Bất động sản tìm đường thoát hiểm

Chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thu hẹp hơn nữa tín dụng cho BĐS của các ngân hàng. Chỉ thị này đưa ra một lộ trình thu hẹp tín dụng phi sản xuất xuống còn 22% vào 30/6 và 16% vào 21/12. Với lộ trình đó, dự án cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ giảm đi rất nhiều và các DN đầu tư kinh doanh BĐS sẽ giải bài toán tài chính này ra sao?

Cực chẳng đã

Đó là lời “thanh minh, thanh nga” của hầu hết ngân hàng thương mại hiện nay khi phải từ chối bạn hàng BĐS. Lý do thứ nhất họ đưa ra là cho vay BĐS hiện tại có hệ số rủi ro quá cao (lên tới 258%) khi tính hệ số an toàn. Lý do nữa là quy định “oái oăm” của ngân hàng nhà nước khi tính cả trái phiếu DN và dư nợ nên những trái phiếu mà Ngân hàng phát hành để tài trợ vốn cho các dự án BĐS cũng không được nằm ngoài khoản này.

Cùng với việc thắt chặt tín dụng, lãi suất cho vay cũng tăng cao tới mức 22 - 25% khiến các DN BĐS khó có thể huy động vốn. Thực tế cho thấy dù các dự án có quy mô vài nghìn tỷ đồng thì vốn điều lệ của DN nhiều lắm cũng chỉ vài trăm tỷ đồng nên cuối cùng hậu quả vẫn là thu được tiền từ dự án này thì đặt cọc và đấu giá đất ở dự án sau. Cái sự gối đầu ấy khiến cho hầu hết DN đều có tỷ lệ nợ trên vốn sở hữu ở mức rất cao.

Với tất cả những lý do có thật ấy đúng là các ngân hàng dù muốn cũng đành phải ngậm ngùi “thắt chặt miệng túi” với các đại gia BĐS mà thôi.

Tự cứu

Năm 2010 được đánh giá là năm “đồng khởi” của thị trường BĐS. Rất nhiều dự án được triển khai bởi một phần do lãi suất ngân hàng còn dễ thở. Chính vì thế 2011 và vài năm tiếp theo thị trường BĐS sẽ là một nguồn cung khá dư thừa.

Làm thế nào để tăng nguồn vốn hoặc chí ít cũng bảo toàn được nguồn vốn trong tình trạng tín dụng bị “siết”, huy động khó khăn, hàng khó tiêu thụ… là điều mà các chủ đầu tư phải “nát óc” suy nghĩ trong mấy tháng qua.


Kế sách đơn giản nhất là phải đẩy nhanh việc bán hàng. Và để bán được nhanh, bán được số lượng lớn thì chỉ còn một cách: Giảm giá. Thông tin mới đây về việc Ecopark chiết khấu cho khách hàng mua căn hộ Rừng Cọ từ 10 - 12% có vẻ như đã châm ngòi cho một động thái mà hầu hết các DN BĐS sẽ phải làm. Việc này làm ta chợt nhớ chuyện HAGL đã từng giảm giá bán căn hộ từ 2,300 USD xuống còn 1,350 USD/m2 (giảm 40%) thời điểm 2009 mở màn cho tình trạng giá nhà tụt xuống nhanh chóng tại Sài Gòn.

Dù vậy không phải cứ giảm giá là có khách mua. Nguồn cung quá dồi dào và người có nhu cầu có thể lựa chọn thoải mái. Chính vì thế một kế sách nữa đã và đang được sử dụng ngày càng nhiều là: Chuyển nhượng dự án (điều này đã được đề cập trên BĐS&VLXD số ra ngày 13/5 “Các dự án triệu đô đổi chủ”). Bằng cách này hay cách khác, việc tự cứu mình của các DN BĐS đang diễn ra trong bối cảnh cực kỳ ảm đạm này.

Tác động nhiều chiều

Tín dụng thắt chặt, lãi suất dâng cao, không chỉ gây khó cho nhà đầu tư, kẻ đầu cơ mà ngay cả người mua nhà cũng lao đao. Khó huy động vốn thì dự án sẽ đình trệ, cầu giảm khi cung thừa thì hiện tượng đóng băng sẽ xuất hiện. Để kích cầu với việc giảm giá trên diện rộng thì hệ lụy sẽ xảy ra khi tâm lý người mua sẽ chỉ “chờ xem sao” với hy vọng giá còn tiếp tục giảm. Cứ thế các DN rơi vào tình trạng tồn hàng, không có tiền trả nợ, lãi các ngân hàng thì dẫn đến nợ xấu ngày càng gia tăng và phá sản, trong khi đó thì tín dụng đã siết chặt lại càng siết chặt hơn.

Một cái vòng luẩn quẩn đang bắt đầu trong hệ thống kinh doanh BĐS. Không chỉ các DN, mà cả ngân hàng và người mua đều phải chịu trận. Đường thoát hiểm xem ra còn khá mịt mù…

Theo CBRE, trong 3 tháng đầu năm 2011 đã có khoảng 8,198 căn hộ được tung ra thị trường, chiếm 1/2 tổng cung mới của năm 2010 và tăng đến 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo 3 quý còn lại của 2011 sẽ có thêm 21 nghìn căn hộ mới từ 35 dự án tại Hà Nội “bung hàng”. Để tiêu thụ hết số lượng đó, riêng Hà Nội đã cần đến gần 80 nghìn tỷ đồng trong năm 2011.

 

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng