Dự án 7.000 tỷ bị siết nợ, khách hàng sẽ ra sao?

Việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ dự án Saigon One Tower, để xử lý nhằm thu hồi nợ gốc và lãi (khoảng 7.000 tỷ), khiến nhiều khách hàng như “ngồi trên đống lửa”. Hàng chục tỷ đồng mua căn hộ thông qua hợp đồng góp vốn của khách hàng sẽ đi về đâu hay mất trắng?

Phóng viên VietNamNet đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt, xung quanh vấn đề này.

* Xin Luật sư cho biết, số tiền thu được khi VAMC đưa tài sản đảm bảo ra đấu giá sẽ được xử lý như thế nào? Những tình huống nào có thể xảy ra?

Việc Saigon One Tower bị thu giữ để xử lý nợ xấu (nợ của tổ chức tín dụng) được thực hiện theo quy định Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Đây chỉ là một trong các cách để xử lý, ngoài các hình thức khác như: Khởi kiện để thi hành án, mở thủ tục phá sản…

Dù thực hiện cách nào thì cũng phải dựa trên các căn cứ chính để giải quyết. Thứ nhất, nguyên tắc là ngân hàng chỉ được thanh toán trong phạm vi được bảo đảm, nếu dôi dư thì phải trả chủ đầu tư. Nhưng lại không có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối với số tiền dôi dư này, ngoại trừ các biện pháp hành chính (nợ thuế, xử phạt,….) hoặc các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện ngay.

Thứ hai, đối với những người liên quan như khách hàng đã góp vốn tại dự án, thì tùy hiệu lực pháp luật của giao dịch đó. Việc giải quyết quyền lợi của các khách hàng tùy theo hiệu lực pháp lý giao dịch của họ với chủ đầu tư.

Trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực, pháp luật công nhận việc góp vốn và nhận sản phẩm. Tùy từng giai đoạn có những yêu cầu cụ thể khác nhau.

Nếu giao dịch góp vốn đủ điều kiện và hợp pháp (giao dịch trước khi thế chấp hoặc sau khi thế chấp nhưng được ngân hàng đồng ý) thì quyền lợi của khách hàng được bảo đảm. Ngân hàng phải giải quyết quyền lợi bằng việc hoàn trả, bồi thường bằng tiền hoặc thỏa thuận thêm với bên mua tài sản tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn. Trường hợp không chấp thuận việc giải quyết thì khách hàng kiện ra Tòa yêu cầu chủ đầu tư (bị đơn) và ngân hàng/VAMC(người có quyền, nghĩa vụ liên quan).

Nếu giao dịch góp vốn không đủ điều kiện hoặc không hợp pháp (giao dịch sau khi thế chấp nhưng không được ngân hàng đồng ý) thì quyền lợi những khách hàng này chỉ có thể khởi kiện chủ đầu tư để hoàn trả tiền vì giao dịch không có hiệu lực pháp lý.

Ngoài hai trường hợp trên, có thể, chủ đầu tư mới có thể tự nguyện thỏa thuận cùng với các khách hàng góp vốn, ngân hàng và Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C để giải quyết quyền lợi của họ.

* Như vậy, quyền lợi của những khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ tại dự án này sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Đối với khách hàng giao dịch hợp pháp thì quyền lợi được bảo đảm. Tuy nhiên, với khách hàng giao dịch không hợp pháp, thì quyền lợi của họ tương đối bấp bênh, vì chỉ yêu cầu được chủ đầu tư cũ và phụ thuộc tài sản, năng lực tài chính của hiện nay của chủ đầu tư.

Ngoài khả năng trên thì các bên (khách hàng, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, ngân hàng/VAMC, chủ đầu tư mới) có thể có một sự thỏa thuận thống nhất phương án giải quyết cho tất cả các khách hàng. Tuy nhiên, khả năng này phụ thuộc vào ý chí và thiện chí của các bên, không thể ép buộc.

* Theo Luật sư, khách hàng phải làm gì để đảm bảo quyền lợi lúc này?

Khách hàng luôn là người bị động, khó chọn một giải pháp tối ưu vì còn phải chờ động thái và ý chí của VAMC, chủ đầu mới của dự án (bên mua lại dự án), có thể dự kiến một số vấn đề:

Đối với khách hàng giao dịch hợp pháp, nếu VAMC xây dựng giá để đưa đấu giá mà với giá đó thì chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện việc giao căn hộ thì trường hợp này khách hàng yên tâm và chờ năng lực của chủ đầu tư mới. Ngược lại, nếu giá đưa ra đấu giá mà không bao gồm việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao căn hộ thì khách hàng cần phải thực hiện việc khởi kiện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C (bị đơn) và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan) để yêu cầu hoàn trả tiền.

Đối với khách hàng giao dịch không hợp pháp, không được pháp luật công nhận thì cần tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu (nếu còn thời hiệu khởi kiện), trường hợp hết thời hiệu khởi kiện thì kiện đòi tài sản.

* Xin cảm ơn ông!

Khách hàng có thể rơi vào tình thế mất trắng

Theo luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT &Partner, số tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp, trước hết sẽ được dùng để thanh toán những chi phí phát sinh, có liên quan đến quá trình mà VAMC thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, kể cả chi phí định giá. Sau đó, số tiền này sẽ được trả cho các khoản vay có bảo đảm từ Ngân hàng (theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có) theo thứ tự ưu tiên là:

Thứ 1. Trong trường hợp dự án được thế chấp dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, thì sẽ căn cứ vào việc đăng ký hợp lệ của các giao dịch bảo đảm đó. Nếu như tất cả các giao dịch này đều được đăng ký đúng theo quy định thì sẽ căn cứ vào thời điểm đăng ký của từng giao dịch, giao dịch bảo đảm nào được đăng ký trước thì sẽ được ưu tiên.

Thứ 2. Sau khi số tiền thu được được thanh toán cho các giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì mới đến các giao dịch chưa đăng ký. Trường hợp có nhiều giao dịch thế chấp chưa được đăng ký thì ưu tiên thứ tự thời gian, giao dịch nào thực hiện trước sẽ được ưu tiên thanh toán.
Thứ 3. Đối với các nghĩa vụ khác, sẽ chỉ được thực hiện thanh toán trong trường hợp khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế.

“Xét về quyền lợi của các khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, về bản chất thì hợp đồng góp vốn cùng đồng nghĩa là “cùng chia sẻ rủi ro”, không phải là một nghĩa vụ có bảo đảm. Theo nguyên tắc xử lý, do đây không phải là những nghĩa vụ được bảo đảm, nên chỉ được xem xét đến sau khi các nghĩa vụ ưu tiên nêu trên đã được thanh toán hết. Với khoản nợ của chủ đầu tư và các bên liên quan rất lớn, lên đến 7.000 tỷ đồng, nên tôi e rằng nhiều khả năng khách hàng sẽ không thể nhận lại đủ số "vốn" đã góp.

Khách hàng theo dạng ký hợp đồng góp vốn không có nhiều lựa chọn trong trường hợp này, và khó có thể làm gì khác hơn.  Khách hàng nên chuẩn bị đến khả năng xấu nhất là không thể nhận lại hết số tiền đã góp vào dự án, hoặc thậm chí có thể không nhận lại được đồng nào do không nằm trong thứ tự ưu tiên được thanh toán trước” - luật sư Trần Thái Bình chia sẻ.