Thông tư 200: tác động tiêu cực đang bị “thổi phồng”?

Thông tư 200 của Bộ Tài chính bắt đầu có hiệu lực kể từ đầu tháng 2-2015 đang khiến nhà đầu tư lo ngại về những ảnh hưởng tiêu cực của nó đối với việc ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay. Tuy nhiên, trên thực tế, liệu tác động này có đang bị “thổi phồng” quá mức?

Thông tư 200 có gì mới?

Ngày 22-12-2014, Bộ trưởng Bộ Tài chính ký thông tư số 200/2014/TT-BTC (Thông tư 200) thay thế Quyết định số 15/2006 ngày 20-3-2006 về chế độ kế toán doanh nghiệp và Quyết định số 202/2014 về hướng dẫn lập báo cáo tài chính hợp nhất. Thông tư này chính thức có hiệu lực kể từ ngày 5-2-2015, áp dụng cho việc lập và trình bày báo cáo tài chính từ năm 2015 trở đi. Trong đó, quy định mới của thông tư về cách thức ghi nhận doanh thu đối với các doanh nghiệp bất động sản đã thu hút sự quan tâm không nhỏ của nhà đầu tư trong suốt thời gian vừa qua.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Thông tư 200 và Quyết định số 15/2006 là điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản được ghi nhận doanh thu. Theo Quyết định số 15/2006, các doanh nghiệp bất động sản được phép ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Tuy nhiên, Thông tư 200 quy định các doanh nghiệp bất động sản chỉ được ghi nhận doanh thu khi bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua.

Về bản chất, việc thay đổi cách thức ghi nhận doanh thu như trên sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của công ty trong kỳ. Tuy nhiên, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả kinh doanh trong kỳ của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng khi công trình chưa hoàn thành xong sẽ phải ghi giảm lợi nhuận sau thuế chưa phân phối các năm trước và hồi tố khoản lợi nhuận đó vào thời điểm công trình chính thức hoàn thành và bàn giao cho người mua nhà.

Tương tự, doanh nghiệp nào bắt đầu khởi công dự án trong năm nay và đã bán được một phần nhất định dự án theo hình thức góp vốn theo tiến độ sẽ chưa được ghi nhận doanh thu ngay.

Một điểm khác nữa của Thông tư 200 là quy định rõ đối với những sản phẩm bất động sản có tiến độ chậm, chưa hoàn thành thì doanh nghiệp phải phân loại đây là hàng tồn kho dài hạn, đồng thời phải có thuyết minh rõ nhằm cung cấp thông tin minh bạch hơn cho nhà đầu tư.

Bình mới rượu cũ!

Với những thay đổi như trên, Thông tư 200 được đánh giá là có thể sẽ tác động lớn tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của người viết, rất có thể ảnh hưởng tiêu cực sẽ không quá lớn và sẽ có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.

Trên thực tế, việc ghi nhận doanh thu khi bàn giao đã được phần lớn các doanh nghiệp thực hiện từ năm 2013 theo quy định của Bộ Tài Chính. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản chỉ được ghi nhận doanh thu khi thỏa mãn đồng thời năm điều kiện của Chuẩn mực kế toán số 14 ((phương pháp gần như tương đồng với Thông tư 200). Đó là: (1) Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua; (2) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản; (3) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn; (4) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản; (5) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

Ngoài ra, các doanh nghiệp chưa tuân thủ quy định như trên đều sẽ bị nêu ý kiến để điều chỉnh hoặc nếu không điều chỉnh sẽ có ý kiến lưu ý của đơn vị kiểm toán trên báo cáo tài chính.

Kế hoạch kinh doanh phân hóa do điểm rơi dự án khác nhau

Kế hoạch kinh doanh năm 2015 của các doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa lớn. Tuy nhiên, điều này do kế hoạch triển khai, điểm rơi lợi nhuận dự án của mỗi doanh nghiệp là khác nhau chứ không hẳn do tác động của Thông tư 200.

Một vài doanh nghiệp lớn đặt chỉ tiêu doanh thu năm 2015 khá khiêm tốn như Nhà Khang Điền (1.400 tỉ đồng); Vingroup (30.000 tỉ đồng, chỉ tăng 10% so với năm 2014 trong khi mức tăng của năm 2014 so với 2013 là 51%). Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án bất động sản lớn của Vingroup như Vinhomes Central Park, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh; giai đoạn 2 dự án Vinhomes Times City - Park Hill hầu hết đều có điểm rơi lợi nhuận từ năm 2016 trở đi.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn lại kỳ vọng kết quả kinh doanh năm 2015 cải thiện vượt bậc nhờ sự ấm lên của thị trường bất động sản. Địa ốc Hoàng Quân (HQC) đặt chỉ tiêu lợi nhuận 320 tỉ đồng, gấp 10 lần so với năm 2014. Kế hoạch này được xây dựng dựa trên cơ sở là các dự án của HQC sắp hoàn thành và có thể ghi nhận doanh thu lợi nhuận ngay trong năm 2015. Với công ty bất động sản Phát Đạt (PDR), mục tiêu năm 2015 là lãi khoảng 234 tỉ đồng, gấp 5,6 lần kết quả năm 2014; với doanh thu 964 tỉ đồng, chủ yếu đến từ việc kinh doanh 75 nền đất thuộc Khu biệt thự ven sông của The EverRich 3, một phần đến từ việc bán căn hộ Block C của The EverRich 2 và một phần đến từ dịch vụ khai thác khoáng sản.