Ban quản trị chung cư sẽ có tư cách pháp nhân

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ tháng 7-2015, ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết thông tin trên tại Hội thảo về Luật Nhà ở (sửa đổi) và Thị trường bất động sản, do Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) và Tạp chí Bất động sản Nhà đất Việt Nam  phối hợp tổ chức, diễn ra sáng ngày 17-1.

Ông Khởi hiện là thành viên của Tổ biên tập Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Theo dự thảo nghị định, mỗi hộ dân trong chung cư với quyền sở hữu căn hộ của mình được xem như một cổ đông trong hội đồng quản trị. Với dự án chung cư dưới 20 căn hộ, cư dân sẽ thống nhất quyết định thành lập hoặc không thành lập ban quản trị chung cư. Tuy nhiên, với dự án chung cư có trên 20 căn hộ thì sẽ quy định buộc phải thành lập ban quản trị.

Ngoài ra, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, ban quản trị chung cư được tổ chức theo mô hình tự quản, ông Khởi cho biết.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc SAVISTA, đơn vị chuyên quản lý dự án bất động sản cho rằng, các ban quản trị chung cư đang có mô hình như “tổ dân phố” nên chưa có thực quyền. Do đó, quy định mới nói trên sẽ giúp ban quản trị chung cư có thực quyền hơn khi làm việc với các đối tác để chăm lo cho cư dân chung cư.

Tất nhiên, không loại trừ việc ban quản trị chung cư sẽ lạm quyền, sử dụng các khoản phí chung của chung cư làm việc riêng nên nghị định hướng dẫn cần quy định chặt chẽ để ngăn chặn điều này, ông Dũng kiến nghị.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết thêm, trước đây chung cư được người mua sở hữu vĩnh viễn. Điều này đã làm phát sinh nhiều vấn đề không thể giải quyết được, chẳng hạn chung cư hư hỏng, quá đát nhưng cơ quan chức năng không thể phá dỡ vì thiếu cơ sở pháp lý. Ông Khởi lấy dẫn chứng, tại Hà Nội, có những dự án chung cư cũ phải mất đến 3-4 năm mới tháo dỡ được cũng vì vướng mắc trên.

Ông Khởi cho hay, nghị định hướng dẫn sắp tới sẽ quy định rõ ràng về việc niên hạn sử dụng chung cư từ 70-100 năm và buộc chủ sở hữu phải di dời khi chung cư hư hỏng đột xuất, không đảm bảo an toàn.

Cũng theo ông Khởi, nghị định mới cũng quy định chủ đầu tư chung cư phải xây dựng khu sinh hoạt cộng đồng trong dự án và được tính là sở hữu chung. Đây sẽ là nơi tổ chức các hoạt động chung của cư dân, hội họp, tang lễ...

Đồng thời, với Luật Nhà ở sắp được áp dụng, cách tính diện tích căn hộ sẽ theo phương pháp thông thủy. Do đó, ông Khởi lưu ý với người mua chung cư trong năm 2015 nên yêu cầu chủ đầu tư chỉ được ghi diện tích theo phương pháp này vào trong hợp đồng mua bán để tránh những mâu thuẫn về sau.

TPHCM nóng vấn đề quản lý chung cư

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, qua theo dõi, quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố cho thấy, có 58 chung cư (gồm 6 chung cư cao cấp, 48 chung cư trung bình và 4 chung cư thấp tầng) đã phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và cư dân trong chung cư.

Theo đó, các tranh chấp rơi vào các nội dung sau: 21 chung cư có tranh chấp giữa ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung; 17 chung cư phát sinh tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành; 15 chung cư có phản ánh về tình trạng không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ...

Theo đánh giá của ông Tuấn, nguyên nhân chủ yếu của các mâu thuẫn trên xuất phát từ việc chủ đầu tư, ban quản trị chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, chưa nắm rõ các quy định về bảo trì công trình đồng thời, các chủ sở hữu nhà chung cư chưa quan tâm đến quyền lợi, trách nhiệm của mình trong quản lý, sử dụng nhà chung cư...