Thất bại do làm ngược

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang trả giá đắt do tư duy làm ngược. Đó là tại TPHCM, những dự án hàng chục, thậm chí hàng trăm ha đang trở thành hoang hóa, những dự án siêu căn hộ phần lớn vẫn không khả thi.

Siêu dự án chết lâm sàng

Dự án Khu đô thị đại học Tây Bắc có quy mô gần 1.000ha với tổng mức đầu tư 3,5 tỷ USD khi cấp phép cho một tập đoàn của Malaysia, đã được kỳ vọng làm thay đổi bộ mặt đô thị TPHCM. Thế nhưng, qua nhiều năm tháng, dự án vẫn nằm trên giấy, khu vực quy hoạch vẫn là những cánh đồng mênh mông.

Đại diện chủ đầu tư thừa nhận trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, để triển khai đầu tư dự án trên là hoàn toàn không khả thi. Cách đây chưa lâu, một siêu dự án căn hộ được quảng bá sẽ xây dựng tại quận 7 với giá bán 10.000USD/m2. Chủ đầu tư còn mạnh miệng tuyên bố toàn bộ cửa, thiết bị nhà vệ sinh... sẽ được mạ vàng. Chủ đầu tư cũng rất nỗ lực xây dựng một nhà mẫu, nhưng đến nay dự án vẫn chỉ lô nhô vài cọc bê tông được ép xuống.

Ngoài ra, trên địa bàn TPHCM còn có hàng loạt dự án có quy mô hàng trăm ha nhưng hạ tầng không được đầu tư đồng bộ, nên nhiều công trình, dự án nằm trong những bãi cỏ mọc um tùm, như dự án khu đô thị mới Đông Tăng Long (quận 9).

TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, phân tích: “Các chủ đầu tư triển khai dự án quá lớn so với khả năng tài chính của doanh nghiệp nhưng không tính bài toán khi thị trường gặp khó khăn. Do vậy khi nền kinh tế rơi vào khó khăn dự án chết là điều không tránh khỏi. Tâm lý của không ít chủ đầu tư là dự án của mình phải to, phải hoành tráng đầy đủ tiện ích. Điều ấy tốt nhưng với thực lực của doanh nghiệp Việt Nam và khả năng tài chính của phần đông người mua nhà, khó có khả năng với tới những dự án sang trọng như vậy”.

Ế ẩm và bán chạy

Ông Nguyễn Như Sương, một nhân viên môi giới BĐS, cho biết nhiều dự án tại quận 2 nếu tính khoảng cách đến trung tâm quận 1 đều tương tự. Tuy nhiên có dự án giá bán khá cao vẫn được nhiều người mua và xây nhà. Trong khi đó những dự án lân cận chẳng có căn nhà nào mọc lên, thay vào đó là cỏ mọc um tùm.

Ông Sương lý giải, sở dĩ có sự nghịch lý này do hầu hết những dự án có sức sống đều có quy mô vừa phải, hạ tầng được đầu tư xây dựng đồng bộ. Do đó sau khi mua đất người dân mạnh dạn xây nhà để ở. Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Xây dựng Phúc Khang, cho rằng dân số nước ta 80% sống ở nông thôn, những người dân thành thị di cư từ nông thôn cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ. Điều này có nghĩa phần lớn thu nhập, tích lũy của người dân còn ở mức trung bình.

Nhưng trong một thời gian dài không ít chủ đầu tư tập trung vào những siêu căn hộ với giá vài chục triệu đồng/m2, biệt thự, nhà phố có diện tích hàng trăm m2. Thậm chí có thời điểm  đến 80% sản phẩm BĐS là dành cho nhà giàu. Đây cũng là nguyên nhân khiến phân khúc nhà cao cấp bội thực và hiện đang trong tình trạng ế ẩm. Trước thực trạng này, nhiều chủ đầu tư đã xin chẻ nhỏ căn hộ, hạ mức đầu tư để giá thành phù hợp với người mua.

Ngược lại, dù thị trường BĐS thời gian qua khó khăn nhưng những dự án giá thấp vẫn có tính thanh khoản tốt. Thậm chí hàng loạt dự án “giấy chung - nhà riêng” (có giá bán 800-900 triệu đồng/căn) đầy rủi ro cho người mua, nhưng vẫn bán tốt do đáp ứng được khả năng tài chính của người mua.

Theo bà Thanh Mẫu, thời gian qua Phúc Khang đã triển khai mô hình “BĐS cho mọi người”. Theo đó Phúc Khang đầu tư vào những dự án bình dân vừa nhà vừa đất có giá trên dưới 1 tỷ đồng/sản phẩm; có những sản phẩm khách hàng có thể trả góp hàng chục tháng với mức 5-7 triệu đồng/tháng. Và mô hình này đã thành công.