Chương trình nhà ở xã hội: Bao năm ì ạch do đâu?

Nguyên nhân chính được chỉ ra là quy định chủ đầu tư NOXH chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào các phân khúc nhà ở thương mại khác.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân – một doanh nghiệp  bất động sản (DN BĐS) được biết đến nhiều với phân khúc chung cư với mức giá trung bình, nhà ở xã hội (NOXH) cho biết, năm 2014 Hoàng Quân đã tập trung nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng vào 2 dự án NOXH tại TP. HCM với quy mô 1.000 căn.

Tuy nhiên, điều này cũng khiến DN đối mặt với nhiều rủi ro khi nguồn lực đổ dồn vào những dự án này, trong khi việc làm NOXH luôn đồng nghĩa với vòng quay vốn chậm, do thủ tục cấp phép đầu tư, giải ngân chậm, lợi nhuận thu về thấp (dưới 10%)...

Hơn nữa, đối tượng được mua, sở hữu NOXH phần lớn là những người ít tiền, thời gian chi trả kéo dài từ nguồn vốn vay NH lên đến  10 – 20 năm khiến doanh thu, nguồn lực của DN khó tập trung, thu hồi khi hoàn thành dự án. Trong khi đó, hiện nay nguồn vốn tự có của nhiều DN còn khá hạn hẹp, phải đi vay NH với sức ép trả nợ rất lớn.

Đồng thời, DN còn phải đối mặt với áp lực phân chia lợi nhuận, cổ tức với các cổ đông. Vì vậy, việc đầu tư vào phân khúc NOXH cũng đồng nghĩa với việc phải vượt qua rất nhiều khó khăn, thử thách để hoàn thành mục tiêu đặt ra. Vì vậy, hiện nay trên thị trường số lượng DN tham gia đầu tư NOXH rất hạn chế, nếu không muốn nói rằng DN BĐS không mặn mà gì đầu tư vào lĩnh vực khó mà lại sinh ra ít lợi nhuận như đối với phân khúc NOXH.

Đây có thể nói là một trong những nguyên nhân, là “nút thắt” cơ bản khiến chương trình NOXH vốn được kỳ vọng sẽ đem lại nhiều chốn an cư cho người có thu nhập trung bình và thấp với nhu cầu rất lớn gặp nhiều khó khăn nếu chỉ trông chờ vào nguồn vốn từ ngân sách.

Chính vì vậy, việc huy động nguồn lực xã hội, từ các DN, thành phần kinh tế tham gia là rất cần thiết. Tuy nhiên, chính những rào cản mang tính chất ràng buộc, điều kiện bắt buộc về tỷ lệ lợi nhuận, quy định giá bán, giá thuê...  đã khiến nguồn lực khó chảy đến nơi cần thu hút.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM, từ đầu năm đến nay thành phố mới chỉ khởi công được 1 dự án với quy mô 168 căn và đang tiếp tục hướng dẫn, trình UBND chấp thuận đầu tư và hợp tác đầu tư 3 dự án NOXH khác.

Theo tìm hiểu của phóng viên Thời báo Ngân hàng, trước đó, rất nhiều dự án thương mại, để giải phóng hàng trong lúc thị trường trầm lắng đã làm thủ tục xin chuyển đổi sang NOXH. Đây là giải pháp phù hợp với chủ trương và được khuyến khích, vừa giải phóng được lượng căn hộ tồn đọng, vừa bổ sung thêm vào quỹ NOXH. Nhưng thực tế, đến nay rất ít dự án chuyển đổi thành công do vướng thủ tục, dẫn đến không ít chủ đầu tư xin tham gia một thời gian sau lại xin... rút lui!

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TMXD Lê Thành cho biết, để hoàn thành xong thủ tục cho dự án NOXH của công ty, DN đã phải trải qua hơn 1 năm để được chấp thuận đầu tư, và đến khi đưa được sản phẩm đến với người có nhu cầu là khá gian nan, vất vả. Ông Nghĩa  khẳng định, nếu chỉ nghĩ đến mục tiêu duy nhất là lợi nhuận, chắc chắn Lê Thành đã không phải đầu tư quá nhiều thời gian, công sức, tiền của cho vấn đề này, trong khi thị trường đang có nhiều cơ hội mở ra.

Bàn về rào cản cho phát triển NOXH, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, có thể nói chương trình NOXH cho đến nay đã không được như kỳ vọng. Và hiện tại, rất ít dự án thuộc chương trình trọng điểm này được triển khai và hoàn thành đưa vào sử dụng. Nguyên nhân chính được chỉ ra là quy định chủ đầu tư NOXH chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào các phân khúc nhà ở thương mại khác.

Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư cũng không được quyết định giá bán, giá thuê mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó DN không chủ động được chiến lược đầu tư.

Ngoài ra, ông Châu cũng chỉ ra nguyên nhân cơ bản khác cản bước triển khai NOXH, chính là sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư do ngân sách dành cho lĩnh vực này, trong khi DN phát triển NOXH lại không thể sử dụng đất để thế chấp vay vốn phục vụ dự án, cũng như thiếu quỹ đất, quy hoạch và một chiến lược có tầm nhìn dài hạn cho NOXH tại thành phố.