Xây dựng lại chung cư cũ: Quyết tâm gặp lực cản

“Chúng ta vẫn cứ loay hoay mãi trong việc lo giải bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ. Mà quên rằng bài toán sẽ chỉ tìm được lời giải hợp lý nếu các bên nhìn nhận thấu đáo trách nhiệm của mình”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Trọng Hòa phân tích.

Dùng như phá

Trong 1.688 nhà chung cư cũ tồn tại trên địa bàn cả nước tính đến tháng 8/2014, nhiều khu có nguy cơ sụp đổ bất kỳ lúc nào, bất chấp người sử dụng liên tục sửa chữa, nâng cấp. Với cách làm chắp vá, mỗi hộ tự sửa chữa trong phần diện tích của mình, không ít tòa nhà chung cư cũ không đảm bảo chất lượng. Điều kiện hạ tầng và tiện ích công cộng tại những khu này đang xuống cấp từng ngày và nếu không xây dựng lại, vấn nạn ổ chuột hóa các nhà cao tầng sẽ ngày càng trầm trọng. Chỉ riêng tại Hà Nội, Bộ Xây dựng cảnh báo trong 1.155 nhà chung cư cũ có khoảng 70 nhà thuộc loại nguy hiểm cấp C.

Bà Nguyễn Thúy Loan, Phó viện trưởng Viện Kiến trúc quốc gia (Bộ Xây dựng) nêu vấn đề: Nhìn chung, tuổi thọ của một công trình kiến trúc có thể lên tới khoảng 100 năm. Tuy nhiên, thực tế những khu chung cư tại Việt Nam lại khó có thể đạt được tuổi thọ đó. Lý giải câu chuyện này, bà Loan cho rằng, do công tác duy tu, bảo dưỡng không được chú trọng bằng khâu tạo ra khối nhà ngay từ mới, dẫn đến tình trạng xuống cấp nhanh chóng. Phải nói thực, chất lượng của những chung cư này về mặt kết cấu và an toàn đều nguy hiểm, nhiều chuyên gia lên tiếng.

Kiến trúc sư Nguyễn Chiến Thắng (Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội) dẫn chứng, nếu ở thập niên 80 - 90 thế kỷ trước, khu chung cư Giảng Võ (Hà Nội) được ghi nhận như một điển hình cho giai đoạn chính sách phát triển nhà ở được đẩy mạnh của thành phố, đúc kết nhiều bài học kinh nghiệm từ các khu được triển khai trước đó. Tuy nhiên sau gần 40 năm, đến nay khu chung cư này đã xuống cấp “thê thảm”, từ hình thức kiến trúc cho đến kết cấu. Chuyện người dân cơi nới thêm “chuồng cọp”, lấn chiếm không gian chung, thậm chí “tư hữu” cả khu sân chơi, đường giao thông công cộng… khá phổ biến.

Chia sẻ quan điểm trên, kiến trúc sư Đinh Đăng Hải, cán bộ cao cấp của Dự án “Thành phố sống tốt” cũng nhận định, các hệ thống chung cư cũ ở thành phố lớn hiện nay đang cũ đi nhanh hơn so với tuổi thọ thật của chúng. Ví dụ như, TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn đều hư hỏng, lún nứt, cần di dời khẩn cấp... PGS-TS. Nguyễn Trọng Hòa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc các khu chung cư xuống cấp một cách nhanh chóng là lỗi của cả hai phía: sự quản lý yếu kém của các cấp chính quyền và người dân đang sống tại các khu chung cư này.

Lời giải: Phải chia cho đều

Để cải thiện chất lượng chung cư cũ, cơ chế phối hợp giữa nhà đầu tư và người dân sở tại để xây dựng lại dự án nhà ở trên nền đất cũ đã mở ra nhiều hy vọng. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này hiệu quả trên thực tế chưa cao.

Theo các chuyên gia, chính sách để DN làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết là chưa phù hợp, vì không tương thích với tuyên bố lấy lợi ích của cộng đồng chung cư và mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Nếu lợi nhuận nhiều, DN cạnh tranh nhau “trầy da tróc vẩy” để xin được đầu tư, như vừa qua ở những vị trí đắc địa tại TP. Hồ Chí Minh (Khu chung cư Eden cũ…). Và vì lợi ích của DN luôn được đặt lên hàng đầu ở những trường hợp này, rất khó để tạo được sự đồng thuận giữa các bên.

Phía các nhà đầu tư lại tính toán rằng, với quy định khống chế chiều cao trong đô thị, ngay ở những vị trí đất vàng đáng lẽ phải được thử nghiệm đầu tiên mô hình liên kết nói trên, nhưng vẫn không triển khai được.

TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng lý giải, do không nói rõ quy hoạch theo định hướng nào, cùng với cách làm manh mún, chọn nơi dễ bỏ nơi khó dẫn đến, dù Chính phủ cho phép nhưng việc triển khai trên thực tế chưa được bao nhiêu. Các đề xuất nâng tầng để giải bài toán kinh doanh cho nhà đầu tư cũng được để ngỏ khả năng thông qua, nhưng do chính quyền các thành phố lớn vẫn dè dặt, đến nay mới chỉ “ngỏ ý” bằng miệng về việc nâng cao số tầng của chung cư tái thiết lên 9 - 30 tầng, chứ chưa có văn bản chính thức đề nghị lên Chính phủ.

“Chúng ta vẫn cứ loay hoay mãi trong việc lo giải bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ. Mà quên rằng bài toán sẽ chỉ tìm được lời giải hợp lý nếu các bên nhìn nhận thấu đáo trách nhiệm của mình”, Viện trưởng Nguyễn Trọng Hòa phân tích. Nhiều chuyên gia cũng đặt vấn đề: Có bao giờ chúng ta “sốt sắng” coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư “cao cấp” mới?

Như vậy, có thể khẳng định rằng chúng ta không thiếu “khẩu hiệu” và “quyết tâm”, nhưng tại phần lớn các dự án, bài toán vẫn chưa tìm được lời giải.

Theo bà Loan, đối với những chung cư cũ gây nguy hiểm, nếu giải quyết được bài toán tài chính thì có thể xây mới. Tuy nhiên, trước hết cũng cần có những bài toán phải làm ngay, đó là khảo sát kỹ từng công trình chung cư trước khi xây dựng, như từ hệ thống cấp nước, kết cấu, an toàn an ninh… để có giải pháp ngay tức khắc và đáp ứng được nguyện vọng của người dân.