Các khu đô thị bị bỏ hoang: Hệ lụy của nhà xây trước, hạ tầng làm sau

Cách đây 5 - 10 năm, tăng tốc “Tây tiến” được xem là tư duy nhanh nhạy của nhiều DN bất động sản (BĐS) khi rục rịch nghe tin quy hoạch chung đến năm 2030 của Hà Nội sẽ mở rộng về phía Tây.

Những khu đô thị mới rộng hàng trăm hecta vì thế được các chủ đầu tư cấp tập xây dựng, bán – mua khuấy đảo thị trường. Tuy nhiên, do thiếu cơ sở hạ tầng nên không ít dự án lâm vào tình trạng bị bỏ hoang.

Ăn theo quy hoạch

Theo khảo sát của phóng viên, kể từ Vành đai 2 trở ra, dọc các trục đường mới như Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, Quốc lộ 32… có khá nhiều dự án "chết". Dường như ở đây giao dịch chủ yếu chỉ lòng vòng qua giới đầu tư mà chưa đến được tay người có nhu cầu để ở thật. Ví như Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng của Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội, được quảng cáo rầm rộ là khu đô thị kiểu mẫu đẹp nhất khu vực Tây Bắc Hà Nội, nhưng sau 7 năm, khu đô thị này vẫn bỏ hoang.

Thậm chí, phần lớn diện tích còn lại đều trong tình trạng cỏ dại ngập đầu. Hay tại Khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông) rộng 94,8ha, đoạt giải thưởng BCI ASIA TOP 10 cho 10 công trình thiết kế kiến trúc hàng đầu châu Á, với sức chứa hơn 20.000 người dù được xây dựng đã lâu nhưng đến nay chưa hoàn thành xong được hạ tầng. Trong khi đó rất nhiều dãy nhà liền kề, biệt thự hàng triệu USD vẫn ngổn ngang những bãi đất trống. Chung cảnh ngộ, Khu đô thị Trung Văn, Thiên đường Bảo Sơn… được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, hiện tại vẫn bỏ hoang, nhiều cơ sở vật chất xuống cấp nghiêm trọng.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, thời điểm BĐS sốt nóng, thông tin về quy hoạch thậm chí dẫn dắt thị trường. Không ít chủ đầu tư ỷ lại nhà nước sẽ quy hoạch nên sao nhãng trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng. Thậm chí còn tô vẽ hạ tầng hoàn chỉnh bằng lời hứa hẹn “có tuyến đường này, cầu vượt nọ, trung tâm thương mại kia”. Thế nhưng, quy hoạch là định hướng, mà định hướng thường xác lập trong giai đoạn dài, chưa thể thực hiện ngay hoặc có thể thay đổi. Kết quả là các dự án ăn theo bị khuyết hạ tầng, điện nước phập phù, trường học, khu vui chơi, giải trí thưa thớt, hệ thống đèn cao áp chưa đồng bộ khiến ban ngày đã vắng vẻ, đêm về càng hoang lặng.

… giải cứu phải bằng quy hoạch?

Về các giải pháp để giải quyết bài toán tránh lãng phí đất đai tại các dự án biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang, theo các chuyên gia “đã bàn tới, bàn lui nhưng kết quả hầu như giậm chân tại chỗ”. Bình luận về tình trạng này, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội phân tích, mối tương đồng giữa sản phẩm đầu ra (các loại hình nhà ở, khu đô thị) và nhu cầu của xã hội chưa đồng nhất. Ngày trước, các chủ đầu tư làm phân khúc này chủ yếu tập trung vào sản phẩm nhà ở, không chú trọng đến việc hạ tầng, tiện ích sống,…

Hiện nay, nhiều khu đô thị mới mọc lên với đầy đủ tiện ích, không gian xanh khiến cho giao dịch mua bán tốt hơn các khu đô thị cũ. Có xử lý triệt để được tình trạng bỏ hoang hay không vì thế là câu hỏi khó. Bởi, trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay, không cấm việc sở hữu nhiều nhà. Cũng không hạn chế việc kinh doanh BĐS. Vừa qua, có đề xuất đánh thuế gia tăng đối với người sử dụng nhiều nhà trong Luật Đất đai hoặc kiểm tra hành nghề kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, khâu kiểm soát vẫn lỏng lẻo.

“Nhà nước cần nhìn nhận đến lợi ích chung của xã hội. Trong trường hợp không thu hồi, không chuyển đổi được tại các khu đô thị bỏ hoang thì ít nhất, thực hiện giải pháp cứng rắn, yêu cầu hoàn thiện mặt ngoài các công trình đó nhằm đóng góp vào cảnh quan các đô thị.”- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội kiến nghị.

Nhìn nhận về trách nhiệm của Nhà nước, có ý kiến cho rằng, vẫn chậm gắn kết các khu đô thị cũ với sự phát triển chung của toàn TP bằng hệ thống kết cấu hạ tầng. Đặc biệt, cơ chế chính sách phát triển hạ tầng xã hội, kỹ thuật của Nhà nước cũng chưa phát huy được tính xã hội hóa mà chủ yếu vẫn sử dụng nguồn ngân sách của mình. Còn nhiều khu đô thị, chung cư bỏ hoang gián tiếp chứng tỏ khả năng kéo dân ra vùng lõi trung tâm chưa cao. Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ lại cho rằng, không thể dồn toàn bộ trách nhiệm cho Nhà nước. “Tình hình nhu cầu vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Việt Nam nói chung và mỗi địa phương nói riêng là rất lớn, trong khi đó ngân sách Nhà nước có hạn. Do đó, Nhà nước không thể hoàn thiện tất cả hệ thống hạ tầng. Chủ đầu tư các dự án bị bỏ hoang hiện hữu phải cùng phối hợp thực hiện dự án phát triển kết cấu hạ tầng trên cơ sở quy hoạch đồng bộ được nghiên cứu kỹ càng. Ăn theo quy hoạch, các khu đô thị, chung cư bỏ hoang phải giải cứu bằng quy hoạch” – vị giáo sư này đề xuất.

“Kho BĐS bị tồn đọng là cái giá phải trả cho những khiếm khuyết về chính sách quản lý nhà đất ở nước ta. Cụ thể là chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ và quy hoạch thiếu tương xứng. Giải bài toán bằng đầu tư quy hoạch hạ tầng nghe có vẻ dễ nhưng lại khó. Cần sự vào cuộc của nhiều phía, trong đó chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc phối hợp với các cấp chính quyền sở tại để có phương án tối ưu.”

GS.TSKH Đặng Hùng Võ