Bất động sản khu công nghiệp: Sẽ áp lực về giá?

Nhiều chuyên gia nhận định bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng trong tương lai kèm theo thêm nhiều dự án mới. Phân khúc này ở cả 2 miền Bắc Nam đang có bước tiến lùi khác nhau và dự đoán sẽ còn nhiều chuyển biến hơn nữa.

Hà Nội hiện có 9 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích cho thuê đạt xấp xỉ 1.400ha. Trong đó, tổng diện tích đất còn trống để cho thuê trong quý 4.2013 chiếm khoảng 34%, không thay đổi so với quý 3.2013. Trong đó có 6 KCN đã được lắp đầy, 3 khu còn lại là Khu công nghệ cao Hòa Lạc, KCN Phú Nghĩa và Nội Bài (Giai đoạn 2). Khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn đang trống với xấp xỉ 441ha đất trống cho thuê.

Về tình hình chung của bật động sản khu công nghiệp Hà Nội, cho đến thời điểm này, các KCN Hà Nội đã thu hút được tổng cộng 545 dự án với tổng số vốn đăng ký lên đến 4,62 tỷ USD. Đến năm 2030, Hà Nội sẽ có 33 KCN với diện tích khoảng 8.000 ha.

Theo đánh giá từ Cushman & Wakefield thì giá chào thuê tại các KCN Hà Nội trong quý 4.2013, vẫn giữ mức khoảng 2,25 triệu đồng/m2/thời hạn thuê (tương đương trên 107 USD/m2/ thời hạn thuê), giá chưa bao gồm VAT. Phí quản lý ở các KCN này dao động từ 0,4 USD tới 1 USD/m2/tháng. Nhưng so với giá chào thuê tại các khu vực khác, các tỉnh lân cận thì mức giá này vẫn đắt hơn rất nhiều.

Về tình hình các KCN tại TP.HCM, hiện thành phố có 18 KCN đang hoạt động với diện tích hơn 3.600ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm 62% tổng diện tích đất, đạt hơn 2.200ha. Thời hạn sử dụng đất còn lại của các KCN khoảng 28-45 năm, hay thời hạn sử dụng đất trung bình còn lại khoảng 37 năm. Hầu hết các KCN nằm ở ngoại thành, và chủ yếu tập trung ở các quận, huyện phía Tây. Củ Chi và Hóc Môn được xem là hai quận mới nổi cho các dự án KCN do quỹ đất trống còn tương đối lớn.

Các KCN tại TP.HCM phần lớn đã lắp đầy trên 90%. Bên cạnh đó vẫn còn một sốt KCN với tỉ lệ lắp đầy còn thấp như KCN huyện Bình Chánh và Củ Chi với tỉ lệ lắp đầy dưới 50% do mới đưa vào hoạt động, kéo tỷ lệ cho thuê trung bình toàn thị trường chỉ khoảng 73%, không đổi so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá chào thuê KCN TP.HCM so với Long An, Bình Dương, Đồng Nai thì cao gấp 2 lần. Giá chào thuê trung bình quý 4.2013 đạt 2.568.000 VND/m2/thời hạn thuê (122 USD/m2/thời hạn thuê), giảm gần 2% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp ước tính đến năm 2010, tổng nguồn cung sẽ tăng lên khoảng 3.000ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Sẽ có thêm 30 KCN mới lẫn mở rộng sẽ đi vào hoạt động. Một nhận định về thị trường này trong thời gian tới từ Cushman & Wakefield, giá thuê KCN sẽ bị áp lực hơn trong thời gian tới nếu hoạt động cho thuê tiếp diễn sự trầm lắng như hiện nay.