Nền móng mới của thị trường bất động sản

Với những chuyển biến mạnh mẽ có tính cơ bản của thị trường bất động sản trong năm 2009, bước đầu một nền móng mới của thị trường bất động sản đã được hình thành.

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là vận hành kém minh bạch nhất và ít tính thị trường nhất so với các thị trường hàng hóa khác. Điều đó giải thích vì sao thị trường bất động sản luôn phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

Tuy nhiên, năm 2009 với thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả năng làm thay đổi cơ bản các phương thức vận hành và tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Sự chuyển mình của doanh nghiệp bất động sản

Nếu như trước đây, việc xây dựng và phát triển dự án bất động sản cao ốc, nhà ở cao tầng (xu hướng tất yếu và dài hạn của thị trường bất động sản) là sân chơi riêng của doanh nghiệp nước ngoài hoặc liên doanh mà đối tác nước ngoài cầm chịch, còn doanh nghiệp trong nước chỉ quanh quẩn với các dự án phân lô bán nền kém hiệu quả và lãng phí đất đai, thì trong 3 năm trở lại đây, đã xuất hiện một số doanh nghiệp “nội địa” 100% tham gia phát triển các dự án cao ốc, từng bước đủ sức cạnh tranh được với các liên doanh nước ngoài như Hoàng Anh Land, Thủ Đức House, Nam Long, Bitexco… và nhiều công ty nhỏ hơn, nhưng hết sức năng động, tiềm năng như Đất Lành, Vạn Phát Hưng, Năm Bảy Bảy (NBB)...

Nhiều chuyên gia trong và ngoài nước đều dự báo, trong thời gian tới, ưu thế về phát triển dự án bất động sản trong nước, nhất là dự án nhà ở sẽ thuộc về các doanh nghiệp Việt Nam.

Để có được thành công cho các doanh nghiệp Việt Nam, trong thời gian qua, ngoài sự phát triển năng động sáng tạo của từng doanh nghiệp, thì điều quan trọng nhất chính là Nhà nước đã tạo được một thị trường chứng khoán tương đối phát triển, một cơ chế tài chính huy động và luân chuyển vốn xã hội không thể thiếu đối với bất kỳ một nền kinh tế thị trường nào.

Với thị trường chứng khoán, nhiều doanh nghiệp trong nước, không chỉ trong ngành bất động sản đã thực sự “lột xác” vươn lên một tầm cao mới về nội lực để triển khai các kế hoạch kinh doanh. Thị trường chứng khoán cũng từng bước hỗ trợ cho sự minh bạch và xã hội hóa việc kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó là sự minh bạch của thị trường, điều mà thị trường bất động sản đã không có được kể từ khi bất động sản được xem là hàng hóa.

Với một thị trường chứng khoán phát triển ưu thế về vốn tự có và các mối quan hệ của các doanh nghiệp sẽ từng bước nhường chỗ cho năng lực kinh doanh, sự minh bạch và quản trị chuyên nghiệp.

Việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đua nhau lên sàn trong năm 2008, 2009 (Hoàng Anh Gia Lai tháng 12/2008, BCCI tháng 3/2009, NBB tháng 2/2009, Vạn Phát Hưng, Vinaland niêm yết tháng 9/2009…) Và hàng loạt công ty bất động sản khác đang định hướng và khẩn trương hoàn tất thủ tục niêm yết đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ và đúng hướng của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản Việt Nam và bài toán nan giải nhất cũng là điểm yếu lớn nhất của doanh nghiệp Việt Nam từ trước đến nay, đó là bài toán vốn đã có lời giải ban đầu khá căn cơ.

Mặc dù khi tham gia vào thị trường chứng khoán, lãnh đạo các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy quản trị, điều hành, tuân thủ luật chơi và các tiêu chuẩn mới, điều mà chưa phải tất cả các doanh nghiệp niêm yết hiện nay đã thích nghi được, nhưng sự tích cực và áp lực thay đổi là rất lớn. Từng bước các doanh nghiệp trong nước sẽ phải thay đổi để tồn tại và phát triển theo các chuẩn mực của công ty cổ phần trên thế giới.

Khi đó, việc huy động vốn của doanh nghiệp sẽ không chỉ thực hiện tại Việt Nam, mà còn trên phạm vi khu vực và thế giới, vì tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam là to lớn, được nhiều tổ chức xếp hạng có uy tín đánh giá thuộc loại hấp dẫn nhất khu vực châu Á. Nếu Chính phủ có định hướng đúng đắn và các doanh nghiệp nỗ lực, chúng ta có thể tin tưởng rằng một ngày không xa sẽ có doanh nghiệp Việt Nam có được tên tuổi và thương hiệu trong ngành bất động sản của khu vực và thế giới.

Môi trường kinh doanh và những chính sách mới

Khủng hoảng kinh tế thế giới và những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2008, 2009 đã khiến khách hàng mua và nhà đầu tư bất động sản thêm trưởng thành.

Nếu như trước đây, sản phẩm của các dự án ảo được sang tay dễ dàng, thì hiện nay, người mua đã hết sức thận trọng tìm hiểu kỹ dự án, tìm hiểu doanh nghiệp, tìm kiếm sự trợ giúp của các công ty môi giới có uy tín, và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật trong giao dịch bất động sản.

Giá bán đã không phải là ưu tiên số 1 khi người mua quyết định đầu tư vào bất động sản. Các sản phẩm của chủ đầu tư có uy tín, dự án minh bạch, hợp đồng rõ ràng đang là sự chọn lựa chính yếu của người mua trên thị trường.

Với sự ra đời của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có việc thu thuế trên hợp đồng góp vốn nhà ở hình thành trong tương lai, nếu không tính đến mức thuế suất quá cao thì việc thu thuế sẽ thanh lọc phần lớn các dự án ảo trên thị trường bất động sản và đây là điều hết sức đáng mừng cho thị trường, khôi phục lòng tin cho nhà đầu tư, những người bỏ vốn vào sản phẩm bất động sản.

Việc điều hành và quản lý thị trường bất động sản cũng từng bước đi vào quy củ, Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở tháng 4/2008 và mới đây, tháng 9/2009 đã thành lập Tổ chuyên gia liên ngành về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Mặc dù cơ chế này chưa thực sự tối ưu trong điều hành chính sách nhà ở, nhưng cũng đã bước đầu định hướng và phối hợp được việc ra chính sách của các bộ ngành liên quan, giảm bớt sự chồng chéo vốn là hạn chế lớn của thị trường bất động sản và nhà ở thời gian qua. Tổ chuyên gia cũng giúp cho việc xây dựng chính sách thị trường khả thi và phù hợp hơn với thực tế. Khung chính sách cũng sẽ mang tính thị trường và hội nhập quốc tế tốt hơn.

Trong năm qua, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và nhà ở đã được thể hiện mạnh mẽ trong việc triển khai chính sách nhà ở đối với người thu nhập thấp tại đô thị. Sự quan tâm đến nhà ở cho người nghèo đã được thể hiện bằng những chính sách cụ thể như Nghị quyết 18/NQ-CP, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg. Trong đó các ưu đãi về thuế, tín dụng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã được đề cập cụ thể, điều này sẽ thu hút sự quan tâm nhiều hơn của các doanh nghiệp đến thị trường nhà ở thu nhập thấp.

Sự chuyển biến trong cách làm chính là điểm nhấn. Chính phủ, thay vì hô hào, vận động và can thiệp trực tiếp vào thị trường đã chuyển sang ban hành chính sách để thị trường tự định hướng đến mục tiêu mà Chính phủ mong muốn.

Một điểm sáng nữa của việc xây dựng chính sách là, Chính phủ đã lắng nghe nhiều hơn các ý kiến từ xã hội, các hiệp hội ngành nghề trước khi ban hành chính sách. Các hội thảo của các tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề diễn ra ngày một nhiều hơn và luôn có sự tham dự của các cơ quan quản lý, hoạch định đã giúp rút ngắn khoảng cách giữa chính sách và thực tế. Các điều chỉnh cần thiết cũng diễn ra nhanh chóng hơn, hạn chế được thiệt hại cho xã hội khi chính sách có sự không phù hợp.

Với những chuyển biến mạnh mẽ có tính cơ bản nêu trên của thị trường bất động sản trong năm 2009, bước đầu một nền móng mới của thị trường bất động sản đã được hình thành. Khác với sự phát triển thiếu định hướng từ nhiều năm qua, sự đổi mới của các doanh nghiệp, ý thức của người mua, tư duy mới của nhà quản lý chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có bước phát triển mới cao hơn, ổn định và bền vững hơn kể từ năm 2009.

Có thể nói, chính những khó khăn, những vấp ngã trong khủng hoảng kinh tế, tài chính của cá nhân, của doanh nghiệp và của cả Chính phủ trong năm 2008, 2009 đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam trưởng thành hơn và tự tin hơn trong giai đoạn mới.

Tuy khó khăn và khiếm khuyết của thị trường vẫn còn tồn tại ở mỗi chủ thể tham gia, nhưng sự tương tác và vận hành chung đã được xác lập đúng hướng và đó là cơ sở để có thể tin tưởng là thị trường bất động sản - một trong những thị trường chủ chốt của nền kinh tế đã thực sự chuyển mình đúng hướng, góp phần to lớn cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư