HoREA: Chưa thấy bất kỳ cuốn sổ đỏ thực tế nào của condotel

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại loại hình condotel đang có dấu hiệu phát triển nóng đột biến. Điều này có thể dẫn đến tình trạng thị trường bội thực cung vượt cầu.

HoREA vừa có văn bản kiến nghị các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (biệt thự biển, căn hộ khách sạn - condotel) tới các cơ quan chức năng. Theo HoREA, trong những năm gần đây, đặc biệt là từ 2014, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel.

Loại hình condotel phát triển tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng nhất loại hình này.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Mập mờ cam kết lợi nhuận và quyền sử hữu

HoREA chỉ ra một số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel trong thời gian vừa qua.

Đầu tiên là việc lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi đầu tư và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các dự án condotel phục vụ du lịch.

Thứ hai, để đầu tư dự án condotel, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn ngân hàng. Ngoài ra chủ đầu tư còn tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu, thậm chí là chính công trình condotel tới khi bán được cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Như vậy, nguồn vốn tự bỏ ra của nhà đầu tư là rất thấp.

Thứ ba, HoREA lo ngại chuyện chủ đầu tư bán condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn giống như phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. HoREA nhấn mạnh hiện tại pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức bán nhà hình thành trong tương lai.

Khi thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn lớn, lại được quyền kinh doanh condotel đã bán được. Theo đó dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Rủi ro nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, thậm chí trong cả quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Thứ tư, việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư cũng còn một số vấn đề. Theo đó giá bán condotel khoảng 25-45 triệu đồng/m2 (1-3 tỷ đồng/căn). Giá bán này cao và tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.

Khi chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Trong đó có cả chi phí trang bị căn hộ, quản lý khai thác kinh doanh. HoREA nhận thấy các chủ đầu tư cũng chưa đề cập đến biện pháp đảm bảo cam kết lợi nhuận.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Thậm chí nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

HoREA cũng nhấn mạnh một số chủ đầu tư đã cam kết condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.

Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn.

Thứ sáu, HoREA lo ngại trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Thậm chí còn xuất hiện thêm "căn hộ hometel”…

Cần có quy chuẩn tiêu chuẩn cụ thể với condotel

HoREA kiến nghị một số giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường condotel, đặc biệt là các quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với condotel, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể.


Về pháp luật đất đai, khách hàng cần lưu ý sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Về tài chính đất đai, cần có cơ chế để tránh làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.

HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư.

Bộ Xây dựng cũng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel như công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn; công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh…