Thị trường bất động sản đang biến động khôn lường

Thị trường địa ốc từ đầu năm đến nay vẫn giữ nhịp điệu bình bình với sự bất ổn tiềm ẩn do chịu nhiều áp lực.

Giới phân tích cho rằng, 8 tháng vừa qua, chúng ta tập trung bàn luận về nỗi lo lắng của người mua nhà, tiếng kêu “khó” của DN hơn là những “cú đúp” về lượng giao dịch. Diễn biến này đang khiến đầu ra của thị trường trở nên phức tạp, nhiều DN đối diện khó khăn. Thị trường bất động sản (BĐS) có nguy cơ rơi vào chu kỳ khủng hoảng mới. Đây cũng chính là sự quan ngại đáng chú ý của bức tranh địa ốc hai đầu Nam – Bắc thời điểm hiện tại.

Chung cư “thất thế”

Theo nhiều chuyên gia, sau cuộc sàng lọc của cơn khủng hoảng 2009 - 2013, thị trường địa ốc sẽ phát triển bền vững hơn với các dự án mới có chất lượng. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy sự trái ngược sau một loạt sự cố xảy ra ở phân khúc căn hộ. Từ vụ Bảy Hiền Tower và Harmona, mới đây hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án 584 Lilama SHB (quận Tân Phú) cũng vừa gửi đơn kêu cứu đến cơ quan chức năng. Người dân đã mua nhà tại dự án này từ nhiều năm trước (lúc đó ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là Công ty Lilama SHB, đến năm 2013, dự án chuyển nhượng cho Công ty CP Đầu tư và Xây dựng công trình giao thông 584), nhưng đến nay thì dự án chỉ xây xong phần thô. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án cũng dính bê bối do khát vốn, “đắp chiếu” khiến khách hàng đối diện với nguy cơ trắng tay. “Bóng ma” rủi ro nhanh chóng quay trở lại ám ảnh với người mua nhà. Trong bối cảnh đó, các cơ quan chức năng bất ngờ công khai danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng đã vô tình đẩy thị trường vào cơn “sóng gió” mới.

“Lần công bố thứ 2 đối với các dự án chưa có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy nhưng đã đưa vào hoạt động khiến phân khúc căn hộ “chông chênh” thật sự. Như một chu kỳ đã được lập trình sẵn, khi thị trường tốt, giao dịch gia tăng, cả khách hàng và DN đều được hưởng lợi. Còn khi thị trường xấu, mọi việc đi theo chiều hướng ngược lại, không trừ một ai” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định. Sự xáo trộn của thị trường BĐS còn làm cho nhà đầu tư e dè khi đổ tiền vào chung cư. Anh Nguyễn Minh Quảng, một nhà đầu tư thâm niên đang rút dần các tài sản đầu tư khỏi phân khúc căn hộ, chỉ giữ lại những dự án có khả năng tăng giá. “Trong 4 tháng còn lại, nếu các cấp thẩm quyền tiếp tục công bố đợt 2 dự án thế chấp ngân hàng một cách không đầy đủ sẽ khiến cho thị trường chung cư “khó” bật vào cuối năm” - anh Quảng chia sẻ.

Việc có không ít nhà đầu tư mất niềm tin ở thị trường căn hộ là một thực tế đáng báo động. Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, những dự án “sạch" được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Tràng An Complex; Him Lam, Hưng Thịnh, Novaland... vẫn được người mua nhà đánh giá là rất cạnh tranh.

“Đất nền” soán ngôi

Trong khi phân khúc căn hộ “nóng lạnh thất thường” thì nhà liền kề, nhà phố, đất nền lại chiếm ưu thế và có khả năng tăng giá rất cao trong giai đoạn nửa cuối năm 2016. Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, thị trường nhà đất riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đã tăng trưởng một cách đáng kinh ngạc trong thời gian qua. Cụ thể, so với đầu năm 2016, giá đã tăng khoảng 20%. Đây là tốc độ tăng giá mạnh vì suốt năm 2015, dòng sản phẩm này cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo dự báo, khu vực phía Đông TP Hồ Chí Minh vẫn sẽ là "điểm nóng" của thị trường. Tính thanh khoản, giá đất và số lượng các dự án tại khu vực này vẫn có xu hướng tăng ổn định. “Thị trường đang thể hiện khá rõ xu hướng dịch chuyển từ căn hộ qua đất nền. Trong đó, những dự án do chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, được đầu tư bài bản... có khả năng sẽ trở thành “tâm điểm” nóng” - Tổng Giám đốc Công ty Exim Real Estate Trần Thị Cẩm Tú nhận định.

Cùng chiều với diễn biến trên thị trường TP Hồ Chí Minh, tình hình nhà đất tại Hà Nội cũng đã chú ý đến thị phần đất nền liền kề. Không chỉ tăng mạnh về số sản phẩm mới mở bán, thanh khoản phân khúc này bắt đầu cải thiện. Báo cáo mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng cho thấy, phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự trên địa bàn Hà Nội có mức tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái, lượng giao dịch thành công chủ yếu tại những dự án vị trí đi lại thuận tiện, hạ tầng tốt.

Từ khi xuất hiện thông tin Vingroup đầu tư mua lại một phần khu đô thị Nam An Khánh rò rỉ, đất nền, giá nhà liền kề, biệt thự khu vực Nam An Khánh đã tăng khoảng 1 tỷ đồng mỗi căn đối với các vị trí nằm trên trục đường lớn. Mức tăng giá đối với các lô đường nhỏ phía trong thấp hơn, nhưng cũng vào khoảng 500 - 700 triệu đồng mỗi căn… Tại khu vực Hà Đông, khách hàng cũng đang chen chân tìm hàng khi Tập đoàn Mường Thanh mở bán 500 sản phẩm đất nền nhà liền kề, biệt thự dự án Thanh Hà Cienco 5 Land. Thông tin từ các văn phòng giao dịch BĐS cho biết, không chỉ khách hàng tại Hà Nội mà các tỉnh lân cận cũng săn lùng đất nền ở Thanh Hà bởi dự đoán biên độ sinh lợi cao. Qua tìm hiểu của phóng viên, vào giai đoạn đầu năm, giá đất nền tại khu Thanh Hà khoảng 19 triệu đồng/m2, song nhà đầu tư thu gom đất nền trên thị trường thứ cấp khiến cho giá được "hét" với mức trên dưới 50 triệu đồng/m2.

“Việc nguồn tài chính quá lớn chảy vào một khu vực và khi đầu cơ cũng hướng dòng tiền vào khu vực nhất định thì có thể khu vực ấy sẽ xảy ra "bong bóng". Đặc biệt, phân khúc đất nền vốn được biết đến là phân khúc đặc thù do yếu tố đầu cơ lấn át nhu cầu ở thật. Cơn sốt này chưa biết khi nào sẽ dừng lại nhưng tiềm ẩn rủi ro cho những người “găm hàng” cuối cùng” - Chủ tịch Liên minh G5 Nguyễn Quốc Khánh nhấn mạnh.

Rất khó xác định dự án đã thế chấp ngân hàng là dự án tốt hay không tốt, bởi vì còn nhiều điều phải thẩm định liên quan đến một dự án nhà ở, không phải chỉ phụ thuộc vào tiêu chí đang thế chấp. Những dự án vẫn được ngân hàng cấp vốn thì tạm hiểu là ở nhóm tốt. Ngược lại, những dự án không được ngân hàng cho vay nữa thì cần phải xem lại. Trong những đợt công bố danh sách các dự án thế chấp tiếp theo, Sở Xây dựng sẽ lưu ý vấn đề này để phân loại cụ thể hơn, giúp người dân hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án. Thị trường BĐS đã phát triển đến thời điểm đòi hỏi sự minh bạch cao. Muốn vậy thì các chủ đầu tư phải minh bạch trước. Do đó, các chủ đầu tư nên chủ động công khai mọi tình trạng pháp lý của dự án cho khách hàng của mình nắm rõ, trước khi cơ quan quản lý Nhà nước công bố.

Bà Vũ Thị Khuyên Trưởng Văn phòng Thường trực Ban chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh)

Thị trường chỉ còn 4 tháng để “bứt phá”, cho nên các cơ quan chức năng nếu tiếp tục công bố đợt 2 các dự án đang thế chấp ngân hàng sau khi rà soát các dự án mới cần phải rõ ràng, cụ thể để đảm bảo sự bình ổn cần thiết. Không phải dự án nào thế chấp là không được bán và sẽ bị ngân hàng siết nợ. Để được ngân hàng bảo lãnh thì phải có tài sản thế chấp, thế nên các chủ đầu tư đều phải thế chấp dự án hình thành trong tương lai là bình thường. Nhưng quan trọng nhất, trước khi công bố dự án nào đó có thế chấp hay không thế chấp thì cần yêu cầu chủ đầu tư có bảng cân đối dòng tiền. Nếu chủ đầu tư chứng minh được kế hoạch cân đối dòng tiền không ảnh hưởng gì đến tài sản của người mua nhà trong tương lai thì điều đó hoàn toàn lành mạnh, không vấn đề gì.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp Tổng Giám đốc Công ty CP Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest)