CĐT thường “nhắm” các mảnh đất có mặt tiền đường lớn, gần khu công nghiệp, hướng vào đối tượng mua có tài chính khá giả như tiểu thương buôn bán, NĐT xây nhà trọ cho thuê, công ty mở kho xưởng kinh doanh... nhằm thúc đẩy đầu ra sau đó.

Dự thảo mới điều chỉnh diện tích tách nền nên các CĐT cũng thay đổi chiến lược phát triển dự án mới dựa trên quỹ đất đã có. Cụ thể, các CĐT đã mua đất vườn nhỏ lẻ, tự phát hình thành các KDC mới quy mô từ 50 - 100 nền, xây dựng tự do thì hiện nay với diện tích tách nền lớn hơn, DN chuyển đổi thành các khu đô thị (KĐT) khép kín với loại hình đất nhà phố, đất biệt thự. Khách mua xây dựng sẽ xây theo chuẩn thiết kế chung.

Trước đây, mảnh đất 6.000m2, CĐT có thể phân ra khoảng 100 - 120 nền lẻ bán cho khách mua thì hiện nay cùng diện tích DN chỉ được 40 - 60 nền. Diện tích nền và quỹ đất tăng lên, nhiều CĐT doanh nghiệp và NĐT lớn phải thúc đẩy đầu ra bằng cách mạnh tay đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tiện ích nội khu KDC nhằm tăng tính thanh khoản.

Khi quỹ đất trống không còn quá dồi dào, chi phí lên thổ cư cao, cùng với việc mạnh tay đầu tư vào hạ tầng, tiện ích dự án thì giá bán nền đất KDC/KĐT thời gian tới tại khu Đông có xu hướng tăng lên.

Anh Nguyễn Trọng Phương, môi giới nhà đất tự do ở Q.2 khẳng định: “Thời điểm này, chỉ một số dự án đất nền mới với diện tích từ 80m2 được chào bán, mức giá đang được điều chỉnh phù hợp với tình hình chung của thị trường khu vực. Tuy nhiên, từ cuối năm 2017 trở đi khi nhiều CĐT cùng lúc bung hàng, hoạt động mua bán sôi động trở lại thì giá trị nền đất sẽ tăng mạnh. Vì thế, việc người mua thực sở hữu nền đất khu ven với giá vừa tầm sẽ càng khó khăn hơn”.

Cũng theo anh Phương, chính sự điều chỉnh này khiến nền đất lẻ diện tích từ 50 - 60m2 còn sót lại trong dự án cũ hoặc một số dự án đã xin được hồ sơ tách nền diện tích nhỏ trước thời điểm tháng 12-2016 lại hút khách mua vì giá bán vừa túi tiền.

Theo ghi nhận, nguồn cung dự án mới sẽ nở rộ tại khu Đông thời gian tới vì nhiều CĐT đang âm thầm “gom” quỹ đất diện tích lớn chuẩn bị cho những dự án tiếp theo. Dự báo, những dự án này sẽ kén người mua và thanh khoản chậm vì diện tích tối thiểu tăng lên, số tiền khách hàng phải bỏ ra nhiều hơn.

Cụ thể, với căn diện tích lớn từ 80m2 trở lên, khách phải trả từ 1.3- 2.4 tỉ đồng/nền, trong khi trước đó khách hàng chỉ cần bỏ ra 850 triệu - 1.5 tỉ đồng/căn đã sở hữu nền đất thổ cư diện tích 50 - 60m2. Chưa kể, mức thu nhập của cư dân tỉnh lẻ sống tại khu vực không đủ khả năng chi trả cho các bất động sản giá trị cao nên thanh khoản có thể chậm.