Thế chấp NƠTL: Không nên đẩy rủi ro về phía ngân hàng

Sáng 27/5/2014, Quốc hội đã thảo luận ở tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Một số đại biểu tỏ ý lo lắng về các phạm vi điều chỉnh của Luật cũng như các quy định liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (NƠTL)…

Thế chấp NƠTL nên thí điểm trước

Theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật, về thế chấp NƠTL, chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng.

Đối với tổ chức, cá nhân mua NƠTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh Bình (Bến Tre) cho rằng, trên thực tế, tài sản hình thành trong tương lai nếu mang thế chấp vay vốn sẽ tạo độ rủi ro rất cao và nếu xảy ra ngân hàng không thể thu hồi vốn. “Đem thế chấp tài sản trong tương lai nếu xảy ra tranh chấp có nghĩa là chúng ta xử lý cái chưa có trong thực tế. Xử lý tài sản không được thì ngân hàng mới được kiện ra tòa. Bên vay - nhất là với các chủ dự án lớn mà chúng tôi đã giải quyết - họ uốn éo tới hàng chục cuộc thỏa thuận rồi đợi ngân hàng hớ một câu thì túm lấy bảo ngân hàng chưa thỏa thuận”, đại biểu Bình nêu thực tế.

Đại biểu Cao Sĩ Kiêm (Thái Bình) cho rằng, hình thức thế chấp tài sản trong tương lai chỉ là giải pháp tình thế trong tình hình hiện nay, chưa thực hiện bao giờ mà đã đưa vào luật ngay là quá nóng vội. “Cần phải có thời gian thí điểm, đánh giá, tổng kết trước khi quy định chính thức”, ông Kiêm đề nghị.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Phan Trung Lý thì cho rằng, quy định về thế chấp dự án, NƠTL sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn phát triển nhà ở. Tuy nhiên, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp NƠTL thì mặc dù có quy định trước khi bán, chủ đầu tư phải giải chấp, nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Trong khi, điều kiện của nhà ở đưa vào giao dịch lại không bắt buộc phải có văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh NƠTL được mua bán là chưa thế chấp.

Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Vì vậy, để hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Thu nhập thấp mua nhà ở - vô lý?

Đại biểu Trần Du Lịch (TP. Hồ Chí Minh) đề nghị, Luật Nhà ở cần phải đặt trong quan hệ của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng... để tập trung vào chính sách phát triển nhà ở. Hiến pháp đã quy định mọi người có quyền có nhà ở là rất tiến bộ. Nhưng trong điều kiện Việt Nam, Nhà nước cần phải xác định rõ thiết kế chính sách để mọi người sở hữu nhà ở hay tập trung chính sách để mọi người có chỗ ở.

“Không thể có chuyện người thu nhập thấp, lương chỉ đủ sống mà lại bảo đi mua nhà, sở hữu nhà ở. Rồi TCTD huy động ngắn hạn lại bảo cho vay kéo dài tới 15 năm thì làm sao mà làm được. Đặt ra yêu cầu như vậy là vô lý, không gắn với thực tế. Nhà nước phải có quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với các đối tượng này là chính chứ không phải khuyến khích sở hữu nhà ở xã hội như hiện nay”, ông Lịch nhấn mạnh.

Một số đại biểu khác lại chưa đồng tình với dự thảo Luật khi cho rằng, quy định về các chỉ tiêu, định mức cụ thể trong phát triển nhà ở rất chung chung so với luật hiện hành. Luật Nhà ở hiện hành quy định, trong các dự án tại đô thị đặc biệt thì phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư, đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư… (Điều 40).

Đồng thời, luật hiện hành cũng đưa ra quy định cụ thể, chi tiết về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội tại các đô thị, nhằm định hướng cho việc phát triển nhà ở xã hội với đơn giá xây dựng hợp lý, tạo điều kiện cho những người thuộc đối tượng chính sách, thu nhập thấp tạo lập được nhà ở. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật, các nội dung nêu trên lại quy định không cụ thể. Trong đó, có nội dung được giao cho Bộ Xây dựng hoặc địa phương quyết định.

Ví dụ như, về yêu cầu phát triển nhà ở (Điều 15), về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại (Điều 25), về tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội (Điều 56)… thì không quy định tỷ lệ bắt buộc diện tích nhà ở chung cư tại các đô thị; không quy định nhà ở xã hội tại các đô thị đặc biệt, loại 1 đến loại 3 phải là nhà chung cư; đồng thời, cho phép chủ đầu tư được quyết định lựa chọn các loại nhà ở với cơ cấu diện tích khác nhau...

Dẫn chiếu “Chiến lược phát triển kinh tế, xã hội 2011 – 2020” của Đảng với các mục tiêu cụ thể về nhà ở rất rõ ràng, như: xoá nhà ở đơn sơ, tỷ lệ nhà ở kiên cố đạt 70%, bình quân 25m2 sàn xây dựng nhà ở tính trên một người dân... nhiều đại biểu đề nghị trong Luật này cần quy định cụ thể các chỉ tiêu, định mức nhằm thực hiện được đầy đủ mục tiêu về nhà ở đã được đề ra trong các văn kiện của Đảng, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp có nhà ở phù hợp.

Thanh toán trong giao dịch BĐS phải qua ngân hàng

Sáng cùng ngày, Quốc hội đã thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Nhiều đại biểu đề nghị cân nhắc Điều 18 của dự thảo Luật quy định việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên lựa chọn theo phương thức thanh toán thông qua NHTM hoặc thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua BĐS.

Các ý kiến cho rằng, dự thảo Luật đã quy định rõ điều kiện để tổ chức, cá nhân được kinh doanh BĐS là phải thành lập DN hoặc hợp tác xã. Như vậy, dự thảo Luật chủ yếu điều chỉnh các giao dịch kinh doanh BĐS có quy mô lớn, trong đó có ít nhất một bên là DN. Do vậy, đề nghị quy định theo hướng bắt buộc việc thanh toán trong giao dịch BĐS phải thông qua NHTM. Quy định này cũng phù hợp với xu thế hạn chế giao dịch trực tiếp bằng tiền mặt và góp phần hạn chế hành vi rửa tiền.