Đầu tư Condotel: Hơn 10%/năm, hấp dẫn nhưng có khả thi?

Với các dự án Condotel (căn hộ khách sạn), các chủ đầu tư đều cam kết lợi nhuận 8-12%/năm. Con số này thực sự hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên đến nay chưa có bất kỳ chủ đầu tư nào đưa ra phương pháp tính toán thuyết phục làm sao để đạt mức lợi nhuận này. Bởi vậy, tính khả thi trong cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư vẫn đang là dấu hỏi.

Cam kết hấp dẫn

Trong những năm gần đây, nhất là từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel), đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, hiện tại có khoảng 36 dự án ngôi nhà thứ hai (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ hai.

Theo ước tính của đơn vị tư vấn này, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), chủ đầu tư bán căn hộ Condotel với giá 25-45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỉ đồng đến 3 tỉ đồng mỗi căn, tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TPHCM.

HoREA cho rằng, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Khả thi đến đâu?

Tuy vậy, theo HoREA đối với loại hợp đồng mua bán condotel có cam kết lợi nhuận, chưa thấy chủ đầu tư nào đề cập các biện pháp bảo đảm trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Trong khi đó, nên nhớ rằng nhà đầu tư thứ cấp cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Về vấn đề này, ông Rudolf Hever, GĐ bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills Châu Á-Thái Bình Dương cho rằng chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết do có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho condotel. Hơn nữa, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Còn theo ông Kevin Beauvais, Tổng GĐ Cty InVision Hospitality (Tập đoàn chuyên cung cấp dịch vụ quản lý khách sạn tại nhiều nước), ở những nước du lịch phát triển, chủ đầu tư hầu như không phải đưa ra cam kết lợi nhuận, vì họ biết kinh doanh tốt thì giá bất động sản sẽ tăng. Nhưng ở những nước có nền du lịch mới phát triển như Việt Nam thì khác: Rất nhiều dự án đang đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn.
Thực tế này giống như thị trường nghỉ dưỡng tại Thái Lan hàng chục năm trước nhưng hiện nay ở Thái Lan cũng không còn hình thức này nữa mà chủ đầu tư tập trung vào các giá trị lâu dài, bền vững của sản phẩm như: Sản phẩm tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp…

“Đối với những sản phẩm cam kết lợi nhuận cho người mua, điều quan trọng nhất là phải được quản lý thống nhất. Nghĩa là tất cả các căn hộ đều phải được quản lý theo một tiêu chuẩn chung, để không có chuyện chủ sở hữu này bán giá thấp hơn chủ sở hữu khác và du khách được hưởng dịch vụ giống nhau. Chúng tôi sẽ làm việc với chủ đầu tư để đưa ra mô hình quản lý phù hợp nhất”, ông Kevin Beauvais nói.