Pháp luật kinh doanh bất động sản, từ Nghị trường đến thị trường

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, sau gần 10 năm đi vào thực tiễn đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết. Việc sửa đổi các luật này nhằm kịp thời điều chỉnh những quan hệ mới phát sinh trong lĩnh vực này, làm rõ hơn những điểm thiếu rõ ràng, cụ thể trước đây. Mục đích là vậy, nhưng 2 dự thảo luật sửa đổi dự kiến thông qua tại kỳ họp cuối năm nay vẫn còn nhiều vấn đề mà các đại biểu Quốc hội chỉ ra là “chưa ổn”.

Dịch vụ tại chung cư, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm

Đại biểu Đinh Thị Mai Lan(Cao Bằng)

Ban soạn thảo luật cần làm rõ vai trò, tính chất, chức năng của hội nghị nhà chung cư và ban quản trị chung cư. Theo quy định tại dự thảo thì mô hình hội nghị nhà chung cư và ban quản trị nhà chung cư giống như một hợp tác xã tự quản. Các chủ sở hữu là những người tự quyết định việc quản lý, sử dụng, vận hành, cũng như quyết định các dịch vụ, thậm chí tự thuê đơn vị cung cấp dịch vụ. Tuy nhiên, điều này không còn phù hợp với mô hình nhà ở chung cư hiện đại, các dịch vụ đều do chủ đầu tư thực hiện.

Do đó, tôi đề nghị Ban soạn thảo làm rõ khái niệm chủ đầu tư và chủ sở hữu để xác định vai trò, trách nhiệm của từng chủ thể một cách rành mạch.  Về hội nghị nhà chung cư và ban quản trị nhà chung cư, chỉ nên thành lập vì mục tiêu bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu cũng như người sử dụng nhà chung cư, nhằm kiểm soát chất lượng quản lý, vận hành và các dịch vụ mà nhà đầu tư cung cấp. Chế định này nhằm bảo đảm nhà đầu tư phải cung cấp đầy đủ các dịch vụ như đã cam kết.

Vốn pháp định 50 tỷ đồng vừa dễ vừa đánh đồng DN

Đại biểu Phùng Đức Tiến (Hà Nam)

Thời gian qua, dự án bất động sản được cấp phép quá nhiều, cung vượt xa cầu, nhiều dự án phải bỏ dở. Nguyên nhân một phần là do các điều kiện khá lỏng lẻo, không kiểm soát tốt, dẫn đến nhiều DN bất kể loại hình quy mô nào đều có thể tham gia kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần phải khắc phục được tình trạng này.  Tuy nhiên, yêu cầu vốn pháp định từ 50 tỷ đồng trở lên vừa dễ dãi, vừa đánh đồng mọi DN. Luật phải chia ra nhiều trường hợp và quy định tương ứng với mỗi loại chủ thể tham gia.

Với DN dịch vụ bất động sản thì các tiêu chuẩn trên là phù hợp, nhưng với những DN tham gia tạo lập bất động sản, đầu tư các dự án bất động sản, thì các điều kiện cần phải khắt khe hơn. Chẳng hạn, mức vốn pháp định phải cao hơn, số năm kinh nghiệm nhất định phải có... có như vậy mới sàng lọc, lựa chọn được các DN thực sự có năng lực tham gia thị trường, giúp thị trường ổn định và bền vững.

DN bất động sản phải đóng quỹ bảo vệ môi trường

Đại biểu Trương Trọng Nghĩa(TP. HCM)

Các DN đầu tư kinh doanh bất động sản phải đóng quỹ bảo vệ môi trường. Đây là điều mà các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài đã đề nghị cách đây hơn chục năm, đặc biệt là ở những khu lĩnh vực kinh doanh bất động sản như khách sạn, khu dân cư lớn, các resort.

Thêm nữa, là nghĩa vụ đóng góp vào hạ tầng công cộng. Có một nhà đầu tư nước ngoài đã nêu vấn đề cơ sở hạ tầng công cộng Nhà nước đầu tư, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hưởng lợi từ những công trình đó, mà không đóng góp gì. Ở các nước khác, người ta buộc họ phải đóng góp vì họ hưởng lợi từ các hạ tầng công cộng. Tôi nhấn mạnh là đóng góp vào hạ tầng công cộng mà Nhà nước đã đầu tư, đã có sẵn, chứ không phải hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Tôi cũng đề việc nghị ký quỹ, nếu bắt người ta chôn vốn trong suốt thời gian dự án thì rất nặng nề, do đó có thể chia nhiều giai đoạn và mỗi giai đoạn có một loại quỹ khác nhau, tùy tiến độ cho DN giải ngân bớt và sang giai đoạn khác lại đóng.

Người Việt ở nước ngoài không được mua quá  30% một chung cư, căn cứ tính toán ở đâu?

Đại biểu Trần Văn Minh (Quảng Ninh)

Tôi nhất trí với quy định người Việt Nam ở nước ngoài được phép nhập cảnh về Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Quy định này giúp thị trường bất động sản hoạt động tốt hơn, góp phần phát triển kinh tế, đặc biệt giúp Việt kiều được gần gũi, gắn bó với quê hương hơn.  Tuy nhiên, dự thảo luật quy định người nước ngoài không được mua quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại hoặc không quá 250 căn hộ riêng lẻ trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường là không rõ căn cứ. Đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ và tính toán lại mức hạn chế cho phù hợp, để vừa phục vụ tốt cho công tác quản lý, vừa tạo thuận lợi cho hoạt động của người nước ngoài.

Bổ sung hình thức đầu tư gián tiếp trong kinh doanh bất động sản

Đại biểu Thân Đức Nam (Đà Nẵng)

Tôi đề nghị bổ sung hình thức đầu tư gián tiếp vào hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có đầu tư trực tiếp và gián tiếp. Nhà đầu tư trực tiếp đầu tư các tài sản thực tế và hữu hình. Còn đầu tư gián tiếp thông qua chứng khoán bất động sản niêm yết, quỹ ủy thác đầu tư bất động sản.

Hiện nay, hình thức đầu tư bất động sản gián tiếp chưa phổ biến tại Việt Nam. Trong thời gian tới, theo dự báo của các chuyên gia, sẽ có sự thay đổi lớn xu hướng đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam. Việc đa dạng hóa hình thức đầu tư giúp nhà đầu tư đối phó với rủi ro tốt. Ngoài sở hữu nhà đất, một trong những lựa chọn là đầu tư gián tiếp thông qua việc sở hữu cổ phiếu bất động sản.

Dân phải có quyền yêu cầu bồi thường

Đại biểu Nguyễn Thái Học (Phú Yên)

Về quyền của chủ sở hữu nhà ở, Dự thảo Luật Nhà ở quy định Nhà nước xem xét bồi thường khi Nhà nước phá dỡ nhà ở, trưng mua hoặc trưng dụng. Trong trường hợp này, không chỉ là người sở hữu nhà ở được Nhà nước xem xét bồi thường mà tôi đề nghị trong Luật cần phải quy định người chủ sở hữu nhà ở được quyền yêu cầu để bồi thường.

Nếu quy định là Nhà nước xem xét bồi thường thì quyền của chủ sở hữu mang tính thụ động, do vậy, phải khẳng định trong luật, quyền của chủ sở hữu được yêu cầu bồi thường khi Nhà nước phá dỡ nhà ở, trưng mua, trưng dụng.

Bất động sản hình thành trong tương lai, nên thay bảo lãnh bằng ký quỹ, bảo hiểm

Đại biểu Nguyễn Minh Quang(TP. Hà Nội)

Bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là quy định mới nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng. Nhưng theo tôi, thiết kế như dự thảo luật, tính khả thi sẽ không cao.

Thứ nhất, quy định về dự thảo luật mang tính chất chuyển rủi ro từ khách hàng sang ngân hàng. Đối với các chủ đầu tư chưa có uy tín lần đầu triển khai dự án thì khó được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh, còn đối với các chủ đầu tư có uy tín, có năng lực thực tế đã triển khai nhiều dự án thì việc chi trả chi phí bảo lãnh sẽ phát sinh chi phí cho DN góp phần đẩy giá của bất động sản lên cao, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ hai, về phía ngân hàng, khi chủ đầu tư bị phá sản, không triển khai được dự án, khi đó ngân hàng phải tổ chức xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Để làm được việc này, ngân hàng phải tổ chức một bộ máy để tiếp tục triển khai dự án, điều này sẽ gây khó khăn cho phía ngân hàng.

Thứ ba, quy định bắt buộc bảo lãnh như dự thảo luật sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản phát triển được hay không phụ thuộc vào ngân hàng, DN muốn bán bất động sản hình thành trong tương lai phải chạy theo ngân hàng để được bảo lãnh, điều này vô hình trung gây khó khăn cho DN.

Để quy định về bảo lãnh thực sự khả thi, theo tôi, Ban soạn thảo cần nghiên cứu một cách cụ thể và chi tiết hơn về quy định này, bởi đây là quy định rất dễ gây tranh chấp, phải có những quy định cụ thể về chế tài xử lý sau khi có sai phạm. Ban soạn thảo có thể nghiên cứu một phương án tránh rủi ro cho khách hàng phù hợp hơn với thị trường Việt Nam, thay vì quy định bảo lãnh như mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại ngân hàng, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình.