Chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Indonesia

Tại Hội nghị thượng đỉnh Ban thư ký Liên đoàn bất động sản Thế giới (FIABCI) châu Á-Thái Bình Dương lần thứ 7, diễn ra trong hai ngày 10 và 11/10/2008 tại TP.HCM vừa qua, bản tham luận về kinh nghiệm trong đầu tư phát triển căn hộ cho người thu nhập thấp tại Indonesia, do ông Ir.F. Teguh Satria, chủ tịch FIABCI Indonesia, trình bày, đã thu hút được sự quan tâm của nhiều đại biểu. Dưới đây là một số ý chính trong tham luận nói trên, được phóng viên ghi lại tại hội nghị.

Nhà ở cho người nhập cư vào các thành phố lớn (mà hầu hết có thu nhập không cao) là vấn đề gay gắt đối với khá nhiều nước đang phát triển, trong đó có Indonesia. Từ năm 2007, chính phủ nước này đã phát động chương trình xây dựng 1.000 chung cư giá thấp cho tầng lớp này. Chương trình dự kiến kéo dài trong 5 năm, hướng trọng tâm vào Jakarta, nơi có số dân khoảng 12 triệu người, và một số thành phố khác như Surabaya, Medan, Bandung, Semarang, Batam, Makasal...

Các chung cư trong chương trình, tuy cũng được gọi là tower, nhưng chỉ có 6 tầng trở xuống, không thang máy, với căn hộ chỉ có 1 phòng ngủ, diện tích từ 21 m2 đến 36 m2/căn và giá được chính phủ qui định tối đa là 144 triệu rupiah/ căn (tương đương khoảng 15.000 USD hay 250 triệu đồng Việt Nam), phí quản lý chung cư hàng tháng chỉ được thu của khách hàng tương đương 0,5 USD/m2.

Chỉ những người lao động có thu nhập bình quân trong năm dưới 480 USD mới được mua nhà ở đây (thu nhập bình quân đầu người ở Indonesia là 1.420USD/ năm. Số liệu năm 2006, Atlaséco 2008) và được trả chậm, tối đa là 30 năm. Trong 4 hoặc 8 năm đầu, chính phủ hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng. Hết thời hạn đó họ phải chịu lãi suất theo thị trường. Ngoài ra, họ còn được giảm thuế VAT. Trong vòng 5 năm đầu, căn hộ bị cấm sang nhượng.

Doanh nghiệp đầu tư loại nhà này được chính phủ khuyến cáo chọn những khu đất không quá xa trung tâm, thuận tiện để người dân còn đi làm, nhưng cũng không quá đắt để xây dựng chung cư, với giá phải chăng khoảng 1.050 USD/m2. Thuế xây dựng đánh vào loại nhà này (chủ đầu tư chịu) chỉ còn 1%, thay vì 5% so với các loại hình khác.

Được chính phủ khuyến khích, lại thấy đầu tư loại nhà này rất dễ bán (70% dự án có căn hộ được khách mua hết ngay từ khi bắt tay làm móng) lợi nhuận của chủ đầu tư đạt mức trung bình khoảng 15%, nhờ vậy, chương trình chung cư cho người thu nhập thấp đã phát triển khá nhanh, sau gần 2 năm đã hoàn thành khoảng 100.000 căn hộ (tương đương 20% kế hoạch).

Dù còn nhiều khó khăn, nhất là trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, nhưng người ta tin rằng chương trình nhà cho người thu nhập thấp nói trên sẽ hoàn thành đúng hạn định, giải được một bài toán kinh tế và xã hội rất phức tạp như đã từng diễn ra ở nhiều quốc gia đang phát triển khác.