9 tín hiệu giúp vơi bớt ám ảnh bong bóng bất động sản

Nợ xấu và hàng tồn kho cùng giảm, thanh khoản tăng đột biến, tín dụng hồi phục, dòng vốn dồi dào... là những yếu tố tich cực khiến các chuyên gia tin rằng có thể tạm yên tâm bong bóng địa ốc chỉ là nỗi ám ảnh trong quá khứ.

Sau chu kỳ khủng hoảng kéo dài 7-8 năm liền, nhiều tín hiệu hồi phục đã lần lượt xuất hiện trên thị trường địa ốc trong năm 2014-2015 khiến các chuyên gia tin rằng bong bóng bất động sản chưa đáng ngại.

Thứ nhất: Nợ xấu giảm. Tại hội thảo Cơ hội mua nhà cho người trẻ diễn ra cuối tháng 11/2015, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM, Nguyễn Hoàng Minh cho biết đến tháng 10/2015 nợ xấu chỉ còn 2,4% trên tổng dư nợ. Chỉ số này đáp ứng được mục tiêu xử lý nợ xấu bất động sản vì mục tiêu là dưới 3%. Nợ xấu giảm trong tầm kiểm soát là tín hiệu tích cực cho thấy sự hồi phục của bất động sản.

Thứ hai: Nhiều dòng vốn đang đổ vào thị trường bất động sản. Theo ông Minh, ngoài kiều hối, FDI, tín dụng tăng tốt. Tín dụng 10 tháng tăng 12,7% so với năm ngoái, kiều hối dự ước đạt 5,5 tỷ USD đến tháng 10 đã đạt 4,7 tỷ USD. Có khoảng 71% dòng tiền này đưa vào hoạt động sản xuất, 6,2% gỡ khó khăn cho gia đình, còn lại đang chảy vào bất động sản. Điều đó cho thấy người dân có niềm tin thị trường địa ốc đang phục hồi ổn định.

Thứ ba: Cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ. Ông Minh đánh giá chính sách tín dụng năm 2015 có sự giám sát, ràng buộc, có điều kiện để quản lý dòng vốn vay bất động sản. Hoạt động đầu tư tín dụng bất động sản của ngân hàng rất chặt chẽ. 2013-2015 tín dụng bất động sản tăng bình quân 11,7%, chiếm 11% trong tổng dư nợ. Ngân hàng thẩm định cho vay thận trọng. Bài học xử lý nợ xấu, quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng, khủng hoảng bất động sản năm 2008 đã tạo sự thận trọng chung trong toàn hệ thống.

Thứ tư: Đầu tư lớn cho hạ tầng. Giám đốc nghiên cứu phân tích Dragon Capital, Lê Anh Tuấn cho biết trong các năm 2014-2015, đầu tư xây dựng hạ tầng của Việt Nam gần bằng 8 năm trước cộng lại, cao hơn cả một số nước phát triển trong khu vực Đông Nam Á. Việc bùng nổ đầu tư hạ tầng chắc chắn sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản phát triển.

Thứ năm: Đô thị hóa nhanh. Theo ông Tuấn, hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN và trong vòng 3 năm tới có thể sẽ vươn lên vị trí cao hơn. Lượng cư dân dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị sống theo làn sóng đô thị hóa này sẽ làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại những đô thị lớn.

Thứ sáu: Tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh. Theo dữ liệu của Dragon Capital, hiện Việt Nam có 12 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, đến năm 2020 ước tính sẽ có hơn 30 triệu người thuộc tầng lớp này. Đây chính là nguồn cầu lớn cho thị trường bất động sản trong tương lai.

Thứ bảy: Tồn kho bất động sản trên đà giảm mạnh. Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/11/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 53.245 tỷ đồng. So với quý I/2013, giá trị tồn kho đã giảm 75.303 tỷ đồng, tương đương 58%. Nếu lấy cột mốc từ đầu năm 2013 đến nay (hai năm), lượng tồn kho bất động sản đã giảm hơn một nửa. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy sức hấp thụ của thị trường đã hồi phục.

Thứ tám: Thanh khoản toàn thị trường lên cao. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến quý III/2015, Hà Nội có 5.300 giao dịch thành công, tăng 70% so với số giao dịch thành công cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, TP HCM có khoảng 5.100 giao dịch thành công, tăng gần 2 lần số giao dịch thành công của cùng kỳ năm trước. Thanh khoản tăng đột biến so với năm ngoái chính là cơ sở để tin tưởng vào chu kỳ hồi phục.

Thứ chín: Cú hích lớn từ hội nhập sâu và đòn bẩy chính sách. Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield, Jonathan Tizzard lạc quan với viễn cảnh hứa hẹn mà TPP sẽ mang lại cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đầu tiên, bất động sản công nghiệp, hậu cần, thương mại, văn phòng sẽ hưởng lợi từ những nguồn cầu mới xuất phát từ mục tiêu giao thương. Tiếp theo là các chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc, phát sinh nhu cầu nhà ở. Luật cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản sẽ giúp cho phân phúc nhà ở (mua hoặc thuê căn hộ) hoạt động tích cực hơn nữa.

Tuy nhiên không ít chuyên gia vẫn cảnh báo về những nguy cơ tiềm ẩn trên thị trường địa ốc. Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực cho biết: "Tôi vẫn canh cánh nỗi lo bong bóng bất động sản có thể quay trở lại bất cứ lúc nào".

Điều khiến chuyên gia này băn khoăn chính là xu hướng bất động sản năm 2015-2016 sẽ nổ ra cuộc cạnh tranh xả hàng khốc liệt. Theo ông Đực, sang năm tới 50.000-60.000 căn hộ trên 2 tỷ đồng một căn xuất hiện tại "mặt trận" phía Đông Sài Gòn và nhiều khu vực khác khiến cạnh tranh cực kỳ gay gắt. "Làm sao trong 2 năm tới tiêu thụ nguồn cung khổng lồ này và liệu thị trường đầu tư cho thuê có bão hòa hay không vẫn còn là dấu hỏi lớn", ông nói.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa nhận định: "Có thể nỗi ám ảnh về cuộc khủng hoảng bất động sản trước đây quá lớn khiến nhiều người vẫn tiếp tục hoài nghi khi thị trường hồi phục".

Chuyên gia này phân tích, dù gam màu tươi sáng đã xuất hiện ngày một nhiều trên bức tranh bất động sản, vẫn cần quan tâm đến những mảng tối. Đó là nỗi lo lãi suất có thể bật lên, nợ công ngày một nhiều, lệch pha nguồn cung cao cấp và bình dân lớn dần cũng như tín dụng bất động sản tăng quá nhanh. "Những nốt trầm này nhắc nhở rằng cảnh giác và thận trọng với bong bóng bất động sản không bao giờ thừa", ông Nghĩa nhấn mạnh.